Granny Flat 可行性检测器 —— 这个维州地址能不能建第二住宅？
输入维州地址，进行地籍、overlay 与几何空间的指示性初筛。检测器保留原有模板及退界假设；当前规划与建筑要求、实际 E2ES 图纸、产权、地役权及通道，均需分别核对。初筛为正只是值得继续评估，并非开工许可。
检测器套用的规则
2023 年 12 月 14 日刊宪的 Amendment VC253，在 Victoria Planning Provisions 中设立了 Small Second Dwelling 条款。该测试是「并列条件」—— 每一项都必须满足，planning permit 豁免才成立：地块须位于 General Residential、Neighbourhood Residential 或 Residential Growth 住宅区；面积须大于 300 平米；第二住宅须不超过 60 平米；地块上现有住宅不得超过一栋；且不得触发任何 overlay 或 restrictive covenant。任何一项不满足，就回到许可流程 —— 那是一条更长的路，不是禁止。
无论是否豁免，building permit 在任何情况下都必须办理。退距来自 Building Regulations 2018 的选址条款 —— 第 79 条要求墙高 3.6 米以内时距侧边与后方边界至少 1 米 —— 且按实际地块评估，而不是一个到处通用的固定数值。
有一点值得直说：维州建 granny flat 没有 550–600 平米的最小地块面积要求。规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米，低于它是「需要许可」，而不是「禁止建造」。550–600 平米这个数字 —— 我们自己发布过，网上也广为流传 —— 是判断「哪些地块值得为该策略买入」的商业筛选标准。不要把它当成法律。
哪些 overlay 真的会拦下一个项目
在内城与中环城区，Heritage Overlay 是最常见的拦路虎：它可能要求后院新建建筑申请许可，而在 contributory 或 significant 等级的房产上，答案往往是「不行」。Bushfire Management Overlay 会带来建造标准与防火清理要求，恰好侵蚀你打算建造的那部分后院。Special Building Overlay 或 Land Subject to Inundation Overlay 会抬高楼面标高，并可能直接排除地面板式单元。Public Acquisition Overlay 意味着部分土地已被预留给公共工程。Vegetation Protection 则可能让你无法移除那棵正好长在单元位置上的树。检测器会报告哪些覆盖区触及你的地块，而它计算出的后院几何范围，就是扣除退距与地役权净空之后剩下的部分。
数据来源与如实说明的局限
地块、easement、planning overlay 与地址点来自维州权威数字地籍 Vicmap。建筑轮廓优先读取 Overture Maps，其次回退到 Vicmap 建筑图层，再回退到 OpenStreetMap —— 没有任何单一来源覆盖完整，新建小区与近期加建在三者中都经常缺失，这也是工具允许你手动描绘房屋轮廓的原因。
这是指示性初筛，既不是规划建议，也不是可行性报告。它看不到产权上的 restrictive covenant 或 Section 173 协议、未登记的地役权、实际走向与地图不符的污水主管、地基承载力、受地方法规保护的树木，也无法预知你的 relevant building surveyor 当天会提出什么要求。结果为正意味着这块地值得认真调查，不代表你可以开工。
常见问题
墨尔本任何地块都能建 granny flat 吗？
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不一定，但限制往往不是地块面积。依据 Amendment VC253（2023 年 12 月 14 日刊宪）设立的 Small Second Dwelling 条款：当地块位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 住宅区、面积大于 300 平米、现有住宅不超过一栋、且不触发 overlay 或 restrictive covenant 时，60 平米及以下的第二住宅可豁免 planning permit。Heritage Overlay、Bushfire Management Overlay 以及部分 Design and Development Overlay 会重新引入许可要求，甚至直接禁止建造。检测器可在数秒内针对你的具体地址核查主要覆盖区。
维州建 granny flat 有最小地块面积要求吗？
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规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米：高于它可能适用 Small Second Dwelling 豁免，低于它则需要 planning permit —— 是「需要许可」，不是「禁止建造」。网上广泛流传的 550–600 平米「最低面积」（包括 PremiumRea 此前的说法）是关于「哪些地块值得为该策略买入」的商业经验值，不是法律要求。
我的后院能放下多大的 granny flat？
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检测器保留原有 30 m² 与 60 m² 几何模板。这些是初筛输入，并非当前 E2ES 产品目录或租金预测。当前紧凑型 Fernwood 图纸面积为 34.3 m²；实际项目仍需按当前图纸核对退界、地役权与施工通道。模板在地图上能放下，不等于获得批准。
在墨尔本建一套 granny flat 要多少钱？
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当前户型、各州含 GST 价格及规格，由姊妹公司 E2ES 在 https://e2es.com.au/zh/granny-flat-cost#state-prices 统一公布。PremiumRea 的旧 G30/G60 示例是历史测算，并非当前报价。请针对实际物业，通过书面报价确认完整范围、审批、现场工程、水电接驳及不包含项目。
在维州建 granny flat 需要 planning permit 吗？
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Planning Victoria 于 2026 年 10 月 15 日更新指引，说明 VC306 下 small second dwelling 的规划定义面积上限为 80 m²。是否需要规划许可，仍取决于实际分区、地块、overlay 及其他控制。政府说明 Building Regulations 2018 与 Minister’s Guideline 12 的配套修订仍拟于之后跟进；具体物业的建筑许可路径需另行确认。
Granny Flat 检测器免费吗？
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免费，且无需注册。它把公开的 Vicmap 区划、overlay 与产权数据，与 PremiumRea 的 Small Second Dwelling 规则引擎结合起来。只有当你针对某个具体地址申请完整尽职调查 PDF 报告时才需要账号，因为报告通过邮件发送。建筑设计、许可申请与施工报价属于付费服务。
这个检测器不能告诉我什么？
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它看不到产权上的 restrictive covenant 或 Section 173 协议、未登记的地役权、实际走向与地图不符的污水主管、地基承载力、受地方法规保护的树木，也无法预知你的 relevant building surveyor 当天会提出什么要求。它是指示性初筛：结果为正意味着这块地值得认真调查，不代表你可以开工。