一线 —— 远东南(最超值、最高回报)
这是我们的黄金甜蜜点 —— 我们 70% 的组合收购发生在这里:
Hampton Park: 墨尔本的 #1 价值机会
- 入场价: $600K–$700K
- 土地面积: 标准 550m²+
- 周租: 主屋 $580–$620
- 加 granny flat: 合计 $950–$1,000/周
- 回报率: 5%+(加 granny flat 7%+)
- 增长驱动: 与邻近 Berwick/Narre Warren 的巨大价格差
Cranbourne: 入门级大地块选项
- 入场价: $580K–$680K
- 土地面积: 550–700m² 可选
- 年轻家庭带来强人口增长
- 新学区开放(Cranbourne East 小学)
- 2025–2030 预期人口增长: 19%
Narre Warren: 租客质量优
- 入场价: $650K–$750K
- 靠近 Fountain Gate —— 澳洲第二大购物中心
- 租客收入高
- 空置率低(<1.5%)
- 公交出色
Frankston: rezoning 催化剂
- 入场价: $650K–$780K
- $1 billion 公立医院扩建 —— 墨尔本东南最大的单笔基建投入
- NRZ 到 GRZ 的 rezoning 进行中 —— 提升开发潜力和土地价值
- 海滨位置带来生活方式溢价
二线 —— 西北与东区(兴起 + 开发)
西北 —— 可承担增长走廊:
St Albans、Sunshine、Deer Park:
- 入场价: $550K–$700K
- 30 分钟到 CBD
- 年轻家庭人群(租房需求旺)
- 近期价格强势回暖
- Sunshine: 未来 metro 铁路枢纽
Epping:
- 入场价: $550K–$680K
- 重大基建投资区
- 医疗与教育集群在成长
东区 —— subdivision 潜力:
Boronia、Croydon、Bayswater:
- 入场价: $700K–$850K
- 土地面积: 700–800m² 转角地块可得
- subdivision 潜力: 可做 "一拆三"
- 富裕换小人群 = 需求稳定
- 每次分割可带来 $150K–$200K 利润
subdivision 案例(Narre Warren):
- 购买: $670K(大地老房)
- 投入: $250K 施工 + $50K 分割 = $300K
- 总成本: $970K
- 销售: 前屋 $520K–$550K + 后屋 $650K = $1.17M
- 净利润: 约 $200K
要避开的城区 —— 以及原因
西部增长走廊(Point Cook、Tarneit、Melton、Werribee、Clyde North):
- 每年新建 1,000–2,000 套 = 供应无限
- Melton 空置率 >5%
- 土地占总价比通常 <50%(建筑部分太多)
- 历史表现差:许多区在倒退
Laverton:
- 2.5% 空置率(看着还行但租客质量差)
- 房子平均每 9 年换手一次
- 典型亏损: 持有期内约 $100,000
大学城区(Clayton、Carlton):
- 自住率低
- 租客流动性高(学生)
- Carlton: 犯罪率偏高
- 公寓和学生公寓过剩
传统华人城区(Box Hill、Glen Waverley):
- 2.5% 租金回报 —— 墨尔本最低之列
- Box Hill 过去十年在下滑
- 新公寓过剩充斥市场
- 你要和情绪化家庭买家竞争,而不是投资逻辑
Tasmania:
- 30–45 岁人群连续 13 个季度人口流失
- 人口老龄化严重
- 周期波动由政策驱动,而非基本面
共同点: 这些 "避开" 区都有一个或多个致命缺陷 —— 供应无限、人口不佳,或土地占比过低。