按大小划分的 granny flat 租金
以下是来自我们 87+ 套墨尔本投资组合的真实租金数据:
30m² 标准 Studio(1 卧 + 起居):
- 基础租金: $340–$360/周
- 水电全包: $370–$390/周
- 目标人群: 单身、学生、青年白领
- 空置率: <2%(经济型 studio 需求旺)
60m² 两居:
- 基础租金: $480–$500/周
- 水电: 视情况(一般每周额外 $40–$60)
- 目标人群: 情侣、小家庭
- 单套收入更高,但 ROI 百分比低于 30m²
双拼(2 × 30m² studio):
- 合计租金: $650–$700/周
- 这是最大化回报率的方案 —— 一块地两个独立租客
- 需要稍大地块(650m²+)
- 合计年收入: $33,800–$36,400
经验之谈: 30m² studio ROI 最佳,因为造价最低($110K),而租金相对最高。两套 30m² 的收入超过一套 60m²。
granny flat 如何重塑你的整体租金回报率
granny flat 真正的威力不在于它自身的收入 —— 而在于它对整体租金回报率的拉动:
建 granny flat 之前:
- 房产价值: $689,000
- 主屋周租: $600
- 年租金收入: $31,200
- 毛回报率: 4.5%
建 granny flat 之后(30m²,总成本 $170K):
- 总投资: $859,000
- 合计周租: $1,240($600 主屋 + $640 granny flat 含水电)
- 年租金收入: $64,480
- 毛回报率: 7.5%
建 granny flat 之后(双拼,$200K):
- 总投资: $889,000
- 合计周租: $1,300($600 主屋 + $700 双拼)
- 年租金收入: $67,600
- 毛回报率: 7.6%
这样的回报率重塑,正是墨尔本东南走廊如此吸引人的原因 —— 花 $689K 买一套 600m² 的房子,就能变成一个 7.5%+ 回报的资产。
再融资与净值回收策略
造价 $110,000 的 granny flat 通常能让银行估价增加大约 $150,000,前提是拿到 Occupancy Certificate。
再融资玩法:
- 建 granny flat: $110,000 + GST
- 拿到 OC(完工后 3 天)
- 向银行申请重新估价: 房产价值多 $150K
- 按 80% LVR 再融资: 最多可抽出 $120,000
- 再融资后的净成本: 实际为 $0 —— 你已经把全部造价拿回来了
时间线: 交割后 3–6 个月完成再融资
抽出的净值(equity)可用于:
- 下一套投资房的首付
- 为另一套房做 rooming house 改造
- 在另一套房上再建 granny flat
这就是我们客户用来 5 年建立 3–5 套组合的 "速度" 策略,每套都跑到 6%+ 回报率。