每天 6,500 人被开除。如果你没有被动收入,下一个就是你。

今年前两个月,全球有超过 40 万人要么丢了工作、要么收到裁员通知。光美国私营部门 1 月份就裁了 10 万人——是金融危机以来最差的开年 1。政府机构紧接着砍了 22 万个岗位。澳洲银行业削减了 8,000 个职位。科技行业在全球丢了 5 万个。

也就是每天 6,557 人打开那封邮件。明天,可能就是你。

这不是在渲染悲情。我说这话,是因为我自己活过这件事。在我成为买家中介之前,我在 IT 行业工作。工资不错、中产生活、该有的都有。但我很早就看清了一件事:工资是别人给你的一张许可证。你的雇主允许你靠这份工作过活,他们可以在任何时候、以任何理由、提前两周通知外加一封推荐信,把这张许可证收回去。

所以趁我还拿着那份工资的时候,我开始买投资房。不是一套,是好几套。而我自己住的房子刻意保持低档——自住房的价值还不到我总投资组合的 10%。其他每一块澳元都进了能产生被动收入的资产:那些由一群在岗租客替我还按揭的出租房 2。

如果我没这么做,裁员潮抓到 IT 生涯中的我,我现在大概正挂着「Open to Work」横幅,刷 LinkedIn,心里越刷越慌。

让人卡在原地的两个谎言

眼下有两个叙事正在流传,让一堆潜在投资者卡在场边。两个都是错的。

第一个谎言是:经济下行会把房价砸崩,给普通人创造抄底机会。幻想大概是这样的——经济崩了,房价腰斩,每个人突然都买得起三套投资房。

翻一翻真实的记录。一战。二战。2008 年全球金融危机。2020 年的大流行——那场事件在全球杀死了几十万劳动年龄成年人。在这些事件里,澳洲住宅房价都没有经历过持续的、实质性的下跌。GFC 在某些首府城市带来过大约 5-8% 的波动,18 个月之内价格就超过了之前的高点 3。

财富在危机里不会消失,它转移。当你变穷,你雇主的股东就变富。裁员打下来,被开的人停止买房——但那不意味着没人买房,而是意味着换了一群人在买。原本在你养老金账户里的资金,会被机构投资者重新配置到实物资产里。房子照卖,只是不卖给你了。

第二个谎言是:AI 其实并不是公司裁员的原因,它只是一个顺手拿来的借口,反正成本本来也要砍。

如果你信这个,你就没在认真看。资本研究机构预测本轮周期结束前,将有 8,500 万个岗位被 AI 和自动化替代 4。80% 的客服岗位预计消失。46% 的行政岗位今天就可以被完全自动化。法务助理面临 80% 的自动化风险。主要公司的软件开发人员正在被一波一波地砍,每波 50%。

这不是蓝领现象。白领知识工作者是首要目标。如果你的工作是处理信息——读文档、写报告、回邮件、管理表格——一套 AI 系统可以做得更快、更便宜,而且不会请年假。

我为什么有底气讲这些

因为我是一个案例,不是评论员。

当我还在 IT 行业时,工资挺稳,足够过舒服日子。但舒服是脆的。一次重组、一次 offshore 迁移、一种能替代你团队职能的 AI 工具——舒服就蒸发了。

我趁着还有那份收入的时候,开始买投资房。不是那种光鲜的。是 Melbourne 东南 600 平方米地块上土地价值占购买价 80% 的高土地值独立屋。我用自己的团队做低成本装修。我通过加 granny flat 把单户出租改成双收入物业。我通过只占大家以为的一小部分成本的物理改造,把毛回报率从市场均值的 3% 推到 5%、6%,甚至 7% 5。

今天,这些房产合计产生的被动租金收入,超过了我当年 IT 的工资。而且和工资不同,没人能把「我拥有它们」这件事开除掉。

我自住的房很朴素。刻意如此。本来我可以把 $1.5 million 澳元砸进一套好城区的漂亮房子里,让自己爽。我选择把这笔资金砸进能产生收入的资产里,靠量入为出生活。就是这一个决定,让我在一边睡得安稳,一边看着科技行业里的前同事在更新简历。

数学并不复杂。一个五套房组合,每套每周租金 $700 到 $900,毛租金收入年度 $182,000 到 $234,000。扣完持有成本,净被动收入 $100,000 到 $150,000。这就是工资替代。这就是自由 6。

AI 冲击在加速,不是在放缓

第一季度的裁员数字不是异常,是加速。

资本研究估计,本轮周期内 AI 和自动化将在全球消除或从根本上重组 8,500 万个岗位 4。受影响最大的领域不是制造和物流——那些几十年前就被自动化了。新的前沿是白领认知工作:

• 客服:预计替代 80%
• 行政和文员:46% 可用现行技术自动化
• 法律支持:律师助理和研究职能有 80% 自动化风险
• 软件工程:主要公司正在削减 40-50% 的工程人头
• 金融分析:自动化报告工具正用一位操作员替代 10 人团队

告诉你「这一切会过去」的人,在兜售希望。告诉你「去升级技能」的人,在兜售课程。他们谁都没给你一条「不管你雇主明年还存不存在都持续的收入流」。

房产收入会持续。土地会升值。不管你所在行业有没有在被扰动,租客都在付租。Cranbourne 一套坐落在 650 平方米地块上的独立屋,不在乎 ChatGPT 7。

我不反技术。我整个生意跑在 AI 辅助的数据分析上。但我明白「使用技术」和「被技术替代」之间的区别。留在这条线正确一侧的办法,是拥有那些「收入独立于你的劳动」的资产。

你真正该做的事

第一步:接受一个事实——不管你现在做什么工作,它在未来五年里「不以当前形式存在」的概率都不低。这不是悲观,是风险管理。

第二步:趁你还有工资收入和借贷能力时,用起来。银行借钱给有工作的人,不借给只有 LinkedIn 头像的人。你每推迟一个月,就是一个月你以后可能拥有不了的借贷能力。

第三步:买土地,不是买建筑。一套 80% 价值在土地上的房子,会随着人口增长和供应受限而升值。一套 60% 价值在建筑上的房子,会随着建筑老化而贬值。

第四步:设计现金流。不要买一套负现金流的房,然后指望资本增值来补月度失血。买一套你可以物理改造的房——$110,000 加一个 granny flat、改成多租户、装修后用更高租金再租出去——让它从第一个月起就正现金流 8。

第五步:好好管理。一套出租房如果交给同时在杂耍 170 套其他房产的人管理,一定会跑不及格。我们的物业管理部门保持 1:50 的比例,一个专属管理员管 50 套房。这不是偶然,这就是我们空置率低于 1.5%、平均找租客时间短于 14 天的原因 9。

如果这篇文章你只能带走一样,请带走这句:你被开除的那天,是最晚想起被动收入的那一天。趁还来得及,现在就开始。

我把这些想法写出来,是因为总要有人写。如果你觉得我只是在推销东西,取关就是。但如果这篇里面有什么让你坐直了身子、开始想到自己的脆弱,那就把它转出去。我只求这一个 10。

一个抗裁员组合的具体数学

我把一个防御性房产组合的真实数字走一遍——一个被动收入足以替代中产工资的组合。

第一套:Hampton Park,购买价 $590,000。我们的内部团队做轻装修后(漆、地板、隔断调整),周租 $850。在 80% LVR、6.5% 只付利息下,年利息 $30,680。扣掉利息、市政费、保险和管理费后的净租金收入:大约每年正 $8,500。

第二套:Cranbourne,购买价 $610,000。装修画像相似。周租 $800。扣完全部持有成本后的净头寸:大约每年正 $6,200。

第三套:Narre Warren,购买价 $738,000。无条件成交价低于银行估价 $772,000。周租 $750。净头寸:扣完持有成本后大致打平到略为正。

第四套:维州地区(Geelong 走廊),购买价 $420,000。需要的装修不多。周租 $600。扣完全部持有成本后净正:大约每年 $12,000。购买价更低、租金回报率强的地区物业,通常给出最好的现金对现金回报。

第五套:给第一套加一个 granny flat。建造成本 $110,000。额外租金 $350/周($18,200/年)。单是这一个加建,就把第一套从「微正」拉到每年超过 $20,000 的净被动收入。

五套合计毛租金收入:约每年 $170,000。扣完全部持有成本和利息后的合计净被动收入:约每年 $47,000 到 $55,000。这还不是完全的工资替代,但它已经能覆盖一套普通家庭自住房的按揭、食物、水电和基本生活开销。

随着每套房升值、组合做再融资提取净值用于再收购,被动收入会放大。到了第七套、第八套,合计净被动收入跨过 $80,000 到 $100,000——真正意义上的工资替代区。

重点不是说这件事容易。它需要纪律、资金和专业支持。重点是:它在一个 5-7 年的时间窗口上,对中产收入的人来说是可以达成的,而一旦建起来,它就会在不管你雇主、你所在行业、你职位发生什么的情况下持续下去。

窗口正在关上

我想在时机这件事上说得直接一点。

银行根据就业收入放贷。如果你今天有一份稳定工作,你的借贷能力处于或接近最大值。如果你明天丢了这份工作——不管是因为 AI、因为重组,还是因为经济下行——你的借贷能力就降到零。

零。不是降低,是零。一个没有就业收入的人,在澳洲拿不到房贷。就这么简单。

每一套你在有借贷能力时没买的房,都可能是你再也买不了的房。利率可能变,房价可能变。但借贷能力是二元的:你要么有一份支持贷款申请的收入,要么没有。

这不是销售话术,这是对贷款系统如何工作的结构性观察。建立防御性资产组合最好的时机,是你还有收入支撑它的时候。最糟糕的时机,是你已经丢了那份让一切成为可能的收入之后。

我在 IT 行业的时候就建了我的组合。我当时并不知道裁员潮会来。我也不需要知道。我只是明白:来自雇佣的收入本质上是临时的,来自资产的收入在设计上是永久的。就是这一条洞察改变了我的人生轨迹。

如果它触动了你,请在窗口还开着的时候行动。

最后一点想法

没人会计划被开除。但每个人都可以计划到「不再需要那份工作」。这就是防御性房产投资的全部论点,而它对每一个在邮件到来之前就行动的人开放。