维州四套住宅 VicSmart 新政：买地前到底要查什么

维州政府于 2026 年 9 月 2 日宣布，符合条件的一地最多四套住宅项目将进入 10 个工作日的规划审批通道。公告同时明确：设计标准、历史保护、环境等规划控制仍然适用。它并没有把每一块大后院都变成四套可以出售的房子。1

买家真正需要确认的是：这一个产权、这一套设计，能否符合对应条件。本文核实了政策公告，并整理买地尽调顺序；不把公告直接当作某个地址已经符合现行条文的证明。

先确认申请类别，再讨论土地大小

广告里的“四套 townhouse，STCA”，表达的是待审批设想。请规划师写清楚现行分区及 schedule、每一个触发许可的事项、适用的 VicSmart 申请类别，以及所依据的条文版本。把意见日期和对应图纸一起留档。新闻标题不能替代这一步。2 3

Joey 在 9 月文案里说：“现在值钱的不是‘大地块’三个字，是‘干净的大地块’。”落实到买房流程，“干净”应该理解为限制已经查清，而不是地图上 overlay 一栏看起来空白。

在 VicPlan 生成地址报告，核对真正的地块边界；然后取得 title、分割图和产权引用的具体文件。把 easement 画到方案上，并让过户律师解释 restrictive covenant。分区支持开发，不代表产权限制自动消失。4 5

例如，一地一户的限制条款，不能因为政策鼓励增建就假定失效；也不能反过来一概认定永远无法改变。需要查文字、设立时间、受益土地和对应法律程序。现有协议和旧许可条件也要放进资料包。

请测量师取得现状和高程资料，将保留主屋、新住宅和出入通道放在同一张图上。除了房屋轮廓，还要放入室外空间、绿化、适用的停车要求、垃圾收集、排水及对邻窗的影响。树木位置和保护所需空间也不能漏掉。Clause 55 等适用规定管理的远不只是几个建筑方框。3

面积相同的狭长地和方正地，能做的方案可能很不同；平地和需要挡土墙的坡地，成本也不同。可用于出价的成果应包括尺寸、假设和未解决事项。没有尺寸的彩色概念图，还不足以支持开发估值。

项目时间表至少应分别列出：

VicSmart 的时间针对规划决定，决定也可能是拒绝。前期资料准备、补件、配套施工和产权登记，都不会从总工期里消失。每一个节点要写明由谁负责，以及凭什么文件进入下一步。

出价要建立在可实施的方案上，完整计入设计、拆除、施工、配套、融资、预备金和出售费用。至少再算一次：如果不能走快通道、需要额外水电接入，或成品售价低于预期，项目是否仍然成立。更早拿到许可可能节省持有成本，但并不保证开发盈利。

还要区分普通新增住宅与 small second dwelling 奶奶房路径。后者有独立条件，不能直接当作可分割出售的新地块。8 比较两种策略时，可接着看奶奶房完整报价检查和相邻地块合并开发。

不是。建筑、分割、配套、合规和登记有各自要求与时间，规划评估只是项目的一环。

没有一个通用面积数字能保证资格或布局可行。必须结合适用规划控制和有尺寸的设计判断。

取得产权文件、注明适用条文和日期的规划意见、有尺寸的概念方案、配套查询，以及包含慢审批情景的测算。先做地址级规划检查，再完成Section 32 尽调。

本文结合下列已发布视频中的实务问题，并按本文核验日期补充官方资料。视频中的个案价格、预测和概括不能直接当作其他物业的结论。