结论：做 rooming house 选 Rowville，做其他任何事选 Frankston
这两个城区的价格几乎一样，表面回报率也几乎一样 —— 购入价中位数相差 $11,077（$800,000 对 $811,077），完工后毛租金回报率中位数相差 0.03%（6.35% 对 6.38%）。往下一层，它们完全倒转。Rowville 7 笔 rooming house 改造的完工后毛租金回报率中位数为 7.21%，是我们记录中最高的 rooming house 中位数；而它 4 笔副住宅加建的 5.21%，是我们记录中所有「至少四笔」城区里最低的副住宅中位数。Frankston 正好相反：6 笔副住宅加建 6.70% —— 同等样本量下我们最高的副住宅中位数 —— 与 7 笔 rooming house 改造 6.46%。同样的预算，正确答案完全取决于你实际能执行哪条打法。
答案随你的情形改变 —— 逐一给出结论
要做 rooming house 改造
Rowville。7 笔改造完工后毛租金回报率中位数 7.21%，Frankston 7 笔为 6.46%，且中位地块大 126 sqm。注意牌照链条：Rooming House Operators Act 2016 下的运营牌照、Public Health and Wellbeing Act 2008 下的市政注册，通常还有 Class 1b 建筑要求。
要加建第二住宅
Frankston。6 笔加建完工后毛租金回报率中位数 6.70%，Rowville 4 笔为 5.21% —— 同一条打法上差距超过一个完整百分点，而购入价中位数还略低。
要做轻度翻新的普通出租
接近，且两个样本都不强：Frankston 4 笔纯翻新 5.46%，Rowville 2 笔 5.68%。在这个样本量上，我们不会让这个差异去决定一次购买。
租客需要火车
Frankston，Frankston station, terminus of the Frankston line。Rowville 为 no station in the suburb; bus to Glen Waverley and Dandenong stations，默认租客有车 —— 这也是它的租客结构比回报率表面显示的更不适合共享住宿模式、更适合家庭模式的原因之一。
这条对比背后的通用规律
在 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区共 144 笔 granny flat（副住宅）加建中（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），完工后的毛租金回报率中位数 —— 按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算 —— 全部落在 5.82% 至 5.86% 之间，极差仅 0.04 个百分点；而在这四个城区各自内部，granny flat 加建与纯表面翻新之间的中位数差距达 0.51 至 1.03 个百分点（纯翻新样本 48 笔）。在我们自己的成交记录里，地块允许你做什么，比你买在哪个城区更能决定毛租金回报率。
Frankston 与 Rowville 是我们数据中这条规律最强的证明，因为在这里打法效应不只是超过城区效应 —— 它直接把排序反转了。按整体中位数两者相差 0.03%，实质打平；按副住宅 Frankston 领先超过一个百分点，按 rooming house Rowville 领先超过四分之三个百分点。只看表面中位数的买家会得出「两个城区可互换」的结论，然后在错的城区执行错的打法。
Frankston vs Rowville：我们自己的成交记录
| Frankston | Rowville | |
|---|---|---|
| PremiumRea 成交笔数 | 17 | 13 |
| 成交时间区间 | 2023 年 2 月 至 2025 年 9 月 | 2023 年 6 月 至 2025 年 9 月 |
| 购入价中位数 | $800,000 | $811,077 |
| 完工后周租金中位数 | $1,130 | $1,150 |
| 地块面积中位数 | 612 sqm | 738 sqm |
| 工程支出中位数 | $85,933 | $92,079 |
| 投入总资本中位数购入价 + 工程支出 —— 这就是回报率的分母 | $875,000 | $903,156 |
| 完工后毛租金回报率中位数按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算；毛口径 —— 不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息 | 6.35% | 6.38% |
| 购入价与 2025 年 11 月估值差额中位数针对单一估值时点、持有期一到三年的美元观测值，不是增长率 | $120,000 | $90,000 |
| granny flat 加建（完工后毛租金回报率中位数） | 6 · 6.70% | 4 · 5.21% |
| rooming house 改造（完工后毛租金回报率中位数） | 7 · 6.46% | 7 · 7.21% |
| 仅表面翻新（完工后毛租金回报率中位数） | 4 · 5.46% | 2 · 5.68% |
成交列的每一个数字都在构建时从 PremiumRea 公开成交数据集现算 —— 共 345 笔脱敏成交，2023 年 1 月 至 2025 年 9 月，CC-BY-4.0 授权，DOI 10.5281/zenodo.20095886。分母说明：成交列的毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷（购入价 + 工程支出）」计算，已对全部 345 行逐条核验 —— 因此它是对「投入总资本」的回报，用中位数租金除以中位数购入价无法还原该数字。研究档案列是市场估算而非成交记录，该列的毛租金回报率由「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算得出，不直接引用。
城区层面的市场档案，作为参照
这些是对典型投资者存量的市场估算，不是成交记录。其中的毛租金回报率由各档案自身的租金与价格重新算出，因此不可能与旁边两个数字自相矛盾。
| Frankston | Rowville | |
|---|---|---|
| 典型投资者购入价 | $796,000 | $1,072,000 |
| 典型周租金 | $1,140 | $1,133 |
| 推算毛租金回报率按「周租金 × 52 ÷ 购入价」重新计算，不直接引用 | 7.45% | 5.50% |
| 典型地块面积 | 731 sqm | 771 sqm |
这次倒转，用数字说
Frankston，17 笔成交（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月）：6 笔副住宅加建 6.70%、7 笔 rooming house 改造 6.46%、4 笔纯翻新 5.46%。购入价中位数 $800,000，地块中位数 612 sqm，工程支出中位数 $85,933。
Rowville，13 笔成交（2023 年 6 月 至 2025 年 9 月）：4 笔副住宅加建 5.21%、7 笔 rooming house 改造 7.21%、2 笔纯翻新 5.68%。购入价中位数 $811,077，地块中位数 738 sqm，工程支出中位数 $92,079。两条打法在两个城区之间的排序完全相反。
这次倒转不是随机的
rooming house 的收入随单个房间的入住率变化，背后是对「便宜且位置好的单人住宿」的需求；第二住宅的收入随本地一居与两居租赁市场，以及主屋之后还剩多少土地而变化。这是两种不同的需求结构，一个城区没有理由两边都强。
Rowville 的中位地块 738 sqm 大于 Frankston 的 612 sqm，看上去应当有利于第二住宅，实际却没有 —— 这提醒我们：地块面积打开的是选择权，为它定价的是本地租赁市场。Frankston 的小型独立住宅租赁市场更深，这就是 6.70% 对 5.21% 所呈现的。
位置、市政厅与第二住宅路径
| Frankston | Rowville | |
|---|---|---|
| 邮编 | 3199 | 3178 |
| 距 CBD 距离 | 45 公里 | 25 公里 |
| 所属市政厅 | City of Frankston | City of Knox |
| 轨道交通 | Frankston station, terminus of the Frankston line | no station in the suburb; bus to Glen Waverley and Dandenong stations |
| 第二住宅路径 | 适用维州 Amendment VC253 | 适用维州 Amendment VC253 |
学校：Frankston vs Rowville
小学排名为 2025 年 NAPLAN，中学排名为 2025 年 VCE。我们的学校索引集仅覆盖维州学校，因此新州一列留空而不是给出不完整数据。
| Frankston | Rowville | |
|---|---|---|
| 索引到的学校数量 | 13 | 6 |
| 最强小学（NAPLAN 排名） | Frankston Heights Primary School · #332/1,285 | Park Ridge Primary School · #226/1,285 |
| 最强中学（VCE 排名） | Frankston High School · #183/607 | Rowville Secondary College · #357/607 |
本次对比的局限
这里的打法子集从 2 笔到 7 笔不等。rooming house 与副住宅的对比可用，纯翻新的对比不可用。Rowville 的研究档案与我们的成交中位数相距较远，请把档案列视为描述市场的另一个切片。本页回报率均为毛租金回报率，未扣除土地税、物业管理费、保险、维修、空置与利息。我们不发布任何城区的 days-on-market（在售天数）、议价空间或拍卖清盘率序列 —— 这些数据来自不允许再分发的授权供应商，我们宁可留下可见的空白，也不使用无授权的数字。
Frankston vs Rowville —— 常见问题
Frankston 和 Rowville 哪个更适合投资？
完全取决于打法，而且答案会反转。做 rooming house 改造选 Rowville —— 7 笔完工后毛租金回报率中位数 7.21%，Frankston 7 笔为 6.46%。做第二住宅选 Frankston —— 6 笔 6.70%，Rowville 4 笔 5.21%。购入价中位数相差 $11,077，预算无法区分。
你们数据中 rooming house 回报率最高的墨尔本城区是哪个？
Rowville，7 笔改造完工后毛租金回报率中位数 7.21%（2023 年 6 月 至 2025 年 9 月）；Frankston 7 笔为 6.46%。毛租金回报率不含土地税、管理费、保险、维修、空置与利息，且 rooming house 的管理与合规成本显著高于普通出租房。
做 granny flat，Frankston 和 Rowville 哪个更好？
Frankston，差距明显 —— 6 笔副住宅加建完工后毛租金回报率中位数 6.70%，Rowville 4 笔为 5.21%，尽管 Rowville 的中位地块还大 126 sqm。地块面积打开选择权，本地小型住宅租赁市场为它定价。
Rowville 有火车站吗？
没有。no station in the suburb; bus to Glen Waverley and Dandenong stations。Frankston 为 Frankston station, terminus of the Frankston line。这个差别会同时塑造两条打法的租客池，值得在比较回报率之前先定价。
PremiumRea 在 Rowville 买入价是多少？
13 笔成交（2023 年 6 月 至 2025 年 9 月）购入价中位数 $811,077，地块中位数 738 sqm，工程支出中位数 $92,079，完工后周租金中位数 $1,150。购入价与 2025 年 11 月估值的差额中位数为 $90,000。
Frankston 是高回报城区吗？
我们 17 笔成交（2023 年 2 月 至 2025 年 9 月）完工后毛租金回报率中位数为 6.35%，其中副住宅子集 6 笔为 6.70% —— 这是我们数据集中所有「至少四笔副住宅加建」城区里的最高中位数。该城区还支撑了 7 笔 rooming house 改造，中位数 6.46%。
维州经营 rooming house 有哪些规定？
Rooming House Operators Act 2016 下的运营牌照（由 Consumer Affairs Victoria 管理）、Public Health and Wellbeing Act 2008 下的场所市政注册，以及符合规定的 rooming house 标准。容纳相应人数的建筑通常落入 National Construction Code 的 Class 1b。该用途的规划许可是另一个独立的、地块层面的问题。
Frankston 和 Rowville 哪边地块更大？
Rowville，多 126 sqm —— 地块中位数 738 sqm 对 612 sqm（分别为 13 与 17 笔成交）。两者都明显超过维州第二住宅规划许可豁免的 300 m² 门槛。
Frankston 和 Rowville 离 CBD 多远？
Frankston 约 45 公里，属 City of Frankston，交通 Frankston station, terminus of the Frankston line；Rowville 约 25 公里，属 City of Knox，交通 no station in the suburb; bus to Glen Waverley and Dandenong stations。
为什么两个城区的表面回报率几乎一样？
因为打法组合互相抵消。Frankston 的组合偏向它强的副住宅，Rowville 偏向它强的 rooming house，于是整体中位数落在相差 0.03% 的位置。只读表面会得出「两个城区可互换」的结论 —— 与打法层面的数据恰好相反。
应该先选城区还是先选打法？
按我们的记录，先选打法。在我们自己的数据里，地块允许做的工程能在单一城区内部把毛租金回报率中位数移动 0.51 至 1.03 个百分点，而这一组更进一步 —— 打法的选择直接反转了哪个城区胜出。先定城区再定打法，正是买家在对的邮编里执行错的打法的路径。
应该预留多少装修预算？
我们的工程支出中位数为 Frankston $85,933（17 笔）、Rowville $92,079（13 笔，2023 年 6 月 至 2025 年 9 月）。这些中位数混合了三条打法，所以请按你要执行的那条打法的数字做预算，而不是城区平均值。