Cranbourne vs Cranbourne North：相差 $17,835，回报率相差 0.17%
Cranbourne 还是 Cranbourne North？北半区真的是另一种投资吗
结论：作为投资它们是同一个城区 —— 为地块买 Cranbourne，为小学买 Cranbourne North
这是我们掌握的两份最厚的配对记录：67 笔 Cranbourne 成交与 30 笔 Cranbourne North 成交，全部成交于 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月。在通常决定一次购买的那些数字上，两者无法区分。购入价中位数 $601,040 对 $618,875，相差 $17,835；完工后毛租金回报率中位数 5.80% 对 5.63%，相差 0.17%；单看副住宅加建，Cranbourne 60 笔为 5.82%，Cranbourne North 18 笔为 5.86%。这已经是两个同等规模样本能达到的最接近程度。真正的两处差异是土地（650 sqm 对 621 sqm）与学校 —— Cranbourne North 的 Tulliallan Primary School 全州第 #424 名（共 1,285 所），Cranbourne 的 Cranbourne Primary School 为第 #761 名，但 Cranbourne 索引到 11 所学校，Cranbourne North 只有 3 所。按地块决定，不要按邮编后缀决定。
答案随你的情形改变 —— 逐一给出结论
要最大的地来加建副住宅
Cranbourne，略胜 —— 地块中位数 650 sqm 对 621 sqm，相差 29 sqm。在这个量级上，单块地的差异远大于城区差异：Cranbourne North 同一条街上的两块地，差距就可能超过 29 sqm。
要最强的小学
Cranbourne North。Tulliallan Primary School 在 2025 年 NAPLAN 中位列第 #424 名（共 1,285 所），Cranbourne 的 Cranbourne Primary School 为第 #761 名；其最强中学 Alkira Secondary College 在 2025 年 VCE 中第 #220 名（共 607 所）。
要最多的学校选择
Cranbourne，索引到 11 所学校，Cranbourne North 为 3 所。北区是较新的社区，学校更少但排名更高 —— 是「广度」与「高度」之争，取决于你是出租给家庭还是自己住。
完全不打算装修
Cranbourne North。它的纯翻新完工后毛租金回报率中位数为 5.35%（12 笔），Cranbourne 为 5.06%（仅 6 笔）。这是两边样本失衡到足以让差异有意义的唯一一处比较。
这条对比背后的通用规律
在 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区共 144 笔 granny flat（副住宅）加建中（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），完工后的毛租金回报率中位数 —— 按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算 —— 全部落在 5.82% 至 5.86% 之间，极差仅 0.04 个百分点；而在这四个城区各自内部，granny flat 加建与纯表面翻新之间的中位数差距达 0.51 至 1.03 个百分点（纯翻新样本 48 笔）。在我们自己的成交记录里，地块允许你做什么，比你买在哪个城区更能决定毛租金回报率。
这条规律最早就是在这一组上显现的。Cranbourne 与 Cranbourne North 同在四城区框架内，它们的副住宅中位数 5.82% 与 5.86% 分处一个 0.04 个百分点极差的两端，而这个极差还同时容纳了 Hampton Park 与 Narre Warren。与此同时，仅 Cranbourne 内部的「副住宅 vs 纯翻新」差距就远大于两个城区之间的任何差异。如果你在这两者之间按回报率做选择，你优化的是一个我们的数据表明几乎不动的变量。
Cranbourne vs Cranbourne North：我们自己的成交记录
| Cranbourne | Cranbourne North | |
|---|---|---|
| PremiumRea 成交笔数 | 67 | 30 |
| 成交时间区间 | 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月 | 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月 |
| 购入价中位数 | $601,040 | $618,875 |
| 完工后周租金中位数 | $810 | $815 |
| 地块面积中位数 | 650 sqm | 621 sqm |
| 工程支出中位数 | $105,000 | $95,600 |
| 投入总资本中位数购入价 + 工程支出 —— 这就是回报率的分母 | $710,280 | $706,000 |
| 完工后毛租金回报率中位数按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算；毛口径 —— 不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息 | 5.80% | 5.63% |
| 购入价与 2025 年 11 月估值差额中位数针对单一估值时点、持有期一到三年的美元观测值，不是增长率 | $77,310 | $75,000 |
| granny flat 加建（完工后毛租金回报率中位数） | 60 · 5.82% | 18 · 5.86% |
| rooming house 改造（完工后毛租金回报率中位数） | 1 · 6.94% | 无记录 |
| 仅表面翻新（完工后毛租金回报率中位数） | 6 · 5.06% | 12 · 5.35% |
成交列的每一个数字都在构建时从 PremiumRea 公开成交数据集现算 —— 共 345 笔脱敏成交，2023 年 1 月 至 2025 年 9 月，CC-BY-4.0 授权，DOI 10.5281/zenodo.20095886。分母说明：成交列的毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算，已对全部 345 行逐条核验 —— 因此它是对「投入总资本」的回报，用中位数租金除以中位数购入价无法还原该数字。研究档案列是市场估算而非成交记录，该列的毛租金回报率由「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算得出，不直接引用。
97 笔配对成交能说明什么
互联网上绝大多数城区对比，依据的是覆盖该邮编全部住宅类型的门户网站中位数。这一组依据的是同一家公司、按同一份委托、在同一时间窗口（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）内完成的 67 与 30 笔投资者购入。这是一个配对样本：买家、打法与周期被固定住，剩下的才是城区本身。
而剩下的极少：购入价中位数相差 $17,835，周租金中位数相差 $5，完工后毛租金回报率中位数相差 0.17%，地块中位数相差 29 sqm。这组对比诚实的标题是「这两个城区是同一个市场」，真正有用的内容在页面的其他部分。
它们确实分野的地方：工程支出与纯翻新路径
工程支出中位数 Cranbourne $105,000、Cranbourne North $95,600。组合可以解释：Cranbourne 67 笔中有 60 笔是副住宅加建，Cranbourne North 30 笔中为 18 笔。在我们的记录里，Cranbourne 压倒性地是一个「加建型」城区，Cranbourne North 则更为均衡。
这体现在纯翻新的对比上。Cranbourne North 12 笔纯翻新的完工后毛租金回报率中位数为 5.35%，Cranbourne 6 笔为 5.06%。如果你的计划是买下、整理、出租，北区较新的房产存量记录更好 —— 而且它背后有一个真实样本，Cranbourne 的纯翻新数字没有。
位置、市政厅与第二住宅路径
| Cranbourne | Cranbourne North | |
|---|---|---|
| 邮编 | 3977 | 3977 |
| 距 CBD 距离 | 45 公里 | 43 公里 |
| 所属市政厅 | City of Casey | City of Casey |
| 轨道交通 | Cranbourne station, Cranbourne line | Merinda Park station, Cranbourne line |
| 第二住宅路径 | 适用维州 Amendment VC253 | 适用维州 Amendment VC253 |
学校：Cranbourne vs Cranbourne North
小学排名为 2025 年 NAPLAN，中学排名为 2025 年 VCE。我们的学校索引集仅覆盖维州学校，因此新州一列留空而不是给出不完整数据。
| Cranbourne | Cranbourne North | |
|---|---|---|
| 索引到的学校数量 | 11 | 3 |
| 最强小学（NAPLAN 排名） | Cranbourne Primary School · #761/1,285 | Tulliallan Primary School · #424/1,285 |
| 最强中学（VCE 排名） | Lighthouse Christian College Cranbourne · #164/607 | Alkira Secondary College · #220/607 |
本次对比的局限
Cranbourne 的纯翻新中位数只建立在 6 笔成交上，不应作为城区层面数字使用。Cranbourne North 在本站没有研究档案页，因此该列没有可用来交叉验证的市场估算。本页回报率均为毛租金回报率，未扣除土地税、物业管理费、保险、维修、空置与利息。我们不发布任何城区的 days-on-market（在售天数）、议价空间或拍卖清盘率序列 —— 这些数据来自不允许再分发的授权供应商，我们宁可留下可见的空白，也不使用无授权的数字。
Cranbourne vs Cranbourne North —— 常见问题
Cranbourne 和 Cranbourne North 哪个更适合做投资房？
按我们 97 笔配对成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），两者实质上是同一笔投资：购入价中位数相差 $17,835，完工后毛租金回报率中位数相差 0.17%。Cranbourne 地块中位数多 29 sqm、索引学校 11 所（对 3 所）；Cranbourne North 小学排名更高。按具体地块选。
Cranbourne North 比 Cranbourne 贵吗？
略贵。购入价中位数 Cranbourne North $618,875、Cranbourne $601,040，相差 $17,835（分别为 30 与 67 笔成交）。这个幅度在任一城区内部的两条街之间就可能出现。
Cranbourne 投资房能拿到多少回报率？
我们 67 笔 Cranbourne 成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）完工后毛租金回报率中位数为 5.80%：60 笔副住宅加建为 5.82%，6 笔纯翻新为 5.06%。毛租金回报率不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息。
PremiumRea 在 Cranbourne 买过多少套？
Cranbourne 67 套、Cranbourne North 30 套，出自 345 笔公开成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）。Cranbourne 是数据集中最厚的单一城区记录。
Cranbourne North 能加建 granny flat 吗？
我们 Cranbourne North 地块中位数 621 sqm，超过 300 m² 门槛，30 笔成交中有 18 笔是副住宅加建，完工后毛租金回报率中位数 5.86%。Amendment VC253 在 Residential Growth / General Residential / Neighbourhood Residential 分区取消了 60 m² 以内独立第二住宅的规划许可要求；建筑许可仍必需，覆盖区可能让规划许可重新适用。
Cranbourne 和 Cranbourne North 哪边学校更好？
各有侧重。Cranbourne North 的 Tulliallan Primary School 在 2025 年 NAPLAN 中第 #424 名（共 1,285 所），Cranbourne 的 Cranbourne Primary School 第 #761 名。但 Cranbourne 索引到 11 所学校，Cranbourne North 为 3 所 —— 选择更多但顶端排名更低。
Cranbourne 和 Cranbourne North 是同一个邮编吗？
是，都是 3977，同属 City of Casey。交通不同：Cranbourne 为 Cranbourne station, Cranbourne line，Cranbourne North 为 Merinda Park station, Cranbourne line。
如果不打算装修，选哪个？
Cranbourne North。这是两边样本失衡到足以说明问题的唯一一处：12 笔纯翻新完工后毛租金回报率中位数 5.35%，Cranbourne 为 6 笔的 5.06%。较新的房产存量达到可出租标准所需的工作更少。
Cranbourne 的地块面积中位数是多少？
67 笔成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）的地块中位数为 650 sqm，Cranbourne North 30 笔为 621 sqm，相差 29 sqm。两者都明显高于维州第二住宅规划许可豁免的 300 m² 门槛。
这两个城区装修花了多少？
工程支出中位数 Cranbourne $105,000、Cranbourne North $95,600；其中副住宅子集分别为 $105,000 与 $105,000。这些是我们成交上的历史成本，不是报价。
Cranbourne 适合作为第一套投资房吗？
它是我们同一条打法重复次数最多的市场 —— 单一城区内 60 笔副住宅加建，完工后毛租金回报率中位数 5.82%（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）。第一次买房，选一个打法证据最厚的市场，通常比去别处追一点点回报率优势更值钱。
这些成交的资本状况如何？
购入价与 2025 年 11 月估值之间的差额中位数，Cranbourne 为 $77,310、Cranbourne North 为 $75,000，持有期一到三年。这是针对单一估值时点的带日期观测值，不是增长率，我们也不会当作增长率发布。