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2023 Articles
35 property investment articles published by PremiumRea in 2023. Melbourne market analysis, suburb deep-dives, and case studies.
- 26 December 2023约 12 分钟阅读·市场分析
granny flat 不是一栋建筑,它是一个年化 18% 的金融产品
大多数人把 granny flat 想成后院的一间小屋——也许给父母住,也许给青春期的孩子当小天地,总之有点"温馨迷你"。而我把 granny flat 想成一个带杠杆的金融产品——年化 18%,六年回本,带银行认可的估值提升,能按需"制造"净值。
- 19 December 2023约 11 分钟阅读·陷阱与警示
这套首次置业策略能帮你省下 $46,000(完全合法,却很少人用)
我亲眼看着一个首次置业者走进墨尔本内东区的一场拍卖,花 $680,000 澳元买下一套两居室公寓。全额印花税,没有任何资助,没有任何减免。他其实完全可以在墨尔本东南区花 $590,000 澳元买下一套 600 平米的四居独立屋,印花税零、拿到 $10,000 的资助,在油漆还没干之前就已经领先 $46,000 澳元了。
- 12 December 2023约 14 分钟阅读·投资策略
澳洲买房完整指南(每一步都讲清楚,没有行话,没有惊喜)
每周都有人问我同一个问题:我到底该从哪里开始?他们想买房,知道会涉及钱和文件。再往下,整个流程是一个黑盒。银行、律师、检查员、中介、保险公司——每个人都想在这笔交易里分一杯羹,却没人告诉你这些碎片是怎么拼起来的。
- 5 December 2023约 12 分钟阅读·财务与税务
买房不是靠运气。这是我们挑选每一套资产用的那套系统。
有人告诉我他买房"运气好",我听着就不舒服。运气意味着随机,随机意味着没系统。而在一个$600,000的决策上没系统,结果只会有两种:要么侥幸成功,要么注定失败。
- 28 November 2023约 12 分钟阅读·城区分析
从每月存 $5K 到每月被动收入 $8.3K。我真正做过什么
十年前,我是一名 IT 项目经理,工资还不错,但每一小时都在拿时间换钱。停止工作,收入停掉。生一场病,收入停掉。AI 接管我的岗位——当时这听起来像是理论假设,现在已经很实在——收入会永久停下。
- 21 November 2023约 12 分钟阅读·投资指南
同样的 $600K 现金,一个人只买一套房,另一个买四套。差别在哪里。
去年一个朋友来找我咨询房产。他存款 $600,000,想买一套自住房。他的计划很简单:在好城区找一套房,全款付清,无贷款地住进去。我告诉他这个计划能跑得通,我也告诉他,这个计划会在接下来 15 年里让他损失大约 $2 million 的财富。
- 14 November 2023约 11 分钟阅读·投资策略
天生适合用房产建立财富的五种人(以及为什么其他人都会卡住)
我在墨尔本帮客户买过 350 多套投资房。有些人把一套房在三年里滚成六套的投资组合;有的人只买一套,之后再也没动过。差距几乎从来不是资金。是心态。下面是真正能走到最后的那五种人。
- 7 November 2023约 12 分钟阅读·财务与税务
澳洲政府花了 800 亿建房,结果盖了零套。这对你的下一次买房意味着什么。
Housing Australia Future Fund 没有新建一套住宅。被当作成果汇报的那 340 套房产,全部是"收购",不是"建造"。参议院确认了这一点,ABC Media Watch 也独立核实过。而每年 12 万套的目标,仅一年下来就已经落后 27.5%。
- 31 October 2023约 11 分钟阅读·城区分析
她对房产一无所知,房子一年涨了 25%。这是怎么做到的。
她分不清贷款中介和银行放贷员。交割半年后她还说不出 council rates(市政费)是什么。但她信任整个流程,买下一套位于角地、带结构问题的木板房,然后在付完 $625,000 的十二个月后,看着 RPData 把它估到了 $780,000。
- 24 October 2023约 11 分钟阅读·投资指南
每天 6,500 人被开除。如果你没有被动收入,下一个就是你。
2020 年前两个月,全球超过 40 万人失去工作或收到裁员通知。每天 6,557 人点开那封邮件。我以前在 IT 行业工作。如果不是趁着还拿着工资时搭建了房产投资组合,我就是其中之一。
- 17 October 2023约 10 分钟阅读·装修与开发
Selling Agent 嘴里常说的四句话——每一句都是设计好让你多付钱的
当一个 selling agent 说「这套房潜力巨大」,他说的不是这套房,他说的是你的钱包。下面四句我每周都听得到的话,翻译成人话,配真实谈判里的例子。
- 10 October 2023约 10 分钟阅读·物业管理
墨尔本 vs 上海：一份完整的生活成本对比，以及为什么「地理套利」真的管用
两个城市我都住过十多年。一顿餐厅饭在墨尔本 $25，在上海大约 $6.20。但真正的故事在住房数字上：在墨尔本买房、收澳洲的租金、在上海花钱。这就是地理套利，数学非常残酷。
- 3 October 2023约 10 分钟阅读·市场分析
社交媒体正在杀死临街零售物业。聪明的投资者改买什么。
老规矩很简单：买人流最大的那间店铺。但当一条 KOL 帖子带来的客人比一整年的路人还多时,整套商业地产投资逻辑都要改写。下面说应该改买什么。
- 26 September 2023约 11 分钟阅读·陷阱与警示
30-30-30 法则:换家庭自住房又不把自己换破产的方法
我亲眼看过墨尔本的家庭在低利率时期买下梦想房,然后在利率翻倍时被压垮。月供从 $5,800 涨到 $10,000 以上。一方失业。房子被迫挂牌止损。这里有一条能避开这种结局的公式。
- 19 September 2023约 11 分钟阅读·投资策略
物业管理的不可能三角:为什么你的 PM 总是掉链子,以及该怎么办
澳洲平均每位物业经理管 170 套房。按这个比例,她每周在你这套 $700,000 的资产上大约只花 11 分钟。这不叫管理。这叫按月开发票的疏忽。
- 12 September 2023约 11 分钟阅读·财务与税务
Melbourne 房产税务讲清楚:印花税、CGT、地税,以及那些让你多付钱的误区
先破一个迷思:Melbourne 地税不是澳洲最贵的,任何档都不是。那是媒体噪音。下面不讲黑话,把对你房产税务真正重要的内容说清楚。
- 5 September 2023约 10 分钟阅读·城区分析
我用 AI 把 10 个政府数据库合成一张房产风险地图,结果揭开了这些
Mount Waverley 一个城区就有 54 个独立的政府认定风险覆盖区。洪水区、山火区、遗产控制、高压线地役权——全部是免费公开数据,但全部埋在 20 个不同的数据库里。我们用 AI 把它们合并成了一张交互地图。
- 29 August 2023约 9 分钟阅读·投资指南
REA 的免费小技巧:监控你这条街上的每一套房(为什么开发商每天都在用)
不管你有没有房,今晚就该把这个免费工具装上。它能监控澳洲任何一个地址,挂牌的那一瞬间就提醒你。开发商每天用它盯 site consolidation 机会,投资者用它追踪可比成交。下面是九十秒的设置方法。
- 22 August 2023约 10 分钟阅读·装修与开发
不要相信 AI 帮你挑投资房。它读到的数据,是可以被人伪造的
中国 315 消费者权益调查揭露了一个工业化级别的假评论工厂,它专门污染 AI 的训练数据。这套东西一样可以用在房产市场上。有人想让你买 Moe,他就可以让 ChatGPT 把 Moe 推荐给你。我来告诉你是怎么做到的。
- 15 August 2023约 11 分钟阅读·物业管理
去年我们在墨尔本买了 131 套房,每一个数字都公开
2025 年初所有人都在追 Brisbane 和 Perth 的时候,我喊出了 all in 墨尔本。十二个月过去,数据来了:131 套房,平均土地 660sqm,平均增长 12.75%。完整成绩单如下。
- 8 August 2023约 12 分钟阅读·市场分析
我从不卖房。"Buy, Borrow, Die" 这套策略背后的数学
我整套投资哲学其实就两个字:不卖。很多人以为我在开玩笑。我不是。而且我在赚钱。尤其当市场感觉不确定的时候,这条原则的威力更大。下面把复利的算账给你看。
- 1 August 2023约 11 分钟阅读·陷阱与警示
让新移民白干十年的三个买房决定,我见过上百次
我做过一百多次咨询,发现一个几乎一模一样的规律——聪明能干的人,把移民这条最难的路都走通了,却在一个灾难性的买房决定上,把十年攒下的积蓄一夜清零。这篇就讲三个最要命的。
- 25 July 2023约 10 分钟阅读·投资策略
藏在你房子里的六年税务时钟：一条可能帮你省下 $127,000 的规则
上个月,David——一位IT经理——走进办公室时已经做好了要交 $127,000 资本利得税的心理准备。当我把六年规则讲给他听,他沉默了五秒,然后说:「原来规则真是这样运作的?」没错。而且大多数会计师不会主动告诉你。
- 18 July 2023约 11 分钟阅读·财务与税务
专门为澳洲 Z 世代量身定做的三个财务陷阱。我追着钱走了一遍。
套住千禧一代的财务陷阱是粗放的——房贷、车贷。针对 Z 世代的那一套要精细得多。它被打扮成自由,裹上网红美学,再用算法送到你眼前。我追着钱的流向走了一遍。
- 11 July 2023约 11 分钟阅读·城区分析
今年我从房产拿到了 $300,000 的被动收入。银行截图在这里。
没有广告,没有赞助,只是事实。我是一个普通人,买的都是我客户放弃的 on-market 房源。今天我把自己的银行账户打开给你看,一套一套地告诉你这 $300,000 的被动收入是怎么来的。
- 4 July 2023约 10 分钟阅读·投资指南
四个房贷操作,让你的自住房贷款提前六年还清——银行永远不会主动告诉你
如果你觉得利率最低就等于房贷最优,那得重新想想了。一笔 30 年期的自住房贷款里,藏着超过 $130,000 本可以省下的利息。下面这四个操作,银行不会主动跟你提。
- 27 June 202311 min read·Renovation & Development
The Property Kill Line: Which Australian Cities Have Actually Crashed 20 Per Cent (And Could It Happen Again)?
我发现澳洲房产有一条“死亡线”——20%的跌幅足以完全抹掉一个典型投资者的净值。有两个城市越过了它。至于是哪两个，结果可能出乎你意料。
- 20 June 2023约 11 分钟阅读·物业管理
我的客户平均年增值 15.7%。大多数买家中介连自己这个数字都讲不出
我要亮出我的同行们非常不希望你看到的东西:我们真实的组合数据——200+ 宗成交、平均年增值 15.7%、平均周租 $709。然后我会教你一个问题,足以把真材实料和滥竽充数的中介分开。
- 13 June 2023约 10 分钟阅读·市场分析
你不是累,你是在过度思考。这是让一切改变的那套心智框架。
我终于搞清楚自己为什么一直觉得被抽干了。不是睡眠不够,也不是工作太多。我是在「行动时思考、思考时行动」。一旦把这两件事分开,一切都变了。身边的朋友几周之内就注意到了这种变化。
- 6 June 2023约 10 分钟阅读·陷阱与警示
25 岁那年我拒绝了 $200,000 的年薪。为什么现在的舒适等于以后的危机
我们客户里提前实现财务独立的那一批人,都在二十多岁做过同一种选择:选成长而不是舒适。我当年拒绝那份 $200,000 的海外派遣、去接一个没人愿意做的 AI 项目时,走的是同一条路。而这一个决定,改变了后面一切。
- 30 May 2023约 12 分钟阅读·投资策略
三年六套房：一个普通90后如何在墨尔本建起$600万的房产投资组合
这不是一个暴富的故事。这是一个系统性致富的故事。六套房，三年，总价值大约$600万澳元。全靠普通收入。全部公开市场购入，任何人都能找到的房源。以下是完整的四步流程。
- 30 April 2023约 11 分钟阅读·财务与税务
一年买下 100 套正现金流房产,每一个数字都摊开给你看
大多数买家中介宣传时只挑最漂亮的两三单。我们把过去一年全部 100 笔交易的平均数据公开,包括那些表现不及预期的。平均购价不到 $730K,平均土地面积 651 平方米,平均租金回报率 6.28%。
- 31 March 2023约 10 分钟阅读·城区分析
你的房子涨了 17%。你还是亏了。算账给你看。
一位达尔文投资者的房产第一年涨 17%,两年累计涨 34%。听起来很厉害。但扣掉印花税、卖方中介佣金、律师费、布景和资本利得税之后,真正落到口袋里的现金,勉强 $103,000。而墨尔本一位 buy-and-hold 投资者,只付了一次交易成本,然后通过再融资把净值释放出来去买第二套房。
- 1 March 2023约 10 分钟阅读·投资指南
只有一套投资房,要不要装进家族信托?我自己就是这么做的
大多数人以为家族信托是富人才用的东西。我把自己第一套投资房就放进了家族信托——光是资产保护这一项,第一年就已经值回那 $2,500 的设立成本。
- 30 January 2023约 11 分钟阅读·装修与开发
Melbourne 还没回到高点——这恰恰是我在这里做装修的原因
Perth 涨了,Brisbane 涨了,Adelaide 涨了。Melbourne 安静地蹲在角落,消化着每一条关于地税和人口外流的坏消息。与此同时,我们去年在这里买了 100 套房,每一套装修后都是正现金流。如果你还在 Perth 周期顶部追涨,我替你心疼。