维州奶奶房 80 m² 新规（VC306）：投资者买地前必须核查什么

简要回答： 自 Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日生效起，维州奶奶房——规划术语中的 small second dwelling（小型第二住宅）——的总楼面面积上限为 80 m²（Clause 73.03），此前 Amendment VC253 时期为 60 m² 12。在主要住宅分区，地块不小于 300 m²、现有住宅不超过一套、它是地块上唯一的 small second dwelling、不接入管道天然气，且没有 overlay（覆盖区）或产权限制另有要求时，无需 planning permit（规划许可）4。Building permit（建筑许可）仍然必须办理，而且 Building Regulations 2018 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m² 56。

本文写给正在评估某块墨尔本或维州地区地块的投资者：在决定买入之前，先弄清它能否容纳一套 80 m² 的第二住宅。下文每一条规则都已于 2026 年 10 月 21 日对照已刊宪的 VC306 文件、现行 Building Regulations 和 Building Act 核对，并注明条款编号，方便您、您的过户律师和 building surveyor（建筑测量师）自行核对。本文是对规则的一般性说明，不构成针对具体房产的法律、规划或建筑意见。

VC306 改了什么：VC253 与 VC306 对比

Amendment VC306 修订了 Victoria Planning Provisions（维州规划条款）以及全州所有 planning scheme（规划方案），于 2026 年 10 月 15 日刊宪并同日生效 2。其解释报告把核心变化描述为将 small second dwelling 的楼面面积“从 60 平方米提高到 80 平方米”，并明确面积的计算方式 3。逐项对比：

• 规划面积上限（Clause 73.03）。 VC253（2023 年 12 月 14 日 – 2026 年 10 月 14 日）：总建筑面积（gross floor area）60 m²。VC306（2026 年 10 月 15 日起）：总楼面面积（total floor area）80 m²。
• 面积如何计算。 VC253：按总建筑面积。VC306：计入用作独立住所的所有楼层，按外墙外表面或共用墙中心线计算；附建的 deck、verandah、凉棚（pergola）、门廊、露台不计入。
• 免规划许可的地块面积。 两个版本都是不小于 300 m²——未变。
• Section 1 条件。 现有住宅不超过一套；地块上唯一的 small second dwelling；不接管道天然气——未变。
• 安全与无障碍标准。 VC253：适用 Clause 54.03-5。VC306：Clause 54.03-5 已删除 [3]。
• Building Regulations 定义（reg 5(1)）。 两个版本下都是不超过 60 m²——建筑法规尚未修订 [5]。

新定义原文如下：

“A building, or part of a building, with a total floor area not exceeding 80 square metres, on the same lot as an existing dwelling and used as a self-contained residence, which must include: a) a kitchen sink; b) food preparation facilities; c) a bath or shower; and d) a toilet and wash basin.”——Clause 73.03 1

中文大意：与现有住宅位于同一地块、总楼面面积不超过 80 平方米、用作独立住所的建筑或建筑的一部分，必须配有厨房水槽、食物准备设施、浴缸或淋浴，以及马桶和洗手盆。

这条计算规则带来两点实际影响。80 m² 按墙体外侧计算，所以一套 80 m² 的设计，室内面积会小于 80 m²。附建的有顶 deck 或 verandah 不计入 80 m²；而用作住所一部分的第二层要计入，因为定义包括所有楼层 1。

哪些地块无需规划许可

需要同时过三关：分区、地块和产权。下文以 General Residential Zone（GRZ，一般住宅区，Clause 32.08）为例。VC306 同时对 Mixed Use、Township、Residential Growth、Neighbourhood Residential 以及 Housing Choice and Transport 各分区中有关 small second dwelling 的条款作了相应修改 3，E2ES 的数据文件列出了各分区对应的条款编号 12。其他分区有各自的条件，请先查阅您所在分区的用途表（table of uses），不要默认下述规则适用。

1. 分区的 Section 1 条件。 在 GRZ 用途表（Clause 32.08-2）中，small second dwelling 满足以下三个条件时，该用途无需许可：“Must be no more than one dwelling existing on the lot.”（地块上现有住宅不得超过一套。）“Must be the only small second dwelling on the lot.”（必须是地块上唯一的 small second dwelling。）“Reticulated natural gas must not be supplied to the building, or part of a building, used for the small second dwelling.”（用作 small second dwelling 的建筑或其部分不得接入管道天然气。）[4]
2. 地块面积。 Clause 32.08-6 仍然规定：“A permit is required to construct or extend a small second dwelling on a lot of less than 300 square metres.”（在小于 300 平方米的地块上建造或扩建 small second dwelling 需要许可。）[4] 地块不小于 300 m² 时，这一触发条件不再适用。但它只是法定门槛，并不能证明一栋 80 m² 的建筑放得下。
3. Overlay。 分区与 overlay 的管控叠加适用，因此带有自身建筑工程（buildings and works）许可触发条件的 overlay——遗产、洪水、山火、侵蚀、植被等——即使分区不要求许可，也可能要求许可。VC306 本身修订了五个灾害类 overlay（Clauses 44.01 以及 44.03 至 44.06）[3]，请查阅现行 overlay 条款，而不是 2026 年 10 月 15 日之前写的指引。我们的规划覆盖区指南列出了最常挡住第二住宅的 overlay。
4. 产权。 规划豁免不会删除产权上登记的任何事项。限制土地只能建一套住宅的 restrictive covenant（契约限制），或依据 Planning and Environment Act 1987 签订的 Section 173 agreement（Section 173 协议），仍可能直接排除第二住宅；easement（地役权）则会限制它能放在哪里 [9][10]。

很多总结忽略了一个细节：在 GRZ 中，“Small second dwelling – if the Section 1 condition is not met”（不满足 Section 1 条件的 small second dwelling）列在 Section 3——禁止用途 4。申请许可也无法补救。地块上已有两套住宅，或设计让第二住宅接入管道天然气，就根本不属于 small second dwelling 项目。要在这样的地块上再建一套住宅，只能按其他路径申报，例如依据 Clause 32.08-7 在已有一套住宅的地块上建造住宅——这需要规划许可，并按 Clause 55 评估 4。

哪些情况仍需规划许可

80 m² 的定义改变的是“什么算 small second dwelling”，并没有取消以下触发条件：

• 地块小于 300 m²。 依据 Clause 32.08-6 需要许可，且开发必须符合 Clause 54。如果设计满足所列的 Clause 54 标准——临街退界、建筑高度、侧面和后方退界、贴界墙体、场地覆盖率、树冠覆盖、small second dwelling 的建筑退界、现有窗户的采光、现有朝北窗户、对私密户外空间的遮挡、俯视，以及对住宅太阳能系统的遮挡——该申请可以作为 VicSmart 申请（Clause 71.06）处理 [4]。依据 Clause 32.08-13，这类申请满足全部适用标准时，免除 Planning and Environment Act 1987 第 64(1)、(2)、(3) 条的决定要求和第 82(1) 条的复审权利 [4]。
• Overlay 触发。 每个 overlay 都有自己的许可要求和附表（schedule），并在分区之上叠加适用。
• 分区附表。 如果分区附表对某项 Clause 54 标准规定了不同要求，则必须满足附表的要求（Clause 32.08-6）[4]。
• 其他分区。 主要住宅分区以外，small second dwelling 的条件不同；请查阅 planning property report（规划房产报告）上所示分区的用途表。

地块通过以上各项之后，下一个问题就不在规划，而在建筑。

60–80 m² 的缺口：规划写 80，建筑法规仍写 60

规划审批与建筑审批是两套独立的系统。Building Act 1993 第 16(1) 条规定：“A person must not carry out building work unless a building permit in relation to the work has been issued and is in force under this Act.”（除非已就该工程签发且仍然有效的 building permit，任何人不得进行建筑工程。）6 建造 small second dwelling 属于建筑工程，所以无论是否需要规划许可，都需要 building permit。

Building Regulations 2018 尚未跟上 VC306。第 031 版（收录截至 2026 年 9 月 1 日的修订，2026 年 10 月 21 日仍为现行版本）在 reg 5(1) 中将 small second dwelling 定义为“a Class 1a building that is self-contained and has a gross floor area that is equal to or less than 60 m2 on the same allotment as an existing building that is a single Class 1 building that is not a small second dwelling”（与一栋非 small second dwelling 的现有单栋 Class 1 建筑位于同一地块、总建筑面积不超过 60 m² 的独立 Class 1a 建筑）5。建筑法规为这一定义附加了自己的选址规则：

• Reg 74A——退界。 Small second dwelling 必须位于现有住宅临街正面外墙之后。
• Reg 86A——自有户外空间。 至少 8 m² 的私人户外空间，最小尺寸 1.6 m，并可从卧室以外的居住房间方便进出。
• Reg 86(2)(b)——主屋保留户外空间。 除非分区附表依据 reg 86(1) 另定标准，现有住宅须在侧面或后方保留至少 25 m²、最小尺寸 3 m 的私人户外空间。
• Reg 86B——通道。 从临街一侧起有一条净宽至少 1 m（通道长度超过 30 m 时为 1.8 m）、净高 2 m、坡度不陡于 1:14、横坡不陡于 1:40、且为硬化或全天候路面的畅通通道。
• Council 同意。 不符合 regs 74A、86、86A 或 86B 的设计，申请 building permit 时须取得相关 council（市政府）的报告与同意 [5]。

那么，一套在规划方案下属于 small second dwelling、在建筑法规下却不属于的 70 m² 或 80 m² 设计怎么办？这要由 building surveyor 判断。Planning Victoria 的指引称，配套的 Building Regulations 与 Minister’s Guideline MG-12（部长指引 MG-12）修订尚待推出 7。在这些修订生效之前，请向将签发许可的注册 building surveyor 询问 60–80 m² 的设计会被如何归类和审查，并在依赖该设计之前取得书面答复。在此期间，一个保守的地块筛选方法是：无论最终面积多大，都先用上述选址规则测试地块，再由 building surveyor 针对实际设计确认审批路径。

“80 m² 是一个规划数字。客户凭这个数字为一块地付钱之前，我们要在纸面上看到三样东西：产权没有排除第二住宅；实测布局放得下通道和户外空间；building surveyor 对超过 60 m² 的设计将如何审查给出意见。”PremiumRea 联合创始人兼 CEO Joey Don 说。

买前核查：80 m² 奶奶房地块的 10 步清单

大致按这个顺序进行：前几步花费很少，往往在您为后面的步骤付费之前就能排除一块地。每个答案都附上来源和日期，方便把整份资料交给律师、设计师和 building surveyor。

1. 规划房产报告。 从 VicPlan（维州规划地图）[8] 下载，记录分区及其附表（例如 GRZ1）和所有 overlay。把地址输入我们的奶奶房检查工具作初筛，而不是当作最终结论。
2. 产权及其引用的文件。 通过 LANDATA [9] 订购当前产权查册及其列出的文件——分割图（plan of subdivision）、covenant、Section 173 协议和 easement——并请过户律师审阅。我们的 Section 32 指南和地役权核查清单说明了要看什么。
3. 按产权图确认地块面积。 以登记图纸而不是房源广告确认地块不小于 300 m²。记下临街宽度、进深和不规则形状：能不能放得下，取决于这些，并不只取决于面积。
4. 现有住宅数量。 确认现有住宅不超过一套，且没有现成的 small second dwelling。带独立厨房的 bungalow 或后院小屋，在依赖豁免之前需要先弄清楚它的性质；请索取它的许可和记录。
5. 燃气。 第二住宅不得接入管道天然气 [4]。按全电设计，并尽早决定水电如何计量——见我们的水电表指南。
6. 污水、雨水与地下设施。 向当地水务公司索取房产污水管线图（property sewerage plan），提交 Before You Dig Australia 查询 [11]，并确认主屋排水管和任何管理机构的设施都不在拟建范围内。
7. 施工通道。 测量卡车、吊车或材料的进场路线，并按 reg 86B 测量侧面通道：从临街起净宽 1 m、净高 2 m [5]。
8. 选址与户外空间。 在主屋正面外墙之后画出第二住宅（reg 74A），确认第二住宅有 8 m²、主屋保留 25 m² 的私人户外空间（regs 86A 和 86）[5]。记下树木、坡度和邻居窗户。
9. Building surveyor 对 60–80 m² 的意见。 任何超过 60 m² 的设计，都应在合同变为无条件之前取得 building surveyor 对建筑审批路径的意见；是否需要设置合同条件，请咨询律师。
10. 实测场地布局。 地形与标高测量（feature-and-level survey），加上标注尺寸的平面图，显示建筑轮廓、退界、户外空间、通道和水电管线。以这份图纸为整个项目报价，而不是以宣传册报价——我们的奶奶房报价指南列出了完整报价应包含的内容。

VC306 没有改变什么

• 不能单独办产权。 Clause 32.08-3：“A permit must not be granted which would allow a separate lot to be created for land containing a small second dwelling.”（不得批准会为含有 small second dwelling 的土地分出独立地块的许可。）[4] Small second dwelling 与主屋留在同一地块上，它不是分割策略。
• 仍然各限一套。 每个地块现有住宅不超过一套，small second dwelling 也只能有一套 [4]。
• 小于 300 m² 仍需许可。 VC306 保留了 Clause 32.08-6 中 300 m² 的触发条件 [4]。
• Overlay 与产权限制仍然适用，building permit 仍然必需 [5][6]。
• 建筑法规尚未修订。 在修订生效之前，60 m² 的建筑定义及其选址规则继续有效 [5][7]。
• 商业筛选是另一回事。 我们为客户筛选地块时，看的土地面积比法定门槛更大；我们买房策略中的 550–600 m² 是商业筛选偏好，不是法定要求。

关于我们自己的记录：PremiumRea 已公开数据集中的 345 笔客户购房（offer 日期为 2023 年 1 月至 2025 年 9 月）里，有 212 笔包含加建奶奶房，每一笔都按当时有效的规则决定 13。这是历史记录，不是对 80 m² 住宅未来表现的预测。如果您正在评估某块具体的地，我们的维州奶奶房投资指南介绍了更完整的投资考量，尽职调查流程说明了这些核查如何融入一次购房。我们的姊妹公司 E2ES 以机器可读数据（JSON 和 Markdown，CC BY 4.0）发布了同一规则 12；四套住宅 VicSmart 快速审批的新安排，见我们的 VicSmart 解读。

投资者关于 80 m² 奶奶房新规的常见问题

维州奶奶房的面积上限现在是 80 m² 吗？

在规划层面是。自 Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日生效起，Clause 73.03 将 small second dwelling 定义为总楼面面积不超过 80 m²（VC253 时期为 60 m²）。Building Regulations 2018 仍将其定义为不超过 60 m²，因此 60–80 m² 设计的建筑审批路径须由 building surveyor 确认。

80 m² 的奶奶房需要规划许可吗？

在主要住宅分区，如果地块不小于 300 m²、现有住宅不超过一套、它是唯一的 small second dwelling、不接管道天然气，且没有 overlay 或产权限制另有要求，则不需要。地块小于 300 m² 仍需许可（General Residential Zone 为 Clause 32.08-6）。

Deck 和 verandah 计入 80 m² 吗？

不计入。Clause 73.03 按外墙外表面（或共用墙中心线）计算总楼面面积，不包括附建的 deck、verandah、凉棚、门廊、露台及其他附建的有顶或无顶构筑物。用作住所的每一层都要计入。

不需要规划许可的奶奶房，还需要 building permit 吗？

需要。Building Act 1993 第 16(1) 条禁止在没有已签发且有效的 building permit 的情况下进行建筑工程。规划豁免只免除 planning permit。

如果地块上已有两套住宅，或奶奶房接了燃气，会怎样？

在 General Residential Zone，不满足 Section 1 条件的 small second dwelling 列为禁止用途（Clause 32.08-2，Section 3）。要在该地块上再建一套住宅，需要走其他路径，例如依据 Clause 32.08-7，为在已有一套住宅的地块上建造住宅申请规划许可。

以后能把奶奶房分出去单独办产权吗？

不能。Clause 32.08-3 规定，不得批准会为含有 small second dwelling 的土地分出独立地块的许可。

Covenant 能阻止一套不需要规划许可的奶奶房吗？

可以。规划豁免不会删除产权上登记的 restrictive covenant 或 Section 173 协议，所以买地前请过户律师或律师审阅产权及其文件。

为 80 m² 奶奶房买地前，应该核查什么？

规划房产报告（分区和 overlay）、产权及其文件、按产权图确认的地块面积、现有住宅数量、不接燃气的水电方案、污水与地下设施、施工通道、选址与户外空间、building surveyor 对 60–80 m² 设计的意见，以及实测场地布局。