Granny Flat 可行性检测器 —— 这个维州地址能不能建第二住宅？
输入任意维州地址。检测器会从州地籍中提取该地块，套用现行 Small Second Dwelling 规则，核查落在该土地上的 planning overlay，并在扣除退距与地役权净空之后计算后院剩余的最大可建矩形，最后告诉你三种标准尺寸中哪几种实际放得下。免费，无需注册。
检测器套用的规则
2023 年 12 月 14 日刊宪的 Amendment VC253，在 Victoria Planning Provisions 中设立了 Small Second Dwelling 条款。该测试是「并列条件」—— 每一项都必须满足，planning permit 豁免才成立：地块须位于 General Residential、Neighbourhood Residential 或 Residential Growth 住宅区；面积须大于 300 平米；第二住宅须不超过 60 平米；地块上现有住宅不得超过一栋；且不得触发任何 overlay 或 restrictive covenant。任何一项不满足，就回到许可流程 —— 那是一条更长的路，不是禁止。
无论是否豁免，building permit 在任何情况下都必须办理。退距来自 Building Regulations 2018 的选址条款 —— 第 79 条要求墙高 3.6 米以内时距侧边与后方边界至少 1 米 —— 且按实际地块评估，而不是一个到处通用的固定数值。
有一点值得直说：维州建 granny flat 没有 550–600 平米的最小地块面积要求。规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米，低于它是「需要许可」，而不是「禁止建造」。550–600 平米这个数字 —— 我们自己发布过，网上也广为流传 —— 是判断「哪些地块值得为该策略买入」的商业筛选标准。不要把它当成法律。
哪些 overlay 真的会拦下一个项目
在内城与中环城区，Heritage Overlay 是最常见的拦路虎：它可能要求后院新建建筑申请许可，而在 contributory 或 significant 等级的房产上，答案往往是「不行」。Bushfire Management Overlay 会带来建造标准与防火清理要求，恰好侵蚀你打算建造的那部分后院。Special Building Overlay 或 Land Subject to Inundation Overlay 会抬高楼面标高，并可能直接排除地面板式单元。Public Acquisition Overlay 意味着部分土地已被预留给公共工程。Vegetation Protection 则可能让你无法移除那棵正好长在单元位置上的树。检测器会报告哪些覆盖区触及你的地块，而它计算出的后院几何范围，就是扣除退距与地役权净空之后剩下的部分。
数据来源与如实说明的局限
地块、easement、planning overlay 与地址点来自维州权威数字地籍 Vicmap。建筑轮廓优先读取 Overture Maps，其次回退到 Vicmap 建筑图层，再回退到 OpenStreetMap —— 没有任何单一来源覆盖完整，新建小区与近期加建在三者中都经常缺失，这也是工具允许你手动描绘房屋轮廓的原因。
这是指示性初筛，既不是规划建议，也不是可行性报告。它看不到产权上的 restrictive covenant 或 Section 173 协议、未登记的地役权、实际走向与地图不符的污水主管、地基承载力、受地方法规保护的树木，也无法预知你的 relevant building surveyor 当天会提出什么要求。结果为正意味着这块地值得认真调查，不代表你可以开工。
常见问题
墨尔本任何地块都能建 granny flat 吗？
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不一定，但限制往往不是地块面积。依据 Amendment VC253（2023 年 12 月 14 日刊宪）设立的 Small Second Dwelling 条款：当地块位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 住宅区、面积大于 300 平米、现有住宅不超过一栋、且不触发 overlay 或 restrictive covenant 时，60 平米及以下的第二住宅可豁免 planning permit。Heritage Overlay、Bushfire Management Overlay 以及部分 Design and Development Overlay 会重新引入许可要求，甚至直接禁止建造。检测器可在数秒内针对你的具体地址核查主要覆盖区。
维州建 granny flat 有最小地块面积要求吗？
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规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米：高于它可能适用 Small Second Dwelling 豁免，低于它则需要 planning permit —— 是「需要许可」，不是「禁止建造」。网上广泛流传的 550–600 平米「最低面积」（包括 PremiumRea 此前的说法）是关于「哪些地块值得为该策略买入」的商业经验值，不是法律要求。
我的后院能放下多大的 granny flat？
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检测三种标准尺寸：30 平米一室（周租 $340–$370）、60 平米一房（$480–$500）、60 平米双户型（合计 $650–$700）。工具会在扣除后院与侧边退距、地役权净空之后，计算后院能容纳的最大可建矩形，并给出三者中哪些实际放得下。只有压在地役权上才放得下的单元会被标红，而不是判定通过。
在墨尔本建一套 granny flat 要多少钱？
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PremiumRea 提供固定总价施工：30 平米一室 $110,000 + GST 起，60 平米一房 $160,000 + GST 起，60 平米双户型 $200,000 + GST 起，均包含 building permit、施工与合规认证。30 平米单元按周租 $380 计算，约为建造成本的 18% —— 但那只是增量建造投入的回报率，不是租金回报率，因为分母排除了土地与既有房屋。按整套房产计算：PremiumRea 已发布成交数据集中的 212 笔副住宅加建，改造后毛租金回报率中位数为 5.79%（样本 345 笔，结算期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。
在维州建 granny flat 需要 planning permit 吗？
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通常不需要 —— 前提是 Small Second Dwelling 的条件全部满足：面积 60 平米以内；地块大于 300 平米且位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 住宅区；现有住宅不超过一栋；不触发 overlay 或 restrictive covenant。但 building permit 在任何情况下都必须办理。Heritage 与 bushfire 覆盖区会重新引入 planning permit 要求，检测器会标出你的地块触发了其中哪些。
Granny Flat 检测器免费吗？
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免费，且无需注册。它把公开的 Vicmap 区划、overlay 与产权数据，与 PremiumRea 的 Small Second Dwelling 规则引擎结合起来。只有当你针对某个具体地址申请完整尽职调查 PDF 报告时才需要账号，因为报告通过邮件发送。建筑设计、许可申请与施工报价属于付费服务。
这个检测器不能告诉我什么？
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它看不到产权上的 restrictive covenant 或 Section 173 协议、未登记的地役权、实际走向与地图不符的污水主管、地基承载力、受地方法规保护的树木，也无法预知你的 relevant building surveyor 当天会提出什么要求。它是指示性初筛：结果为正意味着这块地值得认真调查，不代表你可以开工。