Granny Flat 选址规划器 —— 这块地能不能放下 30 或 60 平米的第二住宅？
在上方地图中搜索任意维州或昆州地址，或直接点击某个地块。规划器会用真实地籍边界，对照决定可建性的州级规则来测量你的地块 —— 边界退距、地役权净空，以及施工方把材料运进后院所需的侧向通道宽度 —— 然后在能找到的最大合规范围内摆放一个 30 平米与一个 60 平米单元。工具免费、无需登录，答案是「不行」时它会直接告诉你「不行」。
这个工具能给你什么答案
大多数人问「我能不能建 granny flat」时，其实同时在问三个问题：这里允许吗、物理上放得下吗、施工方到底能不能进到放得下的那个位置。第一个是规划问题，第二个是几何问题，第三个则是那个在图纸已经花了钱之后才悄悄让项目夭折的问题。本规划器直接用地图数据回答第二和第三个问题，并按现行州级规则对第一个问题做初筛。
进场通道是其他免费工具都不测量的部分。规划器会描绘既有房屋（或车库、carport、棚屋）与每侧围栏之间的净空通道，并同时报出最窄的卡点与最宽处 —— 因为一条大部分路段宽 4 米、但某一点只有 0.8 米的通道，就是一条 0.8 米的通道。窄于约 1 米时什么都过不去；1 到 3 米之间材料只能人工搬运，这会推高施工每个阶段的人工成本；达到 3 米或以上，机械与预制模块才能进入后院 —— 这正是 8 周工期与 12 周工期的差别。
只有压在 easement（地役权）上才放得下的单元，永远不会被判定为通过。它会以红色虚线渲染并下调整体结论，因为在污水或排水地役权上方建造需要水务局的 build-over consent，而可居住房间的申请通常会被拒绝。这一条规则，正是「看上去够大」的后院实际不够用的最常见原因。
它应用的规则
维多利亚州。 2023 年 12 月 14 日刊宪的 Amendment VC253 引入了 Small Second Dwelling 条款。当地块位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 住宅区、面积大于 300 平米、现有住宅不超过一栋、且不触发 overlay 或 restrictive covenant 时，60 平米及以下的第二住宅无需 planning permit。但 building permit 在任何情况下都必须办理。边界退距来自 Building Regulations 2018 的选址条款 —— 第 79 条要求墙高 3.6 米以内时距侧边与后方边界至少 1 米 —— 且按地块逐一评估，而非一个统一的固定数值。
昆士兰州。 Secondary dwelling 适用 Planning Regulation 2017（经 2022 年租赁改革修订）。自 2022 年 9 月 26 日起，全州范围内 secondary dwelling 可出租给家庭以外的人士。选址规则来自 Queensland Development Code MP 1.2：墙体平均高度不超过 4.5 米的单层住宅，通常须距侧边与后方边界至少 1.5 米，比维州多半米。最大建筑面积由地方 council 的规划方案而非州政府设定 —— Brisbane 约 80 平米，多个东南昆州 council 为 70 平米 —— 规划器会按地块所属 LGA 核对上限。
有一处更正值得直说，因为网上普遍在传，我们自己也曾经这样写过：维州建 granny flat 并没有 550–600 平米的最小地块面积要求。规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米。550–600 平米是 PremiumRea 自己判断「这块地是否值得为该策略买入」的商业筛选标准。大量更小的地块完全可以合法建造；General Residential Zone 的 400 平米地块不会因面积而需要 planning permit。
数据来源
维州的地籍地块、easement、planning overlay 与地址点来自 Vicmap（该州权威数字地籍），此处按 suburb 分块缓存以保证地图响应速度。建筑轮廓优先读取 Overture Maps，其次回退到 Vicmap 建筑图层，再回退到 OpenStreetMap —— 因为没有任何单一轮廓源覆盖完整：新建小区与近期加建在三个来源中都经常缺失，这也是工具允许你手动描绘房屋轮廓的原因。
昆州直连州政府 ArcGIS 服务 QSpatial，实时获取地籍（含道路地块）、easement、地址数据库与 LiDAR 提取的建筑轮廓。Council 的 overlay 命中结果按地块预先计算，而不是实时查询 —— 因为 council 的 ArcGIS 服务器无法从浏览器直接访问。
在任何几何图形绘制到卫星影像上之前，影像会按地块先做配准。Google 在不同缩放级别提供的正射影像批次配准并不一致，两者之间的偏移可达约 2 米 —— 足以让一个合规的退距看起来像违规，或者反过来。你看到的每一层叠加图形，都绘制在与测量时相同缩放级别获取的瓦片上。
它看不到什么
这是几何与法规层面的初筛，不是可行性报告 —— 而两者之间的差距，正是钱被浪费的地方。规划器看不到限制第二住宅的产权 covenant 或 Section 173 协议、未登记的地役权、实际走向与地图不符的污水主管、地基承载力、受地方法规保护的树木、未经许可建造的既有构筑物，也无法预知你的 relevant building surveyor 当天会提出什么要求。绿色结论意味着这块地值得认真调查，不代表你可以开工；本页任何内容均不构成规划或建筑建议。
常见问题
维州的 granny flat 可以离围栏多近？
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依据 Building Regulations 2018 第 79 条，墙高不超过 3.6 米的 small second dwelling（小型第二住宅）必须距离侧边与后方边界至少 1 米。PremiumRea 规划器对每条围栏线都应用这个 1 米间距，并额外保持距离任何污水或排水 easement（地役权）1 米净空 —— 这是水务局为进场维护所要求的。
可以把 granny flat 建在 easement（地役权）上方吗？
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一般不可以 —— 在污水或排水 easement 上方建造需要水务局与 council 的 build-over consent（跨建同意），而可居住结构通常会被拒绝。PremiumRea 规划器会自动把单元摆在避开地役权的位置；如果某个单元只能压在地役权上，工具会明确标红，而不是判定该地块可行。
车道对建 granny flat 有影响吗？
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法律上没有要求，实际操作上影响很大。规划器依据地籍与建筑轮廓数据测量房屋与围栏之间的侧向通道，并同时给出最窄处与最宽处宽度。窄于约 1 米时什么都过不去；1–3 米意味着材料只能人工搬运；达到 3 米或以上，机械与预制模块才能进入后院。
昆州的 granny flat 可以离边界多近？
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依据 Queensland Development Code（MP 1.2），墙体平均高度不超过 4.5 米的单层 secondary dwelling（次住宅）通常须距离侧边与后方边界至少 1.5 米 —— 比维州多半米。PremiumRea 规划器对昆州每条围栏线应用 1.5 米间距，并额外保持距污水与排水地役权 1 米净空（QDC MP 1.4 跨建规则）。
昆州的 granny flat 可以出租吗？
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可以。自 2022 年 9 月 26 日起，昆州规划规则允许 secondary dwelling 出租给家庭以外的人士，全州适用。最大面积仍取决于 council 的规划方案 —— 例如 Brisbane 约 80 平米、多个东南昆州 council 为 70 平米 —— 规划器会按地块所属 LGA（地方政府区）核对。
在维州建 granny flat 需要 planning permit（规划许可）吗？
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通常不需要。2023 年 12 月 14 日刊宪的 Amendment VC253 设立了 Small Second Dwelling 条款：当地块位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 住宅区、面积大于 300 平米、现有住宅不超过一栋、且不触发 overlay（覆盖区）或 restrictive covenant（限制性契约）时，60 平米及以下的第二住宅无需 planning permit。但 building permit（建筑许可）在任何情况下都必须办理。300 平米是规划条文中唯一的地块面积数字 —— 低于它是「需要许可」，不是「禁止建造」。
维州建 granny flat 有最小地块面积要求吗？
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规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米。网上广泛引用的 550–600 平米「最低面积」—— 包括 PremiumRea 此前的说法 —— 是关于「哪些地块值得为该策略买入」的商业经验值，不是法律要求。大量 550 平米以下的地块完全可以合法建造；General Residential Zone 的 400 平米地块不会因面积而需要 planning permit。
这个规划器不能告诉我什么？
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它是几何与法规层面的初筛，不是可行性报告。它看不到产权 covenant（契约限制）、Section 173 协议、未登记的地役权、实际位置与地图不符的污水主管、地基承载力、地方法规下的树木保护，也无法预知建筑测量师当天会提出什么要求。绿色结论意味着这块地值得进一步调查，不代表你可以开工。