Rooming house 租金证据：广告、合同与实际到账

每个租金数字都加证据标签

Rooming house 租金证据可分广告、约定和到账。广告表达要价，agreement 记录义务，账本记录仍需要对账的交易。保留三个字段，不用新的广告金额覆盖历史合同或账本。出售资料中的整栋收入描述，也要核对期间和计算依据，再决定能否与逐间出租广告放在一起。

按房间和时间建立表格

每个匿名房间记录计租方式、起止日期、可出租天数、入住天数与优惠。建筑可能分阶段开放房间。用最新广告租金乘全部房间，隐含每间房同期已经准备好、入住并付款。若模型使用这个假设，应明确标成情景，不能将结果叫作历史收入。首次开放、维修停用和换租都要保留。

费用与现金到账逐项对账

在同一报告期间匹配计费、收款、欠租、抵扣与退款。收款可能补以前的欠款，也可能预付未来期间，因此银行到账不一定等于当月已赚租金。请 manager 或 accountant 说明采用的口径。押金及费用报销不应自动计入租金，保留处理理由与完整对账，让下一位审核者能够重算。

租金包含服务单列

水电、网络、家具和清洁可能包含在房间价格中。记录每项由谁支付、有哪些账单支持费用。比较竞争房间时，先比较服务范围。Rooming 分类和运营责任另按 CAV 指引核查。2 一条出租广告不能证明相应义务已经履行，也不能证明所有费用都已反映在展示的租金中。

说明预算使用的分母

收入除购入价格，与收入除项目总成本，是不同口径。模型要写清购入费用、工程、持有支出和报告期间，融资与税务假设另列。ASIC Moneysmart 将“Vacancy”（空置）列为投资房风险。1 广告满房情景不能消除该风险，更不能代替实际到账证明。不要把不同分母的数字作为同类结果比较。

索取可复核的收入资料包

通过合法审查流程，索取匿名房间表、相关协议、账本对账、服务费用和异常条目的解释。公开汇总结果须有权限及明确日期。将有文件支持的实际期间，与单独标注的未来情景对照。入住或收款尚未解释的问题，应带入购买决策，而不是藏在一个醒目的回报数字后面。

买家常见问题

广告满房计算属于实际收入吗？

不是。除非入住、协议和对应期间收入都有证据，否则只是情景。

只看银行到账能确定期间租金吗？

不能可靠确定。应核对补欠租、预付款、押金、退款与非租金交易。

继续核查证据

用开发证据专题建立带来源的问题表，再查阅Development Insights 方法与当前工具。这些文章解释研究方法，不公开专有成交数据库，也不证明 approval、valuation 或未来结果。