我们花 $80K 建了一个 granny flat,每周租 $370。每个细节都给你看。

我刚从一个 granny flat 工地回来,我真的觉得每个人都应该看看 2024 年 $80,000 能建出什么。

这是一个紧凑的单间式 granny flat——大约 30 平方米——建在客户位于 Narre Warren 的投资房后院。从浇筑底座到入住证下来,一共 14 周。现在每周租 $370。

我把我们正在建的两个 granny flat 都走了一遍,我想把每个细节都展示给你看。因为一个建得好的 granny flat,和你听说过的那些恐怖故事之间的差别,全在细节里。

太阳能与能源:能自己回本的 $8K 套餐

我们建的每一个 granny flat,都带太阳能套餐:3kW 太阳能板、10kW 逆变器,加一组 30kW 中端电池。安装总价:$8,000 到 $10,000。

这账算下来很离谱。配上一个分时电价套餐——上午 10 点到下午 2 点这个太阳能发电窗口期电价便宜——电池基本上是免费的把 30 度电充满的。租客的电费基本上一年到头接近零 1。

我们租金里包电(bills-included 模式),所以业主控制能源系统。太阳能板的发电抵掉租客的用电,电池补上晚高峰。这套系统通过省下来的电费,三年内就能回本。

更重要的是,「包水电」这个卖点,在向租客打广告时是巨大的竞争优势。在一个每季度电费 $250-$400 的市场里,你提供一个用电基本免费的房子,自然会被排在每个租客候选名单的最前面。

地基与结构:为什么我们要做超规格

Granny flat 坐落在混凝土墩柱地基上——根据土质分类不同,我们会下挖 400-800mm。听起来对一个 30sqm 的结构有点过头,确实是——但是有意为之。

便宜的施工方就在地表浇一块板,然后说做完了。问题在三到五年后出现:板开裂、门关不严、租客开始抱怨地面不平。在已入住的房子下面修复一块失败的混凝土板,代价是灾难性的——$25,000 到 $40,000 2。

我们的墩柱是按场地具体情况设计的。在浇任何东西之前,我们会做土质检测($1,200)和结构工程报告($800)。混凝土用 32MPa——商业建筑用的标号,而不是住宅 20MPa 的最低要求。

框架是标准木结构,外墙用纤维水泥板(Scyon 或 Cemintel)。这是高端独立屋上用的同款材料——比 weatherboard 略贵,但能多用几十年,而且基本免维护。我们一定会向客户点出品牌名,因为这点很重要:这不是廉价的喷涂泡沫板 3。

室内装修:有用的高配

室内装修这块,价值方程开始变得有意思。

地板:7mm SPC(Stone Polymer Composite,石塑复合)。不是那种廉价工程里的 3mm 或 4mm 经济款。我们用的 7mm SPC 是市面最厚的商用级——防水、防刮,带消音垫的,所以走起来不会像仓库一样回声。安装价:$62/平方米。30sqm 的房子大约 $1,860 4。

窗户:双层玻璃,铝合金框。这是一个不可妥协的升级,廉价 granny flat 标配的是单层玻璃。双层玻璃提供真正的保温(降低 20-30% 的取暖/制冷成本),并显著降噪。一房单元相比单层窗大约要多 $1,500。每一块钱花得都值,既让租客满意又节能。

前门:实木。不是空芯门,也不是防盗纱门。是一扇真正的实木前门,看起来摸上去都像一扇真的入户门。安装价大约 $800。这种细节会让单元感觉像家,而不是像棚屋。

厨房:紧凑但完整。三聚氰胺台面、不锈钢水槽、600mm 灶台和油烟机、基础橱柜。没什么花哨的——但每一样都好用,每一样都是新的。整套厨房安装价大约 $4,500。

卫生间:完整的湿区,做了规范的防水。我们在建筑规范最低要求之外,多刷两层防水膜。为什么?因为板基房子卫生间漏水,意味着要把整个地面撬掉。多花 $800 防水,省下 $8,000 的修复费。配件都是标准白色——马桶、台盆、淋浴隔断、铬色水龙头。卫生间总价:大约 $5,500 5。

合规性,以及那些你看不见的部分

下面这些没什么炫耀点,但正是它们把一个合法的 granny flat 和一个后院灾难区分开:

**硬接线烟雾报警器:**互联,带电池备份。不是 Bunnings 那种 $12 的款。安装价:$400。

热水器:电热泵。比燃气更节能(配合太阳能系统),装起来也比拉燃气管便宜。价格:大约 $2,800。

**围栏:**Colorbond,$130 一线性米。一般要 15-20 米来把 granny flat 和主屋隔开。价格:$1,950-$2,600。

**基础园艺:**包含在我们的全包价里。草坪、几个花圃、通到入户的小路。不是什么杂志专题,但租客不会觉得自己住在工地上。

**建筑许可和入住证:**通过私人建筑监督员办。价格:大约 $3,500 6。

一个 30sqm 单间式 granny flat,带太阳能、双层玻璃、高级 SPC 地板、实木前门、全套合规——总成本 $75,000 到 $85,000。

按每周 $370 租金算,光算到建造成本上,毛回报率就是 22.6% 到 25.6%。即使把土地机会成本(后院让出来的空间)考虑进去,这部分对整套房产回报率的贡献也是颠覆性的——它能把一套标准 3.5% 回报率的房子拉到 5.5-6.5% 这个区间。

这就是为什么我说我们做的是组建投资组合,不只是买房子。Granny flat 不是事后想到的补充。它是回报率工程策略的核心。而建造质量决定了那 $370 一周的租金能不能稳稳收十年,还是从第三年开始走下坡路。

我们在墨尔本东南建了 40 多个这种 granny flat。每一个都租出去了。从竣工到第一位租客入住的平均空置期:11 天。