什么是 rooming house 改造?
rooming house 改造把整栋一份租约的出租房变成按房间独立出租、共用公共设施的物业。它能显著提高毛租金收入 —— 同时也把物业带入一个有牌照、有注册、有法定最低标准的受监管类别。这两半同样重要。
我们自己的改造做出了什么结果 —— 取自公开发布的 345 笔成交数据集(2023 年 1 月 – 2025 年 9 月结算,CC-BY 4.0,DOI 10.5281/zenodo.20095886):
| | n | 购入价中位数 | 工程费中位数 | 周租中位数 | 毛租金回报率中位数 | |---|---|---|---|---|---| | rooming house 改造 | 48 | $785,328 | $84,668 | $1,150/周 | 6.94% | | 加建 granny flat | 212 | $649,730 | $105,000 | $850/周 | 5.79% | | 仅表面装修 | 85 | $680,000 | $4,500 | $650/周 | 5.16% |
此处毛租金回报率 =(周租 × 52)÷(购入价 + 工程费),未扣除 land tax(土地税)、管理费、保险、维护、空置与利息。这些是已完工项目按策略拆分的历史结果,不是预测,底层数据可下载核对。
⚠️ 本页此前列过 $6,500–$10,000 的改造成本和一张"1→2 / 1→3 份租约"的表格,两者均已撤回。 那个成本描述的是在合租房门上加锁,而不是合规改造,我们自己 $84,668 的中位数就否定了它。按租约份数分类的说法问题更严重 —— 见下一节。
维州规则 —— 认定看入住人数,不看租约份数
⚠️ 更正。 本页此前建议读者"停留在 3 份租约以内"以避开 rooming house 监管,并称之为 Class 1a。该建议是错的,现已删除。 照做可能招致刑事追诉。我们选择公开更正,而不是悄悄删掉。
起控制作用的定义以入住人数为准。 《Residential Tenancies Act 1997》s 3(1):rooming house 是指其中有一个或多个房间以收租方式供人占用、且**"可占用这些房间的总人数不少于 4 人"的建筑物。它数的是人**。一栋三居室的房子住 4 个人、签 3 份租约,就是 rooming house。重新拆分租约不会改变认定结果。
"Class 1a"与"Class 1b"是 National Construction Code 的建筑分类,由建筑测量师执行,回答的是另一个问题。它们不决定《Residential Tenancies Act》的认定,把它当作规避牌照的手段是范畴错误 —— 而这个错误在维州投资内容里流传极广。
三项义务,可能同时适用:
- 经营者牌照 —— 《Rooming House Operators Act 2016》s 7(1)。未取得 Business Licensing Authority 牌照即经营该业务,自然人最高 240 penalty units 或 2 年监禁,法人最高 1,200 penalty units。持牌者列于 BLA 公开登记册(s 43)。
- Rooming House Register —— 《RTA 1997》ss 142E–142L,登记物业。
- 市政注册 —— 《Public Health and Wellbeing Act 2008》s 67,罚则 60 / 300 penalty units。⚠️ 不是每年一注册 —— s 74(1)(d) 允许 council 确定期限,上限 3 年。
最低标准分列在两部法规:《Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020》(卧室最小 7.5m²、居住密度,以及每 10 人或不足 10 人须配备一套厕所、一套淋浴或浴缸及一个洗手盆)与《Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023》。⚠️ 2012 年的 Rooming House Standards Regulations 已废止(2023 年法规 reg 4,2023 年 2 月 26 日生效);仍引用它的内容已经过时。它们不在《Public Health and Wellbeing Regulations 2019》中 —— 该法规明确排除 prescribed accommodation。
日常合规成本: 燃气安全检查约 $250(每 2 年)、电气安全检查约 $250(每 2 年)、每年一次烟雾报警器检查,另预留 $300–$500 —— 这些在牌照与注册义务之上,不能替代后者。
来源:RTA 1997 · RHOA 2016 · PHW Act 2008 · Prescribed Accommodation Regs 2020 · Rooming House Standards Regs 2023
最适合改造的房型
不是每套房都适合多租户改造。要找的是:
理想房型:
- 4+ 卧室且房间分隔好
- 2+ 卫生间(或有空间加一个)
- 两个起居区(一个可改卧室)
- 最好是两层(外部楼梯便于租客自然隔离)
- 总房间数 7 间以内(超过 9 间会触发 Planning Permit 要求)
最适合 rooming house 的城区:
- Hampton Park: 经济型房间出租需求强
- Frankston: 靠近医院和 TAFE —— 稳定需求
- Boronia: 大型老房适合改造
- Cranbourne: 轮班工人比例高,租房间需求旺
改造通常包括:
- 给卧室门加锁
- 卫生间小改(加马桶或洗手盆)
- 改善房间隔音
- 共用厨房升级
- 尽量设独立入口
不要做的事:
- 别改动承重墙或楼板
- 别随意移动水管或排水
- 别装独立水表/电表($20K–$30K 成本)
- 用内部子表($2,000)并把水电含进租金
水电策略: 90% 成功的多户出租都把水电含进租金。每个租客每周加 $30–$60 水电费。简化计费、同时提高总租金收入。