什么是 rooming house 策略?
rooming house(分租屋)按房间独立出租、共用公共设施,而不是整栋签一份租约。合规经营时它能显著提高毛租金收入 —— 同时也会把物业带入一个附带牌照制度的受监管类别。这两句话同样重要。
我们自己的数据,完整公开。 在公开数据集的 345 笔成交中(2023 年 1 月 – 2025 年 9 月结算,DOI 10.5281/zenodo.20095886),48 笔是 rooming house 改造:购入价中位数 $785,328、工程费中位数 $84,668、土地中位数 760m²、周租中位数 $1,150、毛租金回报率中位数 6.94% —— 同一数据集中仅做表面装修的 85 笔为 5.16%。这些是已完工项目的历史数据,不是预测,每一行都可以下载核对。
真正跑得通的房型通常是:4 间以上卧室且房间分隔清楚、2 个以上卫生间(或有空间加建)、约 760m² 土地,且所在走廊对按房出租有持续需求。
rooming house 改造实际要花多少钱?
⚠️ 本页此前写的是 $6,500–$10,000。那个数字是错的,现已撤回。 它描述的是在普通合租房卧室门上加把锁 —— 那根本不是 rooming house 改造。我们自己已完工项目的数据不支持它,与其让它继续挂着,不如公开更正。
我们自己 48 笔改造的实际成本(取自公开数据集,DOI 10.5281/zenodo.20095886):中位数 $84,668,观察区间 $70,532 – $99,820。这些全部是做到合规、并已出租运营的改造。
一套 4 居室房改成 5 间房的合规改造,钱主要花在:
- building permit 与建筑分类变更
- 消防系统(探测、应急照明、疏散)
- 电气重新布线与增加回路
- 为满足设施配比而增加的卫浴与厨房容量
- 家具(rooming house 租客默认房间带家具)
- 10–15% 的预备金
1960–70 年代的老房需要整屋重新布线和大规模消防改造的,预算要往上走,可能到 $150,000 左右。这个上限对应的房型不在我们公开的数据集中,请当作规划数字而非实测中位数。
市面上针对合规维州 rooming house 报出的 $30,000–$50,000 区间,就我们的经验大约只有真实成本的三分之一到二分之一。
维州 rooming house 规则 —— 认定看人数,不看租约份数
⚠️ 对我们此前说法的更正。 本页曾写过"卡在 3 份租约以内"就能避开 rooming house 监管,并把它叫作 Class 1a。这是错的,照做可能让经营者面临刑事处罚。 我们已经删除,并在此公开更正。
认定标准写在《Residential Tenancies Act 1997》s 3(1): rooming house 是指其中有一个或多个房间以收租方式供人占用,且**"可占用这些房间的总人数不少于 4 人"的建筑物。这个标准数的是人**,不是租约、也不是房间数。一栋三居室的房子租给 4 个人、签 3 份租约,它就是 rooming house。拆分或合并租约不会改变结论。
"Class 1a"和"Class 1b"是 National Construction Code 的建筑分类,属于另一套体系,由建筑测量师执行,回答的是另一个问题。它们不决定《Residential Tenancies Act》的认定是否成立,把它当成规避牌照的路径是一个范畴错误,而这个错误在维州投资内容里非常普遍。
三项彼此独立、可能同时适用的义务:
- 经营者牌照 —— 《Rooming House Operators Act 2016》s 7(1):未取得 Business Licensing Authority 牌照而经营 rooming house 业务,自然人最高 240 penalty units 或 2 年监禁,法人最高 1,200 penalty units。持牌经营者可在 BLA 公开登记册查询(s 43)。
- Rooming House Register —— 《RTA 1997》ss 142E–142L,登记的是物业。
- 市政注册 —— 《Public Health and Wellbeing Act 2008》s 67,罚则 60 / 300 penalty units。⚠️ 不是每年一注册 —— s 74(1)(d) 允许 council 自行确定期限,上限为 3 年。
最低标准规定在两部法规里,而且都不是大多数文章引用的那一部:《Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020》(卧室最小 7.5m²、居住密度、每 10 人或不足 10 人须配备一套厕所、一套淋浴或浴缸及一个洗手盆)与《Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023》。⚠️ 2012 年的 Rooming House Standards Regulations 已被废止(2023 年法规 reg 4,2023 年 2 月 26 日生效),仍在引用 2012 年标准的内容已经过时。它们不在《Public Health and Wellbeing Regulations 2019》中 —— 该法规明确排除 prescribed accommodation。
penalty unit 每年 7 月 1 日调整,因此我们只列 penalty units,不做金额换算,现行数值见 justice.vic.gov.au。
日常合规成本: 燃气安全检查约 $250(每 2 年)、电气安全检查约 $250(每 2 年)、每年一次烟雾报警器检查,另预留 $300–$500 用于检查中发现的小修。这些是在牌照与注册义务之上的成本,不能替代后者。
来源:RTA 1997 · RHOA 2016 · PHW Act 2008 · Prescribed Accommodation Regs 2020 · Rooming House Standards Regs 2023