结论：预算能到 $701,660 就选 Mooroolbark，否则选 Kilsyth —— 而两列各自只有 2 笔成交
先说限制：我们在 Kilsyth 有 2 笔成交、Mooroolbark 有 2 笔，两列都不是对市场的刻画。在这个前提下，画面是一致的。Kilsyth 入场更便宜，购入价中位数 $563,903 对 $701,660，且完工后毛租金回报率中位数更高 —— 5.95% 对 5.55%，而中位地块小 382 sqm（524 sqm 对 906 sqm）。Mooroolbark 的理由是土地与学区：中位地块接近两倍，索引到 10 所学校（Kilsyth 4 所），Rolling Hills Primary School 第 #242 名（共 1,285 所）对 St Richard's Primary School 第 #713 名，且有排名中学（Billanook College，第 #104 名，共 607 所），而我们索引集中 Kilsyth 没有。两地各自的成交都是副住宅加建，因此打法在这组对比中被固定住了。
答案随你的情形改变 —— 逐一给出结论
要最低的入场价
Kilsyth，购入价中位数 $563,903 对 $701,660，少 $137,758。工程支出中位数为 $110,350 对 $105,100，所以总投入资本的差距接近入场价差距。
要最多可建的土地
Mooroolbark，差距明显 —— 中位地块 906 sqm 对 524 sqm，相差 382 sqm，接近两倍，是两者之间最大的结构性差异。
在意学区
Mooroolbark。索引到 10 所学校（Kilsyth 4 所），Rolling Hills Primary School 第 #242 名（共 1,285 所）对 St Richard's Primary School 第 #713 名，且有 Billanook College 第 #104 名（共 607 所），我们索引集中 Kilsyth 没有排名中学。
租客需要火车
Mooroolbark，Mooroolbark station, Lilydale line。Kilsyth 为 no station in the suburb; Croydon and Mooroolbark stations, Lilydale line，默认租客有车 —— 在这个距离上这是真实的约束。
这条对比背后的通用规律
在 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区共 144 笔 granny flat（副住宅）加建中（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），完工后的毛租金回报率中位数 —— 按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算 —— 全部落在 5.82% 至 5.86% 之间，极差仅 0.04 个百分点；而在这四个城区各自内部，granny flat 加建与纯表面翻新之间的中位数差距达 0.51 至 1.03 个百分点（纯翻新样本 48 笔）。在我们自己的成交记录里，地块允许你做什么，比你买在哪个城区更能决定毛租金回报率。
在这一组，这条规律主要起到对本页自身的警示作用。两边跑的是同一条打法 —— 2 笔与 2 笔副住宅加建 —— 打法变量被固定，剩下的是 4 笔成交上 0.40% 个百分点的差异，这远在两套房样本的噪音范围之内。382 sqm 的土地差距，是本页唯一大到可以据以行动的信号。
Kilsyth vs Mooroolbark：我们自己的成交记录
| Kilsyth | Mooroolbark | |
|---|---|---|
| PremiumRea 成交笔数 | 2 | 2 |
| 成交时间区间 | 2023 年 7 月 至 2024 年 7 月 | 2023 年 1 月 至 2024 年 6 月 |
| 购入价中位数 | $563,903 | $701,660 |
| 完工后周租金中位数 | $768 | $860 |
| 地块面积中位数 | 524 sqm | 906 sqm |
| 工程支出中位数 | $110,350 | $105,100 |
| 投入总资本中位数购入价 + 工程支出 —— 这就是回报率的分母 | $674,253 | $806,760 |
| 完工后毛租金回报率中位数按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算；毛口径 —— 不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息 | 5.95% | 5.55% |
| 购入价与 2025 年 11 月估值差额中位数针对单一估值时点、持有期一到三年的美元观测值，不是增长率 | $136,448 | $185,340 |
| granny flat 加建（完工后毛租金回报率中位数） | 2 · 5.95% | 2 · 5.55% |
| rooming house 改造（完工后毛租金回报率中位数） | 无记录 | 无记录 |
| 仅表面翻新（完工后毛租金回报率中位数） | 无记录 | 无记录 |
成交列的每一个数字都在构建时从 PremiumRea 公开成交数据集现算 —— 共 345 笔脱敏成交，2023 年 1 月 至 2025 年 9 月，CC-BY-4.0 授权，DOI 10.5281/zenodo.20095886。分母说明：成交列的毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算，已对全部 345 行逐条核验 —— 因此它是对「投入总资本」的回报，用中位数租金除以中位数购入价无法还原该数字。研究档案列是市场估算而非成交记录，该列的毛租金回报率由「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算得出，不直接引用。
城区层面的市场档案，作为参照
这些是对典型投资者存量的市场估算，不是成交记录。其中的毛租金回报率由各档案自身的租金与价格重新算出，因此不可能与旁边两个数字自相矛盾。
| Kilsyth | Mooroolbark | |
|---|---|---|
| 典型投资者购入价 | $780,000 | $740,000 |
| 典型周租金 | $800 | $880 |
| 推算毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算，不直接引用 | 5.33% | 6.18% |
| 典型地块面积 | 800 sqm | 906 sqm |
各两笔成交，能允许什么结论
Kilsyth：2 笔成交（2023 年 7 月 至 2024 年 7 月），购入价中位数 $563,903，地块中位数 524 sqm，工程支出中位数 $110,350，完工后周租金中位数 $768，完工后毛租金回报率中位数 5.95%，购入价与 2025 年 11 月估值差额中位数 $136,448。两笔都是副住宅加建。
Mooroolbark：2 笔成交（2023 年 1 月 至 2024 年 6 月），购入价中位数 $701,660，地块中位数 906 sqm，工程支出中位数 $105,100，周租金中位数 $860，完工后毛租金回报率中位数 5.55%，估值差额中位数 $185,340。两笔也都是副住宅加建。两套房产描述的是两套房产。我们发布它们，是因为它们真实且带日期，不是因为它们刻画了这两个城区。
土地差距是唯一大到可以据以决定的东西
中位地块相差 382 sqm（524 sqm 对 906 sqm），接近翻倍，它改变的是「可能性」而非「概率」。Kilsyth 的中位地块过了维州 300 m² 门槛，但扣除现有主屋占地、私人开放空间与车辆通道之后余量有限；Mooroolbark 则余量充裕。
两份研究档案在城区层面指向同一方向：Kilsyth 800 sqm、Mooroolbark 906 sqm，对应价格 $780,000 与 $740,000。这些档案价格在 Kilsyth 高于我们的成交中位数、在 Mooroolbark 接近它 —— 再次提醒：档案描述一般存量，我们的中位数描述一份投资委托选出的东西。
位置、市政厅与第二住宅路径
| Kilsyth | Mooroolbark | |
|---|---|---|
| 邮编 | 3137 | 3138 |
| 距 CBD 距离 | 33 公里 | 35 公里 |
| 所属市政厅 | Shire of Yarra Ranges | Shire of Yarra Ranges |
| 轨道交通 | no station in the suburb; Croydon and Mooroolbark stations, Lilydale line | Mooroolbark station, Lilydale line |
| 第二住宅路径 | 适用维州 Amendment VC253 | 适用维州 Amendment VC253 |
学校：Kilsyth vs Mooroolbark
小学排名为 2025 年 NAPLAN，中学排名为 2025 年 VCE。我们的学校索引集仅覆盖维州学校，因此新州一列留空而不是给出不完整数据。
| Kilsyth | Mooroolbark | |
|---|---|---|
| 索引到的学校数量 | 4 | 10 |
| 最强小学（NAPLAN 排名） | St Richard's Primary School · #713/1,285 | Rolling Hills Primary School · #242/1,285 |
| 最强中学（VCE 排名） | — | Billanook College · #104/607 |
本次对比的局限
两边各 2 笔成交。本页任何内容都不应被读作城区层面的回报率结论，两个中位数之间 0.40% 个百分点的差距完全落在该样本量的噪音之内。两列中最新的一笔成交发生在 2023 年 1 月 至 2024 年 6 月 区间内，因此它们是本系列时效最弱的记录。本页回报率均为毛租金回报率，未扣除土地税、物业管理费、保险、维修、空置与利息。我们不发布任何城区的 days-on-market（在售天数）、议价空间或拍卖清盘率序列 —— 这些数据来自不允许再分发的授权供应商，我们宁可留下可见的空白，也不使用无授权的数字。
Kilsyth vs Mooroolbark —— 常见问题
Kilsyth 和 Mooroolbark 哪个更适合做投资房？
如果预算能到 $701,660，按土地与学区选 Mooroolbark —— 中位地块 906 sqm 对 Kilsyth 的 524 sqm，索引学校 10 所对 4 所。Kilsyth 便宜 $137,758，完工后毛租金回报率中位数也更高（5.95% 对 5.55%），但两边各只有 2 笔成交，这个回报率差异应视为噪音。
Kilsyth 和 Mooroolbark 哪边地块更大？
Mooroolbark，多 382 sqm —— 我们成交的地块中位数 906 sqm 对 524 sqm，研究档案为 906 sqm 对 800 sqm。接近翻倍，是两者之间最清晰的结构性差异。
Mooroolbark 能加建 granny flat 吗？
我们 2 笔 Mooroolbark 成交都是副住宅加建，完工后毛租金回报率中位数 5.55%，建造支出中位数 $105,100，中位地块 906 sqm。Amendment VC253 在 Residential Growth / General Residential / Neighbourhood Residential 分区取消了 300 m² 以上地块上 60 m² 以内独立第二住宅的规划许可要求；建筑许可始终必需，覆盖区可能让规划许可重新适用。
PremiumRea 在 Kilsyth 买过多少套？
2 套，成交于 2023 年 7 月 至 2024 年 7 月，出自 345 笔公开成交（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月）。两笔都是副住宅加建。两笔成交是真实记录，但不是样本。
Kilsyth 和 Mooroolbark 哪边学校更好？
Mooroolbark —— 索引到 10 所学校（Kilsyth 4 所），Rolling Hills Primary School 在 2025 年 NAPLAN 中第 #242 名（共 1,285 所），Billanook College 在 2025 年 VCE 中第 #104 名（共 607 所）。我们索引集中 Kilsyth 没有排名中学。
Kilsyth 有火车站吗？
没有。no station in the suburb; Croydon and Mooroolbark stations, Lilydale line。Mooroolbark 为 Mooroolbark station, Lilydale line。在距市区这么远的位置，这个差别会直接作用于租客池。
Kilsyth 能拿到多少回报率？
我们 2 笔 Kilsyth 成交（2023 年 7 月 至 2024 年 7 月）完工后毛租金回报率中位数为 5.95%，两笔都是副住宅加建，建造支出中位数 $110,350。两笔成交无法确立城区回报率。毛租金回报率不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息。
Kilsyth 和 Mooroolbark 属于同一个市政厅吗？
都属 Shire of Yarra Ranges。Kilsyth 距 CBD 约 33 公里，Mooroolbark 约 35 公里。
外东区值得投资者买吗？
论土地，它是我们记录中最强的区域之一 —— Mooroolbark 中位地块 906 sqm 属数据集中较大的一档，而地块面积正是打开第二住宅路径的变量。论证据，它是我们最薄的区域：这两个城区合计 4 笔成交，而东南走廊有数十笔。
PremiumRea 为什么在这一带成交这么少？
我们的收购工作集中在东南，那里副住宅的经济性在我们的记录中最强 —— 仅 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区就有 144 笔加建。外东区在数据集中出现但很浅，本系列每一页都会在适用时明说这一点，而不是暗示我们并不具备的覆盖度。
在这两个城区应该预留多少装修预算？
我们的工程支出中位数为 Kilsyth $110,350、Mooroolbark $105,100，两边都是副住宅加建（2023 年 1 月 至 2024 年 6 月）。这是四套具体房产上的历史成本，不是对你场地的报价。
如果回报率更低，还该买更大的地吗？
在这一组里，回报率差异是 4 笔成交上的 0.40% 个百分点，这不构成差异；土地差异是 382 sqm，它真实且永久。当一个变量是噪音、另一个是结构时，买结构的那个。