什么是 rooming house 策略?
rooming house(分租屋)策略就是把一栋标准独立屋改造成多租户出租房 —— 把卧室按房间独立出租,共用公共设施。这能让你的租金收入提升 50–80%,而且基本不用动结构。
改造前: 3 居室房,单份租约每周 $500 1→3 拆分后: 3 间独立出租,每周 $1,000–$1,200 回报率跃升: 3.5% → 6–8%
这个策略最适合 3+ 居室、多卫生间、房间分隔良好的房子。我们的投资组合里有 Glen Waverley 的物业做到 $1.3M 房产每周 $2,000 租金(8% 回报),也有 Narre Warren 的 $800K 房产每周收 $1,200(8% 回报)。
rooming house 改造要花多少钱?
相对于收入提升,改造成本低得惊人:
轻度改造(1→2 份租约): $6,500–$7,000 —— 一般就是在现有卧室门加锁、卫生间小修小改 重度改造(1→3 份租约): $8,000–$10,000 —— 更多的房间隔断、增加卫生间五金
这些成本必须现金支付 —— 无法计入普通房贷。不过租金增长一年之内就能回本,远超改造成本。
重要提示: 低于 $10,000 的改造一般不需要 building permit,流程简单很多。
维州 rooming house 规则
维州对 rooming house 有具体分类,决定你要办什么许可:
Class 1a(标准住宅): 最多 3 份独立租约。只需在 Consumer Affairs Victoria 登记 —— 无需 council 许可。这是大多数投资人的甜蜜点。
Class 1b(正式 rooming house): 4+ 租客需要 council 注册、无障碍坡道、无障碍厕所、消防设备和安全出口。复杂度和成本都高出一大截。
我们的建议: 卡在 3 份租约以内(Class 1a)。这样就能拿到 50–80% 的租金涨幅,又不用背上正式 rooming house 注册的监管负担。
Class 1a 的合规要求:
- 燃气安全检查: $250(每 2 年)
- 电气安全检查: $250(每 2 年)
- 烟雾报警器检查: 每年一次
- 预留 $300–$500 用于检查中发现的小修