Rooming house 成交时间线：买地价格还是建成品价格？

先锁定这一宗成交，而非今天的照片

Rooming house 成交时间线要回答的是某个日期卖了什么。同一地址可能先作为普通住宅出售，之后取得批文，再建成并投入运营。今天看到的房间数、卫浴配置或照片，都不能自动证明更早成交时已经是同一种产品。正确起点是带日期的成交事件，然后逐项补入当时的房产状态证据。

把四类日期分开记录

分别记录 contract date、出售广告日期、最早能支持按间运营的证据日期，以及你读取来源的日期。若有 settlement date，也单列。今天打开的广告可能描述旧成交；刚查询的登记册也可能有另一个生效日期。先保留这些区别，再排列时间线，不能把读取日期误当事件发生日期。

逐字核对出售广告卖的是什么

带 approved plans 的土地，与附有运营记录的已建成住宅，是不同产品。记录广告中相关措辞和日期，再索取对应图纸、planning permit 与完工文件。Planning Victoria 的指南说明 planning permit 属于规划程序。3 单独一张批文并不等于施工已完成，也不等于已获准入住或经营。

晚出现的证据需要解释

若首次按间出租广告晚于成交，可能是成交之后才改建，也可能是已存在的运营后来才首次刊登广告。在当时的文件无法区分之前，应标为待核实。研究数据库采用固定宽限期，只是帮助初筛，不能把晚出现的资料变成合同日已经建好的证明。缺口必须写在比较旁边。

把排除理由留在可比记录旁

分别标记土地、带批文项目、有支持的建成产品以及待核实项。说明为何纳入或排除，不要直接删掉不方便的观察。CAV 的价格指引要求研究“similar properties”（相似房产）。1 相似性也包括出售时的开发阶段。法律上是否属于 rooming house 是另一问题，不能代替历史产品是否可比的判断。2

把时间线带入购买决策

假设记录依次出现旧房成交、后续施工资料和更晚的运营广告，旧房价格应进入拿地研究，不能自动成为建成 rooming house 的转售价格。向出售中介索取带日期的依据，由对应顾问审查法律和建筑文件。保留完整时间线，让下一位审核者能够重现你的判断，而不只看到一个价格结论。

买家常见问题

今天的登记册能证明更早成交时已运营吗？

不能。要核对登记日期及含义，再用当时文件支持该宗成交的房产状态。

较晚的出租证据是否一定排除这宗成交？

不一定。它形成时间问题，应保留为待核实，直到当时证据能够支持分类。

继续核查证据

用开发证据专题建立带来源的问题表，再查阅Development Insights 方法与当前工具。这些文章解释研究方法，不公开专有成交数据库，也不证明 approval、valuation 或未来结果。