墨尔本买家中介每天怎么筛开发用地：31 个市政区、500 平方米起、为什么「不知道」永远不等于「不符合」

一句话回答。 我们的开发用地筛选每天把墨尔本都市区 31 个市政区（533 个城区，外加几个跨界城区）的所有在售 house 读一遍，过三道关——土地 ≥500 m²、公开写价或指示价在 120 万澳元候选上限内、城区在都市区名单内——然后给出三种判定之一：符合、不符合、待定。「待定」的意思是缺一项事实（通常是土地面积），这条房源会进入第二道工序：先从描述文字、再从该地址自己的房产档案页读面积，读完之前谁也不许说「不符合」。这一条规则，决定了一个买家看到的是市场，还是门户筛选器愿意给他看的那部分。

这篇文章写的是我们实际在跑的筛法，因为私人买家完全可以在自己关心的两三个城区里手工复制大部分步骤。文章不会公布筛出来的房源——那些属于我们的客户。

筛选里的「墨尔本都市区」指什么？

我们用维州规划口径：31 个都市区市政区，合计 533 个有名字的城区（locality）。另有 9 个城区跨在都市区边界上，按名字单独列入；常见别名（旧城区名、重名城区如两个 Bellfield、两个 Hillside，按邮编区分）映射到官方城区名。

要这么精确，是因为门户没有「Greater Melbourne」这个搜索范围。它的各个大区加在一起只覆盖 533 个城区里的 517 个；剩下 16 个——Sunbury、Wildwood、Whittlesea、Eden Park、Little River、Cambarville 和 Cardinia 的 10 个城区——只挂在乡村大区下面，必须按名字补搜。一个只勾「名字像墨尔本」的大区的筛法，会每天、永远地漏掉 Sunbury。

筛选每天还会重新读一遍门户各大区的成员城区表，和 533 个城区的名单比对——门户哪天把某个城区从一个大区挪到另一个，当天就会被发现，而不是等到某位客户问「为什么那个区一套都没推过」。

三道关，以及价格这道关为什么有两扇门

土地。 ≥500 m²。再小，我们替客户买的 rooming house 和「一地两户」产品，在画完最低花园面积（garden area）和 3 m 侧车道之后就放不下了——所以这条线是产品线，不是市场观点。

城区。 在上面的都市区名单内。认不出的城区不是直接拒绝，而是写进每日复核清单——最常见的原因是新楼盘的区名还没进城区文件。

价格。 大多数手工筛法漏在这里。维州中介必须公布指示价，但相当一部分房源页面上根本没有数字（「Contact agent」「Expressions of interest」、无指导价的拍卖）。这些房源仍然挂在中介在门户后台设的一个隐藏搜索价段里，门户按那个隐藏价段过滤，而不是按页面上的字。所以我们的筛选有两扇门：公开价在上限内即通过；没有公开价、但出现在以候选线为上限的搜索结果里也通过——这说明中介自己设的价段在上限内。公开价略高于上限、却出现在限价搜索里的房源，标「请核实」后照样通过：中介要么写错了，要么在暗示可以更低成交。公开价远高于上限却出现在限价搜索里的，按公开价拒绝——我们见过一套 240 万的房子挂在 80 万以下的价段里，那是数据错误，不是捡漏。

自 2026 年 10 月 18 日起，墨尔本都市区公开写价房源的候选上限是 120 万澳元。这个上限只是为了给每天的工作量封顶；最终推荐给客户的，是其中按同城区成交可比和可行性挑出来的一小部分，不是按价格挑的。

为什么我们从不让门户按土地面积过滤

每个房源门户都能选「土地 500 m² 起」。我们不用它，因为这个筛选器会把土地面积字段空白的房源整条剔除——而在我们买地的城区里，这个字段空白的比例不小。

我们在 2026 年 10 月 1 日在 Hampton Park（我们有大量客户持有投资房的城区）实测过一次。带土地筛选的搜索返回 40 套 ≥500 m² 的 house；不带筛选、改从描述和房产档案页读面积，另有 14 套符合条件的房源被筛选器悄悄丢掉了——比筛选结果多 35%。我们点开了其中 4 套：654 m²、601 m²、786 m²、646 m²，全是筛选器本来该找到的那种地。在都市区各搜索大区里，大约 16% 到 28% 的房源卡片根本没有土地面积这个值。

所以筛选只按价格和房型搜索，土地面积自己判，顺序如下：第一，读房源描述，只在「土地语境」里取数（block / allotment / land / lot / site / parcel / acreage），忽略房屋建筑面积、露台面积、社区公园面积和描述整个楼盘的区间；第二，读门户上该地址自己的房产档案页，只在档案页指回同一个房源编号时采用——指错档案，等于把邻居的土地面积安到这条房源上；第三，两处都没答案，房源保持「待定」，每 3 天重试一次、最多 3 次，只有得出确定结论才算一次尝试。描述里读出的数字只能把房源往「符合」推——文字里的一个小数字永远不用来拒绝，因为它可能描述的是别的面积。

符合、不符合、待定：堵住漏单的那个判定

大多数筛法只有两态：进或出。我们是三态，而第三态干了大部分活。

• 符合——所有事实已知，所有关卡通过。
• 不符合——所有事实已知，有一关明确不过：土地 420 m²、城区不在名单内、公开价高于上限、已成交。
• 待定——判定所需的某项事实缺失：土地面积未知；价格未知且没出现在限价搜索里；城区解析不了。待定房源从不丢弃：进上面的面积回填流程，事实一到立刻重判，回填用尽则带原因写进人工复核清单。

Joey Don 对新员工的原话是：「不知道不等于不符合。我们追查过的每一次买房管线漏单，都是一个被当成『不符合』处理的『待定』。」

「已成交」也只认门户的状态标记，不认营销文案。标题写「Call before it's SOLD!」的是在售房源不是成交，按关键词匹配这个词的筛法会把它漏掉。

我们怎么知道没漏：对账这一步

搜索结果是分页的，而你翻页时市场在动：你读第九页时第三页上一套卖掉了，它就凭空消失；末尾新加的一套则哪一页都没有。条数恰好对上什么都证明不了——我们复现过三种「逐页读、条数对、仍然漏一条」的方式。

所以每个搜索大区按价格段读，价格段切到低于门户单次搜索结果硬上限以下；每段从最旧房源读到最新，再把首页和末页各复读一次；每段收集到的去重房源数和门户为该段报告的总数比对。只有所有价格段全部对上、且各段并集与大区整体总数（开头读一次、结束再读一次）吻合，这个大区当天才算完整。任何一段对不上，大区当天记为不完整，其中任何房源都不会被判「下架」，整轮重跑。楼盘 / 土地项目逐个打开，因为搜索卡片最多只露出项目里 5 块地，其余只在项目页上。

这些客户都看不见，也不需要看见。它换来的是一句我们敢担保的话：一套符合条件的 house 只要在墨尔本都市区挂牌并挂满一天，它就在我们当天早上的清单里。

私人买家能从中复制什么

养成这些习惯不需要软件。

1. 不带土地筛选搜索你的目标城区，按最新排序，自己从描述和房产档案页读土地面积。预计大约五分之一的房源需要这第二眼。
2. 留一列「待定」。 任何没能确认土地、价格或产权的房源放这里，不进垃圾桶，3 天后复查。
3. 把「没写价」当成「隐藏价」。 用你的预算上限再搜一次；房源出现了，就说明中介自己设的价段在你预算内。
4. 对账。 记下门户报告的搜索总数，数一数你实际读了几条。对不上，说明有东西动过，你有缺口。
5. 最后才比价——比的是同城区、同土地面积档近 12 个月的成交，永远不要比周围的挂牌价。这个比较，以及随后的可行性测试，才是买家中介收费的部分；筛选只是为了保证比较是在每一块符合条件的地上跑的，而不是在筛选器碰巧显示的那部分上跑的。

过了筛选之后怎么排序：100 分制（排序方法，不是租金预测）

过了三道关只是上了清单，不是排好了顺序。每一块同时过了硬门槛的地——面宽 ≥15 m、一栋 12.39 × 23.94 m 的单层九房户型在离街 9 m、离其他地界和 easement 各 1 m 的条件下放得下、至少两个合规车位、满足分区花园面积——再按 100 分打分，让人先看最好的那几块。分数从不决定一块地符不符合，只决定先后；50 分以下我们根本不会发出去。

价格——40 分。 挂牌价比同城区、同一百平米土地档近 12 个月成交中位低多少（至少 8 宗，否则放宽到 24 个月）：低 0% 不得分，低 25% 及以上满分，线性插值。

需求——30 分。 Consumer Affairs Victoria 公开登记册上 2 km 内已在册的 rooming house 套数（≥10 满分；5–9 四分之三；3–4 一半；1–2 四分之一）——当作经营者已经对这片区域下过判断的证据，而不是饱和警告。

交通生活——30 分。 一半看最近的、每个方向每小时至少两班的火车站（≤800 m 满分；1.2 km 0.8；2 km 0.53；3 km 0.27；3 km 以外零）。三分之一看 AIHW MyHospitals 名单上最近的、带急诊的公立医院（≤1.5 km 满分；3 km 0.7；5 km 0.3）。六分之一看公交：400 m 内有站且每小时 ≥2 班满分（400 m 内任何站 0.6；800 m 内 0.2）。所有距离都是从地块中心点出发的直线，步行会更长。

风险扣分。 Heritage Overlay −15。淹水 overlay（LSIO、SBO、FO）−10。只有 Lot 号的地址 −10。Bushfire Management Overlay −5。Erosion Management Overlay −5。地形读不出 −5；地块内实测高差 1–2 m −5、2–3 m −10、>3 m −15。门前是主干道（Vicmap 道路等级 2 级及以上，或 Transport Zone 2 道路——新开或改车道口要 Clause 52.29 许可并转介）−10；门前道路日车流 ≥2 万辆 −5；门前有 Public Acquisition Overlay −5。

出入口加分。 转角地 +15。侧巷 +15 或后巷 +15；两者都有 +20；转角加巷道合计封顶 +25——巷道或第二条街是 Vicmap 上的地理观察，不是车道口会获批的证据，大多数议会要求办 vehicle crossing permit。步行 500 m 内有密班车站 +10、800 m 内 +5。

等级。 ≥70 A；50–69 B；<50 C。打分的用处是决定先开车去看哪几块；它不是任何房产的回报，里面没有任何租金或回报率。

这个筛选不是什么

它不是估价、不是推荐、也不是捡漏清单。它是若干道闸门里的第一道，大多数通过它的房源会在下一道被刷掉——同城区同土地档的成交中位、维州地籍量出的面宽、州高程数据读出的坡度、在地块上画出拟建房屋和车位的布局测试、分区和 overlay 的规划核查。后面这些闸门写在我们另外两篇文章里：rooming house 车位与花园面积规则和开发潜力核查。筛选本身只承诺上面那句朴素的话：没有一块符合条件的地因为某个字段空白而被漏掉。