两年就发霉——builder 不会告诉你的 3 件事(granny flat 版)

这篇文章是给任何将来可能盖一个 granny flat(副住宅)的人看的。无论是做投资还是给妈妈住,只要你不知道下面这三件事,builder 就可以狠狠地把你坑一笔。

我现在就站在我们刚完工的一套里。六天前挂出去,开过一次看房,邮箱里已经收到 19 份租赁申请。需求端没问题。真正让大多数人翻车的是供给端——也就是施工本身。

有人会给你报 $80,000 盖一个 30 平米的 granny flat,你会觉得自己捡了漏。你没有。在这个价位上,一定有东西被砍掉了。问题只是:砍了什么,以及两年后你是要花 $30,000 修,还是 $3,000 修。

这类东西我建得够多,每一个偷工减料的位置都非常清楚。下面是真正关键的三个检查点。

检查点一:索要 inclusion list(材料清单)

把这个词截屏下来:Inclusion List。抄一遍,要不然纹到脑门上也行。

inclusion list 是你这套建筑所有材料的完整清单——从外墙板到门把手,每一项都标明品牌、型号、等级和数量。没有这份清单,你签的合同只是一句"一个 granny flat",根本没有定义这个 granny flat 到底是用什么东西做出来的。

不要这份清单的后果是这样的。

Granny flat 最大的一笔成本在外墙板。合规做法是用纤维水泥外墙板——James Hardie Linea 或者同等产品,防火、防潮、防白蚁,用几十年没问题。30 平米的房子,装完大概 $8,000 到 $10,000 1。

一个要把报价压下来的 builder 会把这部分换成 Colorbond 钢板(就是围栏用的那种材料),能省下大约 $5,000。刚完工时看着还行。但 Colorbond 用在住宅外墙上,在墨尔本的气候里会有热桥问题——夏天过热、冬天过冷,而且墙腔和钢板之间会结露。18 个月内,水汽就困在框架里;两年内,黑色霉斑从地板边沿往上长。

更糟的是,有些人会用回收木板或者不达澳洲建筑标准的进口材料,刷层漆之后,验收那天你几乎分不出来。但墨尔本的气温波动——昨天 38 度、今天 14 度——会比你想象的更快把劣质材料毁掉 2。

一套 30 平米、合规建造的 granny flat,材料加人工的底成本大约 $90,000(还没算文书)。就算 builder 零利润给你做个人情,加上建筑许可、土壤检测和合规项,最低落到你手里的成本也要接近 $100,000。任何报 $80,000 或更低的人,一定是在换材料,没有例外。

"我对每一个客户都说同一句话:在你签任何东西之前,先拿 inclusion list,"Joey Don 说,"如果 builder 不愿意给,或者清单上写的是"标准外墙板"这种泛泛的描述而不是具体产品,那份报价就是废纸。你买的是一个惊喜,而这个惊喜一定不会让你高兴。"

检查点二:防水和材料耐久度

第二个被省掉的地方是:浴室防水——这种偷工减料在它变成灾难之前你都看不到。

合规做法是在铺砖前,给浴室地板和墙面做多层防水膜。膜要至少向上延伸 150mm,淋浴区要延伸到 1,800mm,所有接缝和穿管处都要密封。一套标准 granny flat 浴室大约 $3,000 成本。

跳过这一步——很多廉价 builder 都会这么干——报价上省 $3,000,但水迟早会从瓷砖缝里渗下去。没有防水膜的话,水会进到地板底层、墙框、腔体。等你发现的时候(通常是地板踩上去有点软,或者踢脚板开始膨胀),破坏面已经很大了。整改成本 $8,000 到 $15,000,外加这套房不能出租带来的空租损失。

我对材料的思路不是花更多钱,而是把钱花在刀刃上。

地板:SPC(stone polymer composite,石塑复合)。本质是一种看起来像木头的防水塑料。装完 $62/平米。七年后看起来和今天一样。租客往上倒一桶水都没事。真实木地板贵得多、需要维护、租客拖椅子就刮花、底下返潮就起翘 1。

柜体:高光烤漆板。耐刮、好擦。对比项是普通三聚氰胺板——出租一年边角就开始崩缺,看着很旧。

台面:人造石。不用贴面板。贴面板便宜 $800,但只要水在边缘停留,它就会膨胀——两年就要换掉。人造石和这栋房子寿命一样。

淋浴设计:不做淋浴底盘(凸起的托盘),而是让地面做自然坡度流向地漏,瓷砖铺在防水膜上。这样能消除 granny flat 最大的一个漏水源——淋浴底盘和地面的接缝。外观也更好。我们做的规格对标 $1.5M 独立屋水准,而不是 builder 的最低标准。

浴室墙砖要贴到花洒头以上——最低 1,800mm。水会溅到水龙头那一层之上。如果像很多廉价施工一样只贴到 1,200mm,那之上的油漆石膏板每次洗澡都会被打湿,一年之内就会剥落、发霉 3。

检查点三:朝向和市场匹配

这一条与施工关系不大,更多是"按市场来设计"的问题。我看到太多人在这里做错。

如果是自住——不管是墨尔本还是塔州——把起居区做成朝北。墨尔本的冬天很冷。一个朝北的客厅冬天能获得六小时直射阳光,自然地保持温度,暖气账单能直接砍一半。朝南?那你从四月到十月都得一直开暖气。

悉尼和珀斯更灵活,气候更温和,朝北或朝东都可以。布里斯班反过来:避免起居区朝北或朝西,夏天热得太狠,十一月到三月你得一直开空调。

但如果是做投资——我们大部分客户都是——朝向就没有市场匹配重要。

在中东和印度裔人口多的城区,做大一点。这些家庭往往是多代同堂,更大的 granny flat(60 平米、两室)对他们来说更像一套正经的家庭住宅,而不是一间 studio。在这类地区,更大的 granny flat 能吸引拍卖时追求双户配置的自住买家,他们愿意为此付溢价。

在富裕城区或火车站附近,做小一点。30 平米的 studio 更适合想要私人家庭办公空间的专业人士,或者那种看重位置、不太在意面积的年轻单身租客。在火车站附近,这种紧凑的面积反而是卖点——可以以"带公交接入的独立小户型"去卖,直接和合租房、公寓出租竞争。

我们标准的 30 平米 granny flat 建造成本是 $110,000 + GST。预期租金 $340–$370/周(包账单)。按 $370/周算,一年是 $19,240,对应 $110,000 的投入——建造成本上 18% 的毛回报率。典型回本周期 5 到 6 年 1。

60 平米两室版本造价 $160,000 + GST,周租 $480–$500。百分比回报率低一些,但绝对金额更高,对应的是另一批租客画像。

无论哪一个版本,inclusion list 是你的保险,防水是你的结构完整性,市场匹配决定了你是第六天就收到 19 份申请,还是六周后一份都没有。