Carrum Downs vs Frankston：$120,745 买到一个车站、一套打法和 1.04% 的回报率
Carrum Downs 还是 Frankston？70 万至 80 万澳元预算怎么选
结论：会动工就选 Frankston，确定不动工才选 Carrum Downs
这组对比只在一个问题上分野：你会不会装修？我们 6 笔 Carrum Downs 成交（2023 年 2 月 至 2024 年 12 月）工程支出中位数仅 $5,750 —— 基本是买入持有 —— 完工后毛租金回报率中位数 5.31%。17 笔 Frankston 成交（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月）工程支出中位数 $85,933，完工后毛租金回报率中位数 6.35%，高出 1.04% 个百分点，购入价中位数高出 $120,745。Frankston 还是这组里唯一自身带火车站、且打法可选的一边：6 笔副住宅加建（中位数 6.70%）、7 笔 rooming house 改造（6.46%）、4 笔纯翻新（5.46%）。在我们的记录里，Carrum Downs 只有一条路 —— 买下来、持有、工程支出接近零。
答案随你的情形改变 —— 逐一给出结论
想要被动出租、不做任何工程项目
Carrum Downs。购入价中位数 $679,255，工程支出中位数 $5,750，完工后毛租金回报率中位数 5.31%（6 笔，2023 年 2 月 至 2024 年 12 月）。低工程支出正是重点：在这个城区，我们的记录就是买入持有，回报也就是不做项目时的水平。
会做翻新或加建
Frankston。17 笔成交工程支出中位数 $85,933，带来完工后毛租金回报率中位数 6.35%；其中副住宅子集（6 笔）达到 6.70% —— 这是我们记录中所有「至少四笔副住宅加建」的城区里最高的中位数。
要做 rooming house 改造
只能是 Frankston。17 笔中有 7 笔是 rooming house 改造，完工后毛租金回报率中位数 6.46%。Carrum Downs 一笔都没有。注意合规链条：Rooming House Operators Act 2016 下的运营牌照、Public Health and Wellbeing Act 2008 下的市政注册，通常还有 Class 1b 建筑要求。
租客需要火车
Frankston，交通为 Frankston station, terminus of the Frankston line。Carrum Downs 为 no station in the suburb; Seaford station about 6 km south-west，默认租客有车。这对租客群体的塑造，比大多数投资者预估的更强。
这条对比背后的通用规律
在 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区共 144 笔 granny flat（副住宅）加建中（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），完工后的毛租金回报率中位数 —— 按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算 —— 全部落在 5.82% 至 5.86% 之间，极差仅 0.04 个百分点；而在这四个城区各自内部，granny flat 加建与纯表面翻新之间的中位数差距达 0.51 至 1.03 个百分点（纯翻新样本 48 笔）。在我们自己的成交记录里，地块允许你做什么，比你买在哪个城区更能决定毛租金回报率。
Carrum Downs 与 Frankston 是整个系列里最干净的示例，因为打法差异在你看回报率之前，就已经写在工程支出里了。Carrum Downs 中位工程支出 $5,750 对 Frankston $85,933，这不是两个市场表现不同，而是我们在跑两套不同的打法 —— 完工后毛租金回报率中位数 1.04% 个百分点的差距，主要是这个差异的对价，而不是邮编的属性。
Carrum Downs vs Frankston：我们自己的成交记录
| Carrum Downs | Frankston | |
|---|---|---|
| PremiumRea 成交笔数 | 6 | 17 |
| 成交时间区间 | 2023 年 2 月 至 2024 年 12 月 | 2023 年 2 月 至 2025 年 9 月 |
| 购入价中位数 | $679,255 | $800,000 |
| 完工后周租金中位数 | $648 | $1,130 |
| 地块面积中位数 | 651 sqm | 612 sqm |
| 工程支出中位数 | $5,750 | $85,933 |
| 投入总资本中位数购入价 + 工程支出 —— 这就是回报率的分母 | $726,155 | $875,000 |
| 完工后毛租金回报率中位数按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算；毛口径 —— 不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息 | 5.31% | 6.35% |
| 购入价与 2025 年 11 月估值差额中位数针对单一估值时点、持有期一到三年的美元观测值，不是增长率 | $127,500 | $120,000 |
| granny flat 加建（完工后毛租金回报率中位数） | 2 · 5.45% | 6 · 6.70% |
| rooming house 改造（完工后毛租金回报率中位数） | 无记录 | 7 · 6.46% |
| 仅表面翻新（完工后毛租金回报率中位数） | 4 · 4.96% | 4 · 5.46% |
成交列的每一个数字都在构建时从 PremiumRea 公开成交数据集现算 —— 共 345 笔脱敏成交，2023 年 1 月 至 2025 年 9 月，CC-BY-4.0 授权，DOI 10.5281/zenodo.20095886。分母说明：成交列的毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算，已对全部 345 行逐条核验 —— 因此它是对「投入总资本」的回报，用中位数租金除以中位数购入价无法还原该数字。研究档案列是市场估算而非成交记录，该列的毛租金回报率由「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算得出，不直接引用。
先读工程支出，再读回报率
Carrum Downs 工程支出中位数 $5,750、Frankston $85,933，是本页信息量最大的一对数字。它说明我们的 Carrum Downs 购入是为了持有，Frankston 购入是为了改造。之后所有回报率的比较，都必须被读作两套打法之间的比较，而不是两个城区之间的比较。
这也改变了资本算式。真正投入的资本是购入价加工程支出：按中位数计算，一旦把 Frankston 的工程支出计入，$120,745 的入场价差会明显收窄，所以只比购入价的投资者比的是错的数字。
Frankston 是三条打法的城区，Carrum Downs 是一条
Frankston 17 笔拆成 6 笔副住宅加建（完工后毛租金回报率中位数 6.70%）、7 笔 rooming house 改造（6.46%）与 4 笔纯翻新（5.46%）。17 套房产铺开在三条打法上并不常见，这也是这个城区对灵活的投资者回报更好的原因。
Carrum Downs 6 笔拆成 2 笔副住宅加建（5.45%）与 4 笔纯翻新（4.96%），没有 rooming house。它的中位地块 651 sqm 与 Frankston 的 612 sqm 相当，所以限制不在土地，而在于租客需求结构支撑的用途不同。
位置、市政厅与第二住宅路径
| Carrum Downs | Frankston | |
|---|---|---|
| 邮编 | 3201 | 3199 |
| 距 CBD 距离 | 38 公里 | 45 公里 |
| 所属市政厅 | City of Frankston | City of Frankston |
| 轨道交通 | no station in the suburb; Seaford station about 6 km south-west | Frankston station, terminus of the Frankston line |
| 第二住宅路径 | 适用维州 Amendment VC253 | 适用维州 Amendment VC253 |
学校：Carrum Downs vs Frankston
小学排名为 2025 年 NAPLAN，中学排名为 2025 年 VCE。我们的学校索引集仅覆盖维州学校，因此新州一列留空而不是给出不完整数据。
| Carrum Downs | Frankston | |
|---|---|---|
| 索引到的学校数量 | 4 | 13 |
| 最强小学（NAPLAN 排名） | St Joachim's School · #343/1,285 | Frankston Heights Primary School · #332/1,285 |
| 最强中学（VCE 排名） | Carrum Downs Secondary College · #337/607 | Frankston High School · #183/607 |
本次对比的局限
Carrum Downs 6 笔、Frankston 17 笔。Frankston 的打法拆分可用，Carrum Downs 的不可用 —— 2 笔副住宅加建是个案而非可据以行动的中位数。Carrum Downs 的成交窗口（2023 年 2 月 至 2024 年 12 月）也早于 Frankston（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月），因此该列时效更弱。本页回报率均为毛租金回报率，未扣除土地税、物业管理费、保险、维修、空置与利息。我们不发布任何城区的 days-on-market（在售天数）、议价空间或拍卖清盘率序列 —— 这些数据来自不允许再分发的授权供应商，我们宁可留下可见的空白，也不使用无授权的数字。
Carrum Downs vs Frankston —— 常见问题
Carrum Downs 和 Frankston 哪个更适合投资？
会装修就选 Frankston，不装修就选 Carrum Downs。我们 17 笔 Frankston 成交（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月）工程支出中位数 $85,933，完工后毛租金回报率中位数 6.35%；6 笔 Carrum Downs 成交工程支出中位数 $5,750，回报率 5.31%。1.04% 个百分点的差距很大程度反映的是工程，而非城区。
Frankston 能拿到多少回报率？
我们 17 笔 Frankston 成交（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月）完工后毛租金回报率中位数为 6.35%，其中副住宅加建 6 笔为 6.70%、rooming house 改造 7 笔为 6.46%、纯翻新 4 笔为 5.46%。毛租金回报率不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息。
Carrum Downs 比 Frankston 便宜吗？
入场价上是的 —— 购入价中位数 $679,255 对 $800,000，相差 $120,745。按总投入资本则接近得多，因为我们的工程支出中位数在 Carrum Downs 是 $5,750，在 Frankston 是 $85,933。
在 Frankston 可以做 rooming house 吗？
我们 17 笔 Frankston 成交中有 7 笔是 rooming house 改造，完工后毛租金回报率中位数 6.46%，全部打法的工程支出中位数为 $85,933。这条路径需要 Rooming House Operators Act 2016 下的运营牌照、Public Health and Wellbeing Act 2008 下的市政注册，通常还需满足 Class 1b 建筑要求，牌照由 Consumer Affairs Victoria 管理。
Carrum Downs 有火车站吗？
没有。no station in the suburb; Seaford station about 6 km south-west。Frankston 为 Frankston station, terminus of the Frankston line。对没有车的租客而言这是硬约束而非偏好，它会缩小 Carrum Downs 出租房的租客池。
Carrum Downs 和 Frankston 哪边地块更大？
Carrum Downs 略大 —— 地块中位数 651 sqm 对 612 sqm，相差 39 sqm。两者都超过维州第二住宅规划许可豁免的 300 m² 门槛，所以地块面积不是区分这两个城区的因素。
Frankston 投资房最好的打法是什么？
我们的记录没有指定一条，而是给出三条带不同中位数的路径：6 笔副住宅加建 6.70%、7 笔 rooming house 改造 6.46%、4 笔纯翻新 5.46%，均成交于 2023 年 2 月 至 2025 年 9 月。rooming house 的中位数最高，合规负担也远最重；副住宅的中位数是我们记录中所有「至少四笔」城区里最高的。
Frankston 离墨尔本多远？
约 45 公里，交通为 Frankston station, terminus of the Frankston line，属 City of Frankston。Carrum Downs 约 38 公里，同属该市政区，交通为 no station in the suburb; Seaford station about 6 km south-west。
为 Frankston 多付钱值得吗？
如果你会动工，按我们的数字值得：购入价中位数多 $120,745，换来完工后毛租金回报率中位数多 1.04% 个百分点，外加两条 Carrum Downs 在我们记录中不支持的打法。如果买下来完全不动，这个理由就明显减弱。
两边哪个学校更好？
Frankston —— 索引到 13 所学校（Carrum Downs 4 所），Frankston High School 在 2025 年 VCE 中第 #183 名（共 607 所），Frankston Heights Primary School 在 2025 年 NAPLAN 中第 #332 名（共 1,285 所）。Carrum Downs 最强为 Carrum Downs Secondary College 第 #337 名与 St Joachim's School 第 #343 名。
PremiumRea 在 Carrum Downs 买入价是多少？
6 笔成交（2023 年 2 月 至 2024 年 12 月）购入价中位数 $679,255，地块中位数 651 sqm，工程支出中位数 $5,750，完工后周租金中位数 $648。购入价与 2025 年 11 月估值的差额中位数为 $127,500。
墨尔本海湾一带适合做高回报投资吗？
Frankston 是我们掌握的最强的海湾走廊记录：17 笔成交，完工后毛租金回报率中位数 6.35%（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月），其中副住宅子集 6 笔的 6.70% 是我们数据集中所有「至少四笔副住宅」城区的最高中位数。Carrum Downs 在买入持有口径下低 1.04% 个百分点。