Granny Flat 选址规划器 —— 这块地能不能放下 30 或 60 平米的第二住宅？
在上方地图中搜索任意维州或昆州地址，或直接点击某个地块。规划器会用真实地籍边界，对照决定可建性的州级规则来测量你的地块 —— 边界退距、地役权净空，以及施工方把材料运进后院所需的侧向通道宽度 —— 然后在能找到的最大合规范围内摆放一个 30 平米与一个 60 平米单元。工具免费、无需登录，答案是「不行」时它会直接告诉你「不行」。
这个工具能给你什么答案
大多数人问「我能不能建 granny flat」时，其实同时在问三个问题：这里允许吗、物理上放得下吗、施工方到底能不能进到放得下的那个位置。第一个是规划问题，第二个是几何问题，第三个则是那个在图纸已经花了钱之后才悄悄让项目夭折的问题。本规划器直接用地图数据回答第二和第三个问题，并按现行州级规则对第一个问题做初筛。
进场通道是其他免费工具都不测量的部分。规划器会描绘既有房屋（或车库、carport、棚屋）与每侧围栏之间的净空通道，并同时报出最窄的卡点与最宽处 —— 因为一条大部分路段宽 4 米、但某一点只有 0.8 米的通道，就是一条 0.8 米的通道。窄于约 1 米时什么都过不去；1 到 3 米之间材料只能人工搬运，这会推高施工每个阶段的人工成本；达到 3 米或以上，机械与预制模块才能进入后院 —— 这正是 8 周工期与 12 周工期的差别。
只有压在 easement（地役权）上才放得下的单元，永远不会被判定为通过。它会以红色虚线渲染并下调整体结论，因为在污水或排水地役权上方建造需要水务局的 build-over consent，而可居住房间的申请通常会被拒绝。这一条规则，正是「看上去够大」的后院实际不够用的最常见原因。
它应用的规则
维多利亚州。 2023 年 12 月 14 日刊宪的 Amendment VC253 引入了 Small Second Dwelling 条款，2026 年 10 月 15 日生效的 Amendment VC306 把面积上限从 60 平米提高到总楼面面积 80 平米（Clause 73.03）。当地块位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 等主要住宅区、面积不小于 300 平米、现有住宅不超过一栋且没有其他 small second dwelling、不接管道天然气，且不触发 overlay 或 restrictive covenant 时，最高 80 平米的第二住宅无需 planning permit。但 building permit 在任何情况下都必须办理，而 Building Regulations 2018 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 平米——因此规划器测试 30 与 60 平米模板，60–80 平米的设计需要单独的实测布局，并由 building surveyor 确认审批路径。边界退距来自 Building Regulations 2018 的选址条款 —— 第 79 条要求墙高 3.6 米以内时距侧边与后方边界至少 1 米 —— 且按地块逐一评估，而非一个统一的固定数值。
昆士兰州。 Secondary dwelling 适用 Planning Regulation 2017（经 2022 年租赁改革修订）。自 2022 年 9 月 26 日起，全州范围内 secondary dwelling 可出租给家庭以外的人士。选址规则来自 Queensland Development Code MP 1.2：墙体平均高度不超过 4.5 米的单层住宅，通常须距侧边与后方边界至少 1.5 米，比维州多半米。最大建筑面积由地方 council 的规划方案而非州政府设定 —— Brisbane 约 80 平米，多个东南昆州 council 为 70 平米 —— 规划器会按地块所属 LGA 核对上限。
有一处更正值得直说，因为网上普遍在传，我们自己也曾经这样写过：维州建 granny flat 并没有 550–600 平米的最小地块面积要求。规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米。550–600 平米是 PremiumRea 自己判断「这块地是否值得为该策略买入」的商业筛选标准。大量更小的地块完全可以合法建造；General Residential Zone 的 400 平米地块不会因面积而需要 planning permit。
数据来源
维州的地籍地块、easement、planning overlay 与地址点来自 Vicmap（该州权威数字地籍），此处按 suburb 分块缓存以保证地图响应速度。建筑轮廓优先读取 Overture Maps，其次回退到 Vicmap 建筑图层，再回退到 OpenStreetMap —— 因为没有任何单一轮廓源覆盖完整：新建小区与近期加建在三个来源中都经常缺失，这也是工具允许你手动描绘房屋轮廓的原因。
昆州直连州政府 ArcGIS 服务 QSpatial，实时获取地籍（含道路地块）、easement、地址数据库与 LiDAR 提取的建筑轮廓。Council 的 overlay 命中结果按地块预先计算，而不是实时查询 —— 因为 council 的 ArcGIS 服务器无法从浏览器直接访问。
在任何几何图形绘制到卫星影像上之前，影像会按地块先做配准。Google 在不同缩放级别提供的正射影像批次配准并不一致，两者之间的偏移可达约 2 米 —— 足以让一个合规的退距看起来像违规，或者反过来。你看到的每一层叠加图形，都绘制在与测量时相同缩放级别获取的瓦片上。
它看不到什么
这是几何与法规层面的初筛，不是可行性报告 —— 而两者之间的差距，正是钱被浪费的地方。规划器看不到限制第二住宅的产权 covenant 或 Section 173 协议、未登记的地役权、实际走向与地图不符的污水主管、地基承载力、受地方法规保护的树木、未经许可建造的既有构筑物，也无法预知你的 relevant building surveyor 当天会提出什么要求。绿色结论意味着这块地值得认真调查，不代表你可以开工；本页任何内容均不构成规划或建筑建议。
常见问题
维州的 granny flat 可以离围栏多近？
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依据 Building Regulations 2018 第 79 条，墙高不超过 3.6 米的 small second dwelling（小型第二住宅）必须距离侧边与后方边界至少 1 米。PremiumRea 规划器对每条围栏线都应用这个 1 米间距，并额外保持距离任何污水或排水 easement（地役权）1 米净空 —— 这是水务局为进场维护所要求的。
可以把 granny flat 建在 easement（地役权）上方吗？
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一般不可以 —— 在污水或排水 easement 上方建造需要水务局与 council 的 build-over consent（跨建同意），而可居住结构通常会被拒绝。PremiumRea 规划器会自动把单元摆在避开地役权的位置；如果某个单元只能压在地役权上，工具会明确标红，而不是判定该地块可行。
车道对建 granny flat 有影响吗？
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法律上没有要求，实际操作上影响很大。规划器依据地籍与建筑轮廓数据测量房屋与围栏之间的侧向通道，并同时给出最窄处与最宽处宽度。窄于约 1 米时什么都过不去；1–3 米意味着材料只能人工搬运；达到 3 米或以上，机械与预制模块才能进入后院。
昆州的 granny flat 可以离边界多近？
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依据 Queensland Development Code（MP 1.2），墙体平均高度不超过 4.5 米的单层 secondary dwelling（次住宅）通常须距离侧边与后方边界至少 1.5 米 —— 比维州多半米。PremiumRea 规划器对昆州每条围栏线应用 1.5 米间距，并额外保持距污水与排水地役权 1 米净空（QDC MP 1.4 跨建规则）。
昆州的 granny flat 可以出租吗？
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可以。自 2022 年 9 月 26 日起，昆州规划规则允许 secondary dwelling 出租给家庭以外的人士，全州适用。最大面积仍取决于 council 的规划方案 —— 例如 Brisbane 约 80 平米、多个东南昆州 council 为 70 平米 —— 规划器会按地块所属 LGA（地方政府区）核对。
在维州建 granny flat 需要 planning permit（规划许可）吗？
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通常不需要。2023 年 12 月 14 日刊宪的 Amendment VC253 设立了 Small Second Dwelling 条款，Amendment VC306 自 2026 年 10 月 15 日起把面积上限从 60 平米提高到总楼面面积 80 平米：当地块位于 General / Neighbourhood / Residential Growth 等主要住宅区、面积不小于 300 平米、现有住宅不超过一栋且没有其他 small second dwelling、不接管道天然气，且不触发 overlay（覆盖区）或 restrictive covenant（限制性契约）时，最高 80 平米的第二住宅无需 planning permit。但 building permit（建筑许可）在任何情况下都必须办理——由于 Building Regulations 2018 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 平米，60–80 平米的设计须由 building surveyor 确认审批路径。规划器摆放的是 30 与 60 平米模板。300 平米是规划条文中唯一的地块面积数字 —— 低于它是「需要许可」，不是「禁止建造」。
维州建 granny flat 有最小地块面积要求吗？
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规划条文中唯一的地块面积数字是 300 平米。网上广泛引用的 550–600 平米「最低面积」—— 包括 PremiumRea 此前的说法 —— 是关于「哪些地块值得为该策略买入」的商业经验值，不是法律要求。大量 550 平米以下的地块完全可以合法建造；General Residential Zone 的 400 平米地块不会因面积而需要 planning permit。
这个规划器不能告诉我什么？
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它是几何与法规层面的初筛，不是可行性报告。它看不到产权 covenant（契约限制）、Section 173 协议、未登记的地役权、实际位置与地图不符的污水主管、地基承载力、地方法规下的树木保护，也无法预知建筑测量师当天会提出什么要求。绿色结论意味着这块地值得进一步调查，不代表你可以开工。