granny flat 的建筑贷款如何运作
仅供一般参考。PremiumRea 不持有 ACL（澳大利亚信贷牌照），不是信贷协助提供者，也不推荐 lender、贷款产品或借款结构。 请咨询持牌 mortgage broker（贷款经纪人）或你的 lender。以下数字是机制示意，不是报价、要约或预测。
建筑贷款不会在交割时一次性放全额，而是随工程进度、凭建商发票分阶段放款。
关于 "as-if-built"（视同建成）估价。 部分 lender 会按"建成后"的口径评估一个拟建项目。该评估值是估价师的意见，在条件相当的项目上，我们既见过它高于建造成本，也见过它低于建造成本。 本节早前的版本称 $110,000 的建造可获得约 $150,000 的评估增值、按 80% LVR 可放款 $120,000、并可能实现"自付 $0"，这些说法已被删除 —— 我们无法把它们作为一般预期加以证实。请按自己出钱建来做预算，把任何估价上浮当作你无法控制的额外可能性。
贷款结构:
- 建筑贷款通常是你现有房贷的独立 "分支"
- 利率: 略高于标准房贷
- 施工期内只付利息(你只对已提取的资金付息)
- 完工并取得 OC 后转为普通贷款
4 阶段提款(匹配建商付款节点):
- 定金: 5%($107,800 造价对应 $5,390)
- 拆除/地基阶段: 35%($37,730)
- 封顶阶段: 40%($43,120)
- 尾款: 20%($21,560)
每阶段需要建商发票 + 银行检查后才放款。
其它融资方式
不是每个人都能获得额外的建筑贷款。以下是替代方案:
现金建造(granny flat 最常见):
- 许多投资人用存款或通过再融资主房产提取的净值
- 没有建筑贷款费用和银行检查
- 流程更快(每次放款不用银行审批)
- 建商往往为现金单提供更好条件
现有房产净值释放:
- 动工前先对现有房产做再融资
- 按 80% LVR 提取净值
- 直接付给建商
- 例子: $750K 房产、$500K 贷款 → 再融资到 80%($600K)→ 提取 $100K 建 granny flat
Line of Credit:
- 按需提取、灵活
- 利率高于标准房贷
- 适合在多套房产上建多个 granny flat 的投资人
个人贷款(不推荐):
- 利率高(8–12%)
- 除非清晰用于投资目的,否则不可抵扣
- 还款期短,现金流压力大
SMSF 限制: 在有未清偿 SMSF 贷款的物业上不能建 granny flat。建 granny flat 被视为 "改变物业性质",违反 LRBA 规则。
完整的 granny flat 融资时间线
第 1–2 个月: 建前融资
- 向贷方申请房产重新估价(如要再融资)
- 申请建筑贷款分支或净值释放
- 拿到建商报价与合同
- 提交 Building Permit(约 $3,000)
- 土壤测试(约 $4,400)
第 2–3 个月: 审批
- 银行批准建筑贷款/净值释放
- 拿到 Building Permit
- 建商保险确认(约 $5,500)
- 开工
第 3–6 个月: 施工与提款
- 阶段 1 付款(地基): 凭发票放款
- 阶段 2 付款(封顶): 银行检查后放款
- 阶段 3 付款(完工): 凭建商完工证书放款
- 尾款: 拿到 OC 后放款
第 6–7 个月: 完工后
- 拿到 OC(约 3 天)
- 租客入住(OC 前 5 天开始打广告)
- 第一笔租金收入
- 向银行申请对完工物业的重新估价
第 9–12 个月: 再融资
- 银行按带 granny flat 的新价值重估
- 80% LVR 再融资
- 提取净值(建造 $110K 可提出 $120K)
- 部署到下一套投资
合计时间线: 从融资申请到净值回收 6–12 个月。这段时间里,granny flat 其实已经在每周收 $370–$500 的租金了。