澳洲政府花了 800 亿建房,结果盖了零套。这对你的下一次买房意味着什么。

澳洲政府花了 800 亿澳元去多盖房子。

盖了多少套?

零。

我说的是 Housing Australia Future Fund(HAFF)。从它成立到 2020 年初,HAFF 新建的住宅数量,是精确的零。早期政府通报里提到的那 340 套房产,全部是从市场上"买来"的——不是从地起的,而是从既有住房存量里收购、改造过来的。

ABC Media Watch 对此做过独立核实 1。在参议院预算质询中,财政部长承认这些房产是"acquired and converted(收购与改造)",而非新建 2。这不是一个技术细节。政府从市场上买走现有房屋,并没有给全国住房存量增加一套房。它只是转移了产权。想买房的澳洲人数量没变,可供他们买的房子数量也没变,唯一发生变化的是:纳税人的钱从公共钱包流进了某位前业主的银行账户。

所以当有人跟我说,住房承受力的问题是利率问题、税改问题或者外国买家限制问题时,我会把这个事实丢给他们:供给端从源头就坏掉了,而负责修它的机构,正在把它变得更糟。

这次失败背后的数字

National Housing Accord 定下的目标是五年新增 120 万套住宅,也就是每年 24 万套 3。

第一年交付 174,030 套,比目标低 27.5% 4。

全国住房供给与承受力委员会(National Housing Supply and Affordability Council)预计,五年总量大约会落在 93.8 万套——缺口 26.2 万套 5。

但供给缺口甚至不是最刺眼的数据。2019 年全澳住宅审批总量比 2015 年低 19%,而同期人口却增长了 15% 6。人更多,批下来的房却更少。整条通道不只是落后,而是在收缩。

Housing Australia 自己的收购动作让问题雪上加霜。参议院记录显示,HAFF 在 2019 年底之前已经买下 889 套住宅,其中某些单笔收购的单位成本达到每套 $1.3M 澳元。而澳洲新建一套住宅的平均成本大约是 $500,000 澳元 7。也就是说,每套物业多花了 $800,000 澳元,用的还是税金。

经济学里有个概念叫"挤出效应"。当一个政府机构以买家身份进入市场,它直接和私人购房者抢房,减少市场上可供选择的存量,把价格往上推。政府不是在解决住房短缺问题,它本身就是问题的一部分。

更直白一点:你以为你在和别的买家竞争。你确实在竞争。但其中一位竞争者,是政府,而它的弹药,是你上一个财年交的税。

这对你的投资策略意味着什么

如果供给追不上需求——而所有可信的预测都说它追不上——那么供给受限地区的既有住宅价格,就会继续往上走。不是因为投机,而是因为算术。

三个具体的启示:

第一,别再等了。利率走向、税改提案、选举周期里那些政策口号,都是噪音。结构性供给缺口才是信号。只要人口增长和住宅竣工之间的差距还在,热门城区的独立屋所在的那块地,就会继续升值。五年 Accord 期间 26.2 万套的缺口,代表的是一块根本建不出来的需求。

第二,优先选择供给被永久锁死的城区。没有大面积空地、没有新地块释放、也没有高密度开发空间的成熟内城和中环城区,是供给受限行情里最大的受益者。这些城区无法再生产 house-and-land 套餐,也很难顶着社区反对和议会阻力盖公寓楼。年复一年,同样一块土地服务着不断增长的人口。这就是结构性稀缺 8。

第三,现金流比以往任何时候都重要。在 RBA 现金利率维持在 3.85% 的大环境下,持有成本居高不下,而且短期内不会变 9。这也是物理层面的 value-add 策略真正起作用的地方。在一套 $750,000 澳元的房子上花 $110,000 澳元加建一套 granny flat(副住宅),每周多拿到 $350 澳元的租金,对照这笔建造成本,毛回报率接近 17%。这不是纸上谈兵——我们在墨尔本东南走廊上已经建好并出租了几十套这种配置。

我们团队做过的 350 多笔交易,呈现出一个一致的规律:那些在高息环境里仍能把投资组合做稳的投资者,都是主动去设计现金流的,而不是被动等待资本增值。granny flat、加建、合法的多租户配置——这些不是可有可无的加分项,而是活下来的工具 10。

数据背后的机构失能

Housing Australia 的内部员工流失率达到 26% 11。董事长辞职。参议院调取文件的要求,被大量带涂黑的文件回应。

我不喜欢报负面新闻,但这些都是公开事实,发表在参议院议事录(Hansard)上,主流媒体报道过,也通过 Freedom of Information(信息自由)申请被核实过。被寄予厚望去解决澳洲住房危机的机构,正在流失核心员工、回避议会监督,并用纳税人的钱按远高于建造成本的价格去收购现成房屋。

机构的激励结构,奖励的是"买了多少套",而不是"新建了多少套"。买一套现成的房子,比管理一个长达 24 个月、要承担建造商风险、应对议会审批和天气延误的建设项目,要快得多、轻松得多、风险小得多。于是 HAFF 就做了前者,而供给问题,一动没动。

对个人投资者来说,启示很简单:别人的研究不算数,自己做。政府的住房政策通稿是公关文件,不是行动清单。从宣布到真正落地之间的那段距离,用年和几十万套没盖出来的房子来衡量 12。

对一个坏掉的系统的务实应对

我本职是精算师。我看风险模型、概率分布、基础发生率。而根据我翻阅过的所有数据集,未来五年澳洲住房供给赶上需求的基础概率,基本上是零。

这不代表每一个城区都会涨,也不代表每一套房都是好标的。这代表的是:在供给受限的走廊里,独立屋加土地这种组合背后的宏观顺风,是这一代人里最强的。

如果你坐在场边等崩盘,我建议你真的去看一眼证据。第一次世界大战、第二次世界大战、2008 年全球金融危机、2020 年疫情——没有任何一次在全国范围内造成澳洲住宅土地价值持续下跌。财富不会在危机里消失,它会被转移。2020 年丢掉工作的那些人,并没有不需要住的地方了,他们只是暂时买不起。然后别人买走了。

所以问题不是房价会不会涨。问题是,当它涨起来的时候,你站没站在有利的位置。

我是 Yan,墨尔本本地的买家中介。我们 40 人的团队帮客户买下了 350 多套投资房。如果你对这篇文章里的数据有任何疑问,留言给我,我每一条都会回。

为什么成熟城区在供给危机中跑赢增长走廊

并不是所有房产都能同等受益于供给不足。真正涨得最多的,是那些物理上根本无法制造新供给的城区。

增长走廊城区——墨尔本西线和北线边缘的新开发区——可以通过释放更多土地、盖更多房子来回应需求。它们紧邻大片农地,Urban Growth Boundary(都市增长边界)也会定期外扩,放出新地块。供给可以——而且确实在——增加。

成熟城区做不到。Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren、Boronia——这些地方几十年前就已经开发完了,每块地都有人住着。没有大块的空地可以再分,唯一能新增住宅的方式,就是拆一栋、盖两到三栋——和需求总量相比,这种节奏慢得像冰川移动。

当全国供给通道在五年内落后 26.2 万套时,价格压力最集中的地方,恰恰就是供给无法响应的那些区域。这是稀缺在经济学上的定义,而在成熟城区,这种稀缺是永久的。土地造不出来。

我们的投资逻辑完全建立在这种结构性优势之上。我们只在土地占比超过 80% 的城区买房,只在没法制造出新的同类供给、人口增长持续超过新增住宅的城区里下手。全国住房缺口是宏观趋势,我们的城区选择,是把这个趋势翻译成物业层面上的具体、可衡量的机会。

供给危机之下,最糟糕的位置,是持有一套位于还在放新公寓的走廊里的公寓。你那一套单位要和隔壁整栋楼里每一间新公寓竞争。而最好的位置,是在一个"下一块地得拆别人家房子才能空出来"的城区里,持有一套占地 600 平方米以上的独立屋。

如何把这些信息转化为行动

这篇文章里的数据指向一个结论:澳洲住房的结构性供不应求不是一个暂时现象,它是一次政策失败,被嵌入到机构激励、建设经济学和规划框架里,十年以上都不一定能解决——如果真的还能被解决的话。

对投资者而言,这形成了一股持续的顺风。但顺风只有在你先把帆张开的时候才有用。定位方法如下:

第一,趁你还能借得动钱的时候,把借贷能力锁住。银行只借钱给有工作收入的人。如果 AI 对劳动力市场的冲击继续加速——所有证据都指向会——被替代者的借贷能力会归零。真正适合借钱的时机,是你收入稳定、债务收入比支持你通过贷款申请的这段时期。

第二,把目标锁定在我们有深度实操经验的城区。我们团队已经完成 350 多笔交易,主要集中在墨尔本东南走廊。我们熟悉那里的街道、中介、规划覆盖层和装修经济学——这种颗粒度,是任何宏观分析都给不了的。Hampton Park $590,000 买入、每周 $850 出租的房子;$110,000 建成、按投入资本算 18% 回报的 granny flat 加建。这些都不是预测,是我们投资组合里已经跑出来的真实结果。

第三,立刻去设计你的现金流。在高息环境里,被动等增值的策略是在流血。主动的现金流策略——granny flat 加建、房间改造、战略性装修——从第一天起就能产生收入。我们的物业管理部门按 1:50 的管家与物业比,保证租金按时收到,平均空置周期不超过 14 天。

政府花了 800 亿澳元,盖了零套房。供给缺口至少还会持续十年。问题是,你会站在这条缺口正确的一边,还是错的一边。做决定的时机是现在,不是等下一次参议院质询再来一次确认那个数据已经告诉你的事。

供给紧张的市场里,granny flat 的那道算术题

最后,用一个具体的算术,把宏观供给危机和微观投资决策连起来。

你在墨尔本东南买一套房子,$750,000 澳元,占地 650 平方米,这个尺寸足以在后院加建一套 granny flat。按照维多利亚州的规划改革,在 General Residential Zone(普通住宅区)内,副住宅已经被豁免了单独的规划许可(planning permit)要求。

这套 granny flat 的建造成本是 $110,000 澳元。我们的施工团队从提交许可到交付,可以在 12 到 16 周内完成。成品是一套带厨房、卫生间、独立入口的自给式一房或两房单位。

主屋每周租金 $550,granny flat 每周租金 $350,合计每周 $900 澳元,一年 $46,800 澳元。

在 $860,000 澳元($750,000 购入价 + $110,000 建造费)的总投入上,毛回报率 5.4%。但只看 granny flat 这一笔投资——$110,000 的造价换 $350/周的租金——毛回报率是 16.5%。在同等风险等级下,很少有其他资产类别能做到这个数。

再把供给危机套进来。这一套 granny flat,为住房存量新增了一套住宅。National Housing Accord 每年需要 24 万套——单独一套 granny flat 只是大海里的一滴水。可对投资者来说,这一滴水的意义是:在一个租赁需求增速跑赢供给的市场里,用 $110,000 澳元换每年 $18,200 澳元的额外租金收入。

供给危机是宏观背景,granny flat 是微观应对。两端都站在投资者这一边。