结论：要加建第二住宅选 Cranbourne，不加建选 Hampton Park
这是我们数据集中最厚的两份记录 —— 67 笔 Cranbourne 成交与 56 笔 Hampton Park 成交，全部成交于 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月。购入价中位数相差 $29,960（$601,040 对 $631,000），完工后毛租金回报率中位数相差 0.19%（5.80% 对 5.61%），几乎等于没有差别。真正做决定的是打法证据，不是城区平均数。如果计划加建第二住宅，选 Cranbourne：67 笔中有 60 笔正是如此，Hampton Park 为 56 笔中的 36 笔，而 Cranbourne 中位地块还大 35 sqm、购入价还低 $29,960。如果计划是买下、整理、出租，选 Hampton Park：它的纯翻新完工后毛租金回报率中位数为 5.18%（20 笔），Cranbourne 仅 6 笔、5.06%。同样的钱，两套完全不同的证据基础。
答案随你的情形改变 —— 逐一给出结论
要加建 granny flat
Cranbourne。60 笔副住宅加建，完工后毛租金回报率中位数 5.82%，建造支出中位数 $105,000，中位地块 650 sqm（比 Hampton Park 大 35 sqm），购入价中位数还低 $29,960。Hampton Park 对应为 36 笔、5.83%。
只做翻新出租、不加建
Hampton Park。20 笔纯翻新，完工后毛租金回报率中位数 5.18%；Cranbourne 为 6 笔、5.06%。这是两个城区真正分野的唯一一处，而它既分在数字上，也分在样本厚度上。
要最多的学校选择
Cranbourne，索引到 11 所学校，Hampton Park 6 所。Hampton Park 最强中学为 Hampton Park Secondary College（全州第 #280 名，共 607 所），Cranbourne 为 Lighthouse Christian College Cranbourne 第 #164 名。
要离火车站最近
Hampton Park 名义上更靠近路网（Hallam and Lynbrook stations, Cranbourne/Pakenham lines (about 3 km)），而 Cranbourne 的车站就在城区内（Cranbourne station, Cranbourne line）。对没有车的租客来说，实际服务更好的是 Cranbourne。
这条对比背后的通用规律
在 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区共 144 笔 granny flat（副住宅）加建中（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），完工后的毛租金回报率中位数 —— 按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算 —— 全部落在 5.82% 至 5.86% 之间，极差仅 0.04 个百分点；而在这四个城区各自内部，granny flat 加建与纯表面翻新之间的中位数差距达 0.51 至 1.03 个百分点（纯翻新样本 48 笔）。在我们自己的成交记录里，地块允许你做什么，比你买在哪个城区更能决定毛租金回报率。
Cranbourne 与 Hampton Park 是该框架四个城区中的两个，两者合计贡献了 144 笔加建中的 60 与 36 笔。它们的副住宅中位数 5.82% 与 5.83% 之间的差距小于一次四舍五入的宽度，而它们的纯翻新中位数差距更大。城区不是那个变量，工程才是。
Cranbourne vs Hampton Park：我们自己的成交记录
| Cranbourne | Hampton Park | |
|---|---|---|
| PremiumRea 成交笔数 | 67 | 56 |
| 成交时间区间 | 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月 | 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月 |
| 购入价中位数 | $601,040 | $631,000 |
| 完工后周租金中位数 | $810 | $800 |
| 地块面积中位数 | 650 sqm | 615 sqm |
| 工程支出中位数 | $105,000 | $100,750 |
| 投入总资本中位数购入价 + 工程支出 —— 这就是回报率的分母 | $710,280 | $711,070 |
| 完工后毛租金回报率中位数按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算；毛口径 —— 不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息 | 5.80% | 5.61% |
| 购入价与 2025 年 11 月估值差额中位数针对单一估值时点、持有期一到三年的美元观测值，不是增长率 | $77,310 | $71,665 |
| granny flat 加建（完工后毛租金回报率中位数） | 60 · 5.82% | 36 · 5.83% |
| rooming house 改造（完工后毛租金回报率中位数） | 1 · 6.94% | 无记录 |
| 仅表面翻新（完工后毛租金回报率中位数） | 6 · 5.06% | 20 · 5.18% |
成交列的每一个数字都在构建时从 PremiumRea 公开成交数据集现算 —— 共 345 笔脱敏成交，2023 年 1 月 至 2025 年 9 月，CC-BY-4.0 授权，DOI 10.5281/zenodo.20095886。分母说明：成交列的毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算，已对全部 345 行逐条核验 —— 因此它是对「投入总资本」的回报，用中位数租金除以中位数购入价无法还原该数字。研究档案列是市场估算而非成交记录，该列的毛租金回报率由「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算得出，不直接引用。
城区层面的市场档案，作为参照
这些是对典型投资者存量的市场估算，不是成交记录。其中的毛租金回报率由各档案自身的租金与价格重新算出，因此不可能与旁边两个数字自相矛盾。
| Cranbourne | Hampton Park | |
|---|---|---|
| 典型投资者购入价 | $685,000 | $692,000 |
| 典型周租金 | $724 | $718 |
| 推算毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算，不直接引用 | 5.50% | 5.40% |
| 典型地块面积 | 678 sqm | 630 sqm |
为什么副住宅回报率相同、纯翻新却不同
第二住宅是一条被「制造」出来的收入流：你增加一块确定的建筑面积，按本地一居与两居市场的水平出租，付出的建造成本随场地而非城区变化。两个相距四公里、租客池相同的城区，会得出相同的答案 —— 这正是 5.82% 对 5.83% 所显示的。
纯翻新不是制造出来的，而是一个赌注：赌现有房屋的租金可以被提上去。这取决于房产存量的年代与状况，而房产存量在城区之间的差异，远大于可建土地的差异。Hampton Park 20 笔样本得出的 5.18%，是本页两个纯翻新数字中更可靠的一个 —— 仅仅因为 6 笔无法支撑一个中位数。
土地，以及决定「能否加建」的那 35 sqm
地块中位数 Cranbourne 650 sqm、Hampton Park 615 sqm。两者都明显超过维州 300 m² 门槛，但真正决定一个合规的 60 m² 第二住宅能否放得下的，是扣除现有主屋占地、私人开放空间与车辆通道之后剩下的操作余量 —— 在那个边际上，35 sqm 的中位差距是有意义的。
这也是为什么我们 67 笔 Cranbourne 购入中有 60 笔走了这条路，而 Hampton Park 56 笔中只有 36 笔。Cranbourne 的房产存量里，加建顺畅的场地更多。这是关于我们买到的那些地块的事实，不是关于城区的规则 —— 任何一块 600 m² 以上的 Hampton Park 地，表现都很可能与 Cranbourne 相同。
位置、市政厅与第二住宅路径
| Cranbourne | Hampton Park | |
|---|---|---|
| 邮编 | 3977 | 3976 |
| 距 CBD 距离 | 45 公里 | 43 公里 |
| 所属市政厅 | City of Casey | City of Casey |
| 轨道交通 | Cranbourne station, Cranbourne line | Hallam and Lynbrook stations, Cranbourne/Pakenham lines (about 3 km) |
| 第二住宅路径 | 适用维州 Amendment VC253 | 适用维州 Amendment VC253 |
学校：Cranbourne vs Hampton Park
小学排名为 2025 年 NAPLAN，中学排名为 2025 年 VCE。我们的学校索引集仅覆盖维州学校，因此新州一列留空而不是给出不完整数据。
| Cranbourne | Hampton Park | |
|---|---|---|
| 索引到的学校数量 | 11 | 6 |
| 最强小学（NAPLAN 排名） | Cranbourne Primary School · #761/1,285 | St Kevin's School · #779/1,285 |
| 最强中学（VCE 排名） | Lighthouse Christian College Cranbourne · #164/607 | Hampton Park Secondary College · #280/607 |
本次对比的局限
Cranbourne 的纯翻新中位数只建立在 6 笔成交上，不是城区层面数字。两地研究档案的购入价都高于我们的成交中位数（$685,000 对 $601,040；$692,000 对 $631,000），这正是「成交数字反映的是特定收购委托，而非整个市场」的预期结果。本页回报率均为毛租金回报率，未扣除土地税、物业管理费、保险、维修、空置与利息。我们不发布任何城区的 days-on-market（在售天数）、议价空间或拍卖清盘率序列 —— 这些数据来自不允许再分发的授权供应商，我们宁可留下可见的空白，也不使用无授权的数字。
Cranbourne vs Hampton Park —— 常见问题
有 65 万澳元，Cranbourne 和 Hampton Park 哪个更适合投资？
按我们的记录两地都在预算内 —— 购入价中位数 $601,040 与 $631,000，相差 $29,960。要加建第二住宅选 Cranbourne（67 笔中 60 笔如此，完工后毛租金回报率中位数 5.82%）；不加建选 Hampton Park（20 笔纯翻新，中位数 5.18%）。
Cranbourne 和 Hampton Park 哪个租金回报率更高？
Cranbourne，整体完工后毛租金回报率中位数高 0.19% —— 5.80%（67 笔）对 5.61%（56 笔），均为 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月。这个差距来自打法组合：Cranbourne 60 笔是副住宅加建，Hampton Park 为 36 笔。同类比同类时，两者相差不到百分之一个点。
做 granny flat，Cranbourne 和 Hampton Park 哪个更好？
Cranbourne，但胜在土地与证据而非回报率。中位地块 650 sqm 对 615 sqm，购入价中位数低 $29,960，副住宅记录 60 笔对 36 笔。完工后毛租金回报率中位数为 5.82% 对 5.83% —— 实质相同。
PremiumRea 在 Hampton Park 买过多少套？
56 套，成交于 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月，出自 345 笔公开成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）。这是仅次于 Cranbourne（67 笔）的第二厚单一城区记录。
PremiumRea 在 Cranbourne 的购入价中位数是多少？
67 笔成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）为 $601,040，地块中位数 650 sqm，工程支出中位数 $105,000，完工后周租金中位数 $810。
Hampton Park 适合投资者吗？
按我们的记录，它是我们掌握的最强纯翻新市场：20 笔成交、完工后毛租金回报率中位数 5.18%，是数据集中任一单一城区最厚的纯翻新样本。它的副住宅记录也很可观，36 笔、中位数 5.83%。
哪个离墨尔本 CBD 更近？
Hampton Park，约 43 公里，Cranbourne 约 45 公里。两者同属 City of Casey。Hampton Park 交通为 Hallam and Lynbrook stations, Cranbourne/Pakenham lines (about 3 km)，Cranbourne 为 Cranbourne station, Cranbourne line。
在 Cranbourne 加建 granny flat 需要规划许可吗？
如果地块超过 300 m²、位于 Residential Growth / General Residential / Neighbourhood Residential 分区、已有一栋主屋、且第二住宅在 60 m² 以内，则不需要 —— 这就是 Amendment VC253 的豁免。建筑许可始终必需，地块上的覆盖区可能让规划许可重新适用。我们 Cranbourne 中位地块为 650 sqm。
哪边学校更好？
Cranbourne 胜在选择，索引到 11 所学校，Hampton Park 6 所。按 2025 年成绩，Cranbourne 最强小学 Cranbourne Primary School 第 #761 名（共 1,285 所），Hampton Park 为 St Kevin's School 第 #779 名；VCE 上为 Lighthouse Christian College Cranbourne 第 #164 名（共 607 所）对 Hampton Park Secondary College 第 #280 名。
在 Hampton Park 应该预留多少装修预算？
我们 56 笔成交的工程支出中位数为 $100,750，其中 36 笔副住宅加建的建造支出中位数为 $105,000。这些是 2023 年 1 月 至 2025 年 9 月 期间购入房产上的历史成本，不是对你场地的报价。
Cranbourne 是不是买得太多了？
我们在那里的成交比任何其他城区都多 —— 345 笔中的 67 笔 —— 这说明的是我们的收购工作集中在哪里，而不是市场是否拥挤。可以确认的是，单一城区内 60 笔副住宅加建的完工后毛租金回报率中位数为 5.82%，落在四个框架城区 5.82% 至 5.86% 的区间内。
应该按价格还是按打法来比较这两个城区？
按打法。它们的购入价中位数相差 $29,960、完工后毛租金回报率中位数相差 0.19%，而在各自内部，副住宅加建与纯翻新之间的差距是 0.51 至 1.03 个百分点。打法差距大得多。