按大小划分的 granny flat 租金
以下是来自我们 87+ 套墨尔本投资组合的真实租金数据:
30m² 标准 Studio(1 卧 + 起居):
- 基础租金: $340–$360/周
- 水电全包: $370–$390/周
- 目标人群: 单身、学生、青年白领
- 空置率: <2%(经济型 studio 需求旺)
60m² 两居:
- 基础租金: $480–$500/周
- 水电: 视情况(一般每周额外 $40–$60)
- 目标人群: 情侣、小家庭
- 单套收入更高,但 ROI 百分比低于 30m²
双拼(2 × 30m² studio):
- 合计租金: $650–$700/周
- 这是最大化回报率的方案 —— 一块地两个独立租客
- 需要稍大地块(650m²+)
- 合计年收入: $33,800–$36,400
经验之谈: 30m² studio ROI 最佳,因为造价最低($110K),而租金相对最高。两套 30m² 的收入超过一套 60m²。
granny flat 如何重塑你的整体租金回报率
granny flat（副住宅）的价值，与其说在于它自己那份租金，不如说在于它对整个持仓租金回报率的拉动。下面是完整算式，每一项输入都写明。⚠️ 本节早前的版本使用了与我们自己的造价和租金对不上的数字（用 "$170K" 对应 30m² 建造、"$640/周" 对应 granny flat 租金；而 30m² 产品是 $110,000 + GST，市场租金为 $340–$390）。这些数字已更正。
加建之前:
- 房产价值: $689,000
- 主屋周租: $600 → 年 $31,200
- 毛租金回报率: 4.53%
加建 30m² 之后（$110,000 + GST = $121,000，另加约 $10,000 许可与水电接驳）:
- 累计投入资本: $820,000
- 合计周租: $980（$600 主屋 + $380 granny flat，含水电）
- 年租金收入: $50,960
- 毛租金回报率: 6.21%
加建双拼 2 × 30m² 之后（$200,000 + GST = $220,000，另加约 $15,000）:
- 累计投入资本: $924,000
- 合计周租: $1,275（$600 主屋 + 两套 studio 合计 $675）
- 年租金收入: $66,300
- 毛租金回报率: 7.18%
"毛" 指的是扣除土地税、管理费、保险、维修、空置与利息之前的口径。上述每一项都会把这个数字拉低，有些拉得相当多。
我们自己已完工项目的实际结果: 在我们公开发布的数据集里，212 笔 granny flat 加建（n=345，2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算，DOI 10.5281/zenodo.20095886）的已实现毛租金回报率中位数为 5.79%，购入价中位数 $649,730，建造支出中位数 $105,000。上面的算例是基于既定假设的算术；5.79% 是组合真正记录下来的数字。两者不一致时，以 5.79% 为准。
再融资与净值回收策略
PremiumRea 不持有 ACL（澳大利亚信贷牌照），也不是信贷协助提供者。 我们不推荐 lender、贷款产品或 LVR，也无法告诉你估价师会怎么判断。下面描述这套机制，是为了让你能向持牌 mortgage broker（贷款经纪人）提出有信息量的问题。它对你是否可行，完全取决于你的 lender、你的 servicing（还款能力）状况，以及估价师的意见。
机制本身。 拿到 Occupancy Certificate（入住许可，OC）之后，部分业主会申请重新估价，并就估价师认可的那部分增值释放净值（equity）。
我们能说什么、不能说什么。 我们见过已完工的 granny flat（副住宅）估价高于建造成本，也见过低于建造成本 —— 同一走廊、同一年份、条件相当的项目都有。估价是估价师的意见，不是你花了多少钱的算术结果。本节早前的版本写过"约 $150,000 的估价上浮"、"按 80% LVR 可提取 $120,000"以及"净成本实际为 $0"，这些说法已全部撤回。我们无法把其中任何一条作为一般预期加以证实，把它们当作一般预期来陈述是误导。
任何此类算例所依赖的假设 —— 而且这些假设都属于你，不属于我们: 估价师认定的增值幅度；你的 lender 针对该贷款用途的 LVR 政策；你的还款能力按 lender 的缓冲利率（而非挂牌利率）评估的结果；lender 是否把第二套住宅的租金计入可评估收入、以及按多少折扣计入；以及释放出来的资金所产生的额外利息成本。其中任何一条改变，结果就会改变。
如果建商、中介或任何人向你承诺一个具体的估价数字、一个具体的可释放金额，或者说这笔加建"等于免费"，请把它当作警讯。 这条链条上没有任何人能左右估价师。