同样的 $600K 现金,一个人只买一套房,另一个买四套。差别在哪里。

去年一个朋友找我问房产的事。他手上存款 $600,000 澳元,想买一套自住房。他的计划很简单:在一个好城区找一套房,全款付清,无贷款地住进去。我告诉他这个计划能跑得通。我也告诉他,这个计划会在接下来 15 年里让他损失大约 $2 million 的财富。

他当然不信。大多数人不信,直到你把数学摊开给他们看。

手上 $600,000 现金时,你有两个选项。A:全款买一套房,住进去。B:把这 $600,000 拆成多套投资房的首付,自己在想住的地方租房,让租金收入覆盖成本。

选 A,你拿到一套房。选 B,你拿到一套房加一个价值几百万的投资组合。起步资金一样,结果天差地别。

我们在 Optima Real Estate 已经用这套策略帮客户跑过无数次,超过 350 笔成交的结果都印证了一件事——数学怎么算,现实就怎么走:拆分首付在 15 年时间尺度上,比集中买房多拿出三到四倍的财富 1。

下面两条路我都画给你看。

方案 A:全款买一套 $600,000 的房(无贷款)

大多数人选这条路。感觉安全,没有贷款,没有债务,没有月供,房子完全属于你。

我把 15 年的结果建模给你看。

购入:$600,000 的自住房 贷款:$0 印花税(stamp duty):$31,070 总成本:$631,070

按每年 6% 的资本增值(墨尔本成熟城区的长期平均),房产增长到:

• 第 5 年:$803,000
• 第 10 年:$1,074,000
• 第 15 年:$1,437,000

累计财富:$1,437,000 - $631,070 = $805,930 2

这是一个体面的结果。你拿到一套 $1.4 million 的资产,没有债务,每年生活成本只限于 council 地税、保险和维护(大约 $8,000 到 $12,000)。

但这里藏着一个机会成本:你的 $600,000 全部压在一个不产生收入的资产里。这套房不给你付租金,不产生现金流。它就安静地坐在那里涨价,而你还得靠继续工作去支付日常开销。

现在看方案 B。

方案 B:把 $600,000 拆成四份首付(然后自己租房住)

不是全款买一套房,而是把 $600,000 作为 10% 的首付,铺到四套投资房上,每套 $650,000。

所控制的房产总值:$650,000 × 4 = $2,600,000 总首付:$260,000(4 × $65,000) 总印花税:$140,000(4 × 大约 $35,000) 总现金投入:$400,000 剩余现金:$200,000(应急 + 装修基金)

总贷款:$2,340,000(4 × $585,000,90% LVR)

然后是租金收入。在墨尔本东南,$650,000、600 平方米的房子经过轻度装修可以租到 $600 到 $750 一周。我保守一点,按平均 $650/week 算。

合计周租:$650 × 4 = $2,600/week(年 $135,200)

按 3.5%(2020 年利率)、30 年本息还款算,四套房每月月供合计大约 $10,500(年 $126,000)。

物业开支(6% 的管理费、保险、council 地税、维护):大约每年 $35,000。

年度总成本:$161,000 年度总收入:$135,200 年度缺口:$25,800(每月 $2,150)

再加上你自己的租房支出(在你想住的地方):$400/week(年 $20,800)3

总年度自付:$46,600。靠 $200,000 的储备和工资收入轻松覆盖。

再看资本增值。按每年 6%,$2,600,000 的资产基数:

• 第 5 年:组合总值 $3,479,000
• 第 10 年:$4,656,000
• 第 15 年:$6,230,000

第 15 年时的净值:$6,230,000 - 剩余贷款余额(约 $1,800,000) = $4,430,000

方案 A:$1,437,000 的财富 方案 B:$4,430,000 的财富

同样的 $600,000 起步资金,方案 B 创造出的财富是方案 A 的 3.1 倍。

但风险怎么办?(每个人都会问的问题)

最直接的反对是风险。四份月供,$2.3 million 的债务。利率涨了怎么办?租客跑了怎么办?房价跌了怎么办?

合理的问题。我一条条说。

利率风险。 如果利率从 3.5% 涨 2 个百分点到 5.5%,四套房合起来的月供大约每月多 $2,600。你的年度缺口就从 $25,800 变成 $57,000。显著,但对一个双职工家庭仍然可控,而且 $200,000 的现金储备大约能扛三年。与此同时,利率上行通常伴随着租金上行,会部分抵消新增成本 4。

空置风险。 墨尔本东南三四房独立屋的空置率低于 2%,平均每套每年的空置时间不到一周。就算有一套空置一整个月,缺口是 $2,800——储备完全覆盖。

资本价值风险。 房价短期可能下跌。墨尔本房价在 2018-19 年跌过大约 10%,后来强劲回升。在 $2.6 million 的组合上,10% 的回调意味着账面净值下降 $260,000——看起来难受,但只要你不卖就没意义。在任何一个 15 年滚动窗口里,墨尔本的房价都没有过负回报 5。

方案 B 的风险是真实的,但在有足够储备和长期持有策略的前提下是可管理的。方案 A 的风险是隐形的,但破坏性更大:把 $600,000 集中在一个不产生收入的资产上,机会成本被悄悄吃掉。

风险不是“有债务”,风险是“没有分散,也没有收入”。

真实的组合(我们替一位客户实际搭的那一套)

我不是在纸上谈兵。2019 年我们就为一位客户执行过这套策略的一个版本,数字和上面的模型非常接近。

这位客户存款 $600,000,双职工家庭,合计年收入 $180,000。一开始来找我们,是想买一套家庭自住房。

把数字算了一遍之后,他们同意把这笔资金部署到三套投资房上,自己租一套家庭住房。

第一套:Cranbourne,$610,000,600+sqm,四房。轻度装修($12,000)。周租 $580。

第二套:Hampton Park,$590,000,600+sqm,三房。装修($15,000)加规划中的 granny flat。周租 $850(主屋 $500 + granny flat 完工后 $350)。

第三套:Narre Warren,$670,000,650+sqm,四房。几乎不需要装修。周租 $620。

组合总值:$1,870,000 总租金:$2,050/week(一年 $106,600) 总贷款:$1,500,000

客户自己在喜欢的城区租了一套四房住宅,$550/week 6。

一年之后:

• 组合总值:大约 $2,050,000(增值 $180,000)
• 合计净值:大约 $700,000(从最初的 $370,000 净值涨上来)
• 净现金头寸:大致打平(租金收入覆盖月供、开支和自己的租房成本)

起步 $600,000 存款,一年后,他们在三套房上拥有 $700,000 的净值,还有一个 granny flat 在规划中(将再带来约 $150,000 的估值提升),而且居住成本由租金收入覆盖。

如果当初他们全款买了一套 $600,000 的房,现在拥有的是一套 $640,000 的资产和零收入。起步资金一样。净值多 $60,000,但增长轨迹是三倍。

为什么大多数人选方案 A(以及这为什么让他们付出代价)

方案 B 最大的障碍,是情绪上的,不是财务上的。

完全拥有自己的房子感觉很安全;租房感觉是临时的;有贷款感觉压力很大;没有贷款感觉是自由。

但这些感觉在骗你。真正的财务自由,不是“没有债务”,而是“你拥有的产生收入的资产超过了你的生活成本”。一个人欠 $2 million 债务、但持有 $4 million 的资产、每年 $150,000 的租金收入,比一个毫无债务、一套房零收入的人更自由 7。

无贷款的自住业主仍然要工作,去买菜、交水电、付各种开销。投资组合所有者的租客在替他付这些。

我不是在建议所有人都该去扛 $2 million 的房贷。这个策略要求你有足够的收入去服务这些贷款,有足够的储备应对突发,以及持有债务 10 年以上的情绪承受力。不是每个人三样都具备。

但对那些具备的人——对那些手上 $600,000 存款、专业职业收入稳定的家庭——数学是压倒性的。拆分首付,比集中买一套资产多创造出三到四倍的财富。

真正的问题不是“你是否承担得起这个风险”,而是“你是否承担得起不承担这个风险”。

$600,000 是一个罕见的机会窗口。别把它浪费在一套房上,它本来可以变成四套 8。