什么是 rooming house 改造?
rooming house 改造把标准单租户出租房变成多租户物业,每个房间独立出租,共用公共设施。这个策略能让你的租金收入提升 50–80%,而资本投入极低。
我们投资组合的真实案例:
- Glen Waverley: $1.3M 房产 → 每周 $2,000(8% 回报)—— 3 份独立租约
- Narre Warren: $800K 房产 → 每周 $1,200(8% 回报)—— 3 份独立租约
- Hampton Park: $750K 房产 → 每周 $1,050(7.3% 回报)—— 2+1 配置
收入跃迁: | 配置 | 改造成本 | 改造前租金 | 改造后租金 | 回报率变化 | |---|---|---|---|---| | 1→2 租约 | $6,500–$7,000 | $500/周 | $800–$900/周 | 3.5% → 5.5% | | 1→3 租约 | $8,000–$10,000 | $500/周 | $1,000–$1,200/周 | 3.5% → 7–8% |
关键优势: $6.5K–$10K 的改造成本在头 3–6 个月就能通过租金涨幅收回。这是所有房产改造策略中 ROI 最高的一种。
维州规则 —— Class 1a vs Class 1b
维州把多租户物业分两类。留在 Class 1a 至关重要。
Class 1a(标准住宅 —— 最多 3 份租约):
- 最多 3 份独立租约
- 只需在 Consumer Affairs Victoria 登记 —— 无需 council 许可
- 合规要求最低
- 是投资人的甜蜜点
Class 1b(正式 rooming house —— 4+ 租客):
- 需要完整 council 注册
- 需装无障碍坡道
- 需无障碍厕所
- 消防设备(灭火器、出口标识)
- 定期 council 检查
- 复杂度和成本都高很多
我们的强烈建议: 停留在 3 份租约以内(Class 1a)。就能拿到 50–80% 的租金涨幅,又不用承担正式 rooming house 注册的监管负担。
Class 1a 合规:
- 燃气安全检查: $250(每 2 年)
- 电气安全检查: $250(每 2 年)
- 烟雾报警器检查: 每年一次
- 预留 $300–$500 做小修
- 年合规成本: 约 $500–$750
重要提示: 每张承包商单据尽量低于 $10,000 —— 避免不必要的报告要求。
最适合改造的房型
不是每套房都适合多租户改造。要找的是:
理想房型:
- 4+ 卧室且房间分隔好
- 2+ 卫生间(或有空间加一个)
- 两个起居区(一个可改卧室)
- 最好是两层(外部楼梯便于租客自然隔离)
- 总房间数 7 间以内(超过 9 间会触发 Planning Permit 要求)
最适合 rooming house 的城区:
- Hampton Park: 经济型房间出租需求强
- Frankston: 靠近医院和 TAFE —— 稳定需求
- Boronia: 大型老房适合改造
- Cranbourne: 轮班工人比例高,租房间需求旺
改造通常包括:
- 给卧室门加锁
- 卫生间小改(加马桶或洗手盆)
- 改善房间隔音
- 共用厨房升级
- 尽量设独立入口
不要做的事:
- 别改动承重墙或楼板
- 别随意移动水管或排水
- 别装独立水表/电表($20K–$30K 成本)
- 用内部子表($2,000)并把水电含进租金
水电策略: 90% 成功的多户出租都把水电含进租金。每个租客每周加 $30–$60 水电费。简化计费、同时提高总租金收入。