Development Insights

这个工具解决什么问题

做小型开发、后院加建或者分地，第一步要回答的问题永远是：这个区域里，建好的成品到底能卖多少钱。Development Insights 把近期的 unit 成交按 council 和城区归类，再按开发项目最常见的三种户型拆开——两房一卫、两房两卫、三房一卫，让你一眼看到每种户型在当地的成交水平。

想先看大概，就按 council 看；想看得更准，就切换到按城区看。每一格都写明背后有多少宗成交，样本扎实的数字和样本很少的数字一眼就能分清，不会被一两宗特殊成交带偏。

表格怎么看

中位价是这一组成交价排在正中间的那个数：一半成交比它低，一半比它高。它比平均价更不容易被个别特别贵或特别便宜的成交拉偏。「中间一半」是去掉最便宜和最贵的那部分之后，中间那一半成交所覆盖的价格区间，更能反映这一类房子正常的价格范围。

「砖」和「Weatherboard」两列，是同一户型里不同外墙的中位价；「新房 / 近新」和「较新 / 老房」两列，是同一户型里不同房龄的中位价。一组成交不足三宗时只显示宗数，因为一两宗成交说明的更多是那一套房子本身，而不是整个市场。

数据从哪里来

公开显示的价格，全部来自 realestate.com.au 上公布的成交价。外墙材料、房龄等特征，是由 AI 按挂牌照片逐套判断后再归类的，属于估计值；每张表下面都写明已经看过照片的成交占多少，这个比例每天都在提高。

土地面积优先采用 Vicmap 的地块边界。同一块地上的多套 unit，不会把整块地的面积算成某一套自己的土地，避免高估。

为什么百分比和直接比中位价不一样

直接比较中位价，会把很多因素混在一起。比如老的砖房 unit 多集中在成熟、地价贵的城区，新房多在新开发区，只看中位价，很容易把「地段」的差别误当成「外墙」或「房龄」的差别。

表格下方的百分比来自一个覆盖墨尔本都市区的统计模型：它先把城区、成交月份、房间数、卫生间数、车位、土地面积和建筑面积都放在同一水平上，再单独估计外墙和房龄各自让价格高多少或低多少。每个结果都附带一个区间；如果区间从负数跨到正数，说明数据里看不出明确差别，不宜当作结论。

做开发测算时怎么用

做后院加建或小型分地，最有参考价值的是：同一个 council 里、近一年成交的、和你打算建的户型相同的新房或近新平层 unit。可以先看 council 层面的整体水平，再切到城区，看看你所在的片区是高于还是低于 council 的水平。

这些数字只是起点，不是估价报告。请同时看样本数量；有权限的话逐宗看具体成交；在决定买入价之前，最好再请当地中介或持牌估价师确认成品售价。

常见问题

为什么有的格子只显示宗数？一组成交至少要有三宗才算中位价。只有一两宗时，数字反映的多半是那一两套房子本身的情况，比如装修特别好、急售或者地块特殊，所以我们只写有几宗，不写价格，免得把个别成交当成市场水平。

多久更新一次？新的成交每天晚上采集一次，照片判断全天在跑，所以中位价和「已看图」的比例每天都会小幅变化。刚开始覆盖的城区样本会少一些，过几周会逐渐充实。

包括哪些房子？包括 unit 和 villa，也包括同一块地上分出来的 unit。公寓不算在内，因为公寓的价格走的是另一个市场，和开发后院平层 unit 没有可比性；townhouse 大多是两层，也不在采集范围里。

和政府公布的中位价有什么区别？政府的中位价统计的是一个城区较长时间里的全部成交，什么房型都混在一起。这个工具把比较范围缩小到你真正打算建的户型和房龄，并且只看近期成交，更适合用来估算开发后的成品售价。

可以直接拿来定买入价吗？不建议。它适合用来快速判断一块地值不值得深入研究：成品大概卖多少、样本够不够、外墙和房龄会不会明显影响价格。真正出价之前，请结合具体地块的规划、建造成本和持有成本做完整测算，并请中介或估价师确认成品售价。

样本够不够用，怎么判断

一个简单的经验：近一年有几十宗成交支撑的中位价，可以作为比较可靠的参考；只有几宗的，只能算一个提示；外墙或房龄那几列如果只有个位数，更多是提醒你去细看，而不是结论。城区层面样本太少时，可以退回 council 层面看，或者把时间放宽到近两年，两个结果对照着看。

成交还会扎堆：某个新楼盘、某一栋多套 unit 的项目，可能在一段时间里主导整个城区的数字。如果你有权限看逐宗成交，建议打开那一组，确认这些成交分布在不同的街道、出自不同的开发商，再决定要不要依赖这个数字。

另外要注意时间差：开发项目从买地到卖出成品往往要一到两年，期间市场可能上涨也可能回调。看中位价的同时，建议对比近六个月和近两年的结果，判断这个区域最近的走势，而不是只看一个时间点。

Rooming house 部分

Rooming house 部分覆盖维州和昆州在册的 rooming house，以及广告写明按间出租的房子。成交按出售和出租广告里写的房间数分档，同时列出外墙、建成年份，以及在出租广告和成交时间足够接近时算出的毛收益。由于这部分记录来自有授权的房产数据，只对团队名单里的登录账号开放。