现场走读:一套 $600K 的房子,加了 granny flat 之后回报率直接到 6%

我很喜欢去现场看房。站在实际的房产上,看着实际的 granny flat,隔壁租客正在修剪草坪——这种真实感是一张表格永远给不了的。

这套房在 10 Meredith Street(出于客户隐私,不是真实地址)。墨尔本东南,十二个月前交割。它从单份收入房产,变成双份收入机器——正是我们做这份工作的原因。

购房

客户大约花了 $600,000 拿下这套房。标准的三房 weatherboard,620 平米地块。侧边车道宽 3.2 米——刚好超过我们要求的 3 米最低值,可供吊车卡车进出,也为未来的开发潜力留出空间 1。

房子本身可以住但老旧。1980 年代的建造,老厨房,地毯已经看过"更好的年代"。但不是推倒重建的候选——基础条件不错:砖饰面、stump 底架(比平板底板更好修),屋顶状态良好。

我们对主屋做了一次轻度翻新:全屋刷漆($5,200)、把地毯换成 SPC 地板($4,800,$62/平米),所有对外门换成符合维州《最低出租标准》的 Deadlock 锁具($600)。主屋翻新合计:$10,600 2。

主屋两周内以 $480/周出租。三房在中位价 $450–$470 的城区里算扎实的租金。我们的出租团队把价格稍微推高,因为新漆和新地板让这套房的呈现超过可比在售房源。

granny flat 建造

主屋招租的同时,我们启动 granny flat 的文书。

规格:30 平米,一室,开放式厨房和起居区,带淋浴、马桶和洗手台的卫浴。纤维水泥板外墙(James Hardie Linea 系列)、Colorbond 屋顶(Monument 色)、全屋 SPC 地板、双层中空铝合金窗、190 升热泵热水器 3。

建造成本:$110,000 + GST。这是我们 30 平米 granny flat 的标准全包价,包含施工、人工和基础接入 1。

客户还另付:

• 土壤检测:$4,400
• 建筑许可(通过建筑验收师):$3,000
• Builder 保险:$5,500
• 小规模场地整备(拆除老旧小木棚、清理植被):$2,000

granny flat 的全部成本,合计约 $125,000。

时间线:文书花了 6 周(我们在主屋翻新期间就做了土壤检测,节省时间)。施工 3 个月。第一位租客在主屋交割后第 4.5 个月入住 granny flat。

Granny flat 的周租 $370,包账单。这和我们对东南 30 平米 studio 的标准预期一致——底租 $340–$360/周,加 $30/周覆盖电、气、水 1。

"我们从不为 granny flat 装独立电表,"PremiumRea 联合创始人兼 CEO Joey Don 说,"正规电表安装要 $20,000–$30,000,还要再担一份议会地税。我们装一个 $500–$1,000 的分表读数器,按每周 $30 估账单,打包进租金。租客省事,房东拿到更高的有效租金。两边都划算。"

第 12 个月的数字

把这套房在交割满一年时的状况列清楚。

资本状况:

• 购入价:$600,000
• 主屋翻新:$10,600
• granny flat(全包):$125,000
• 总投入:$735,600
• 当前银行估价(桌面估价,拿到 OC 后):$830,000
• 净值增长:约 $94,400

这 $94K 包含自然市场增值(这个城区过去 12 个月大约涨了 8%)和 granny flat 的估值提升。我们的经验公式:$110K 的 granny flat 在拿到 OC 后大约能给银行估价加 $150K 4。这一套几乎完全符合预期。

现金流状况:

• 主屋租金:$480/周 = $24,960/年

• granny flat 租金(含账单):$370/周 = $19,240/年

• 合计:$850/周 = $44,200/年

• 房贷利息(80% LVR 的 $600K,6.5% 只付利息):$31,200/年

• 议会地税:$2,100/年

• 地税:$1,950/年

• 保险(建筑 + 房东):$2,300/年

• 水费服务费:$650/年

• PM 费(双户 6.9% + GST):$3,356/年

• 维护预留:$1,500/年

• 总成本:$43,056/年

**净现金流:每年 +$1,144。**正的。不多——大概每周 $22——但从第一年起就是正的,而且这还没算入未来任何降息。

相对购入价的毛回报率:$44,200 / $600,000 = 7.37% 相对总投入的毛回报率:$44,200 / $735,600 = 6.01%

相对总成本 6% 这个数字才是我在意的。它意味着这套房覆盖了自己的全部成本,还有小额盈余。等 RBA 再降一次息(市场普遍预期 2025 年底之前),这套房一年的正现金流会走到 $3,000–$4,000 5。

现场走读时我注意到的几件事

站在后院,有几件事很明显。

granny flat 的状态很扎实。Colorbond 屋顶没褪色,外墙板干净,前面那个 1 米 × 2.8 米的混凝土小门廊(带无障碍坡道,按要求做的)实用但不多余 3。

主屋和 granny flat 之间大约 4 米——远超最低 1 米的退缩距离。这个距离对租客体验很重要。两户共享同一地块时,住宅之间隔得越远,摩擦就越少。没有噪音投诉,也没有车道纠纷。

granny flat 的租客是一位四十多岁的单身专业人士,做物流,从维州区域搬过来。准时付租,房子保持得一尘不染。这就是我们在 30 平米 granny flat 里最常见到的租客画像——希望有一个小的、实惠的、自给自足的空间,不用和人合租的单身工作者。

如果再建一次,我会改一个地方:把 granny flat 的入口朝向侧边围栏,而不是朝向主屋。这样心理上的隔离感更强。这是个小细节,我们最近新建的项目都开始这么做了。

主屋的租客是一对年轻情侣,都是护士。他们其实很欣赏"后面安静的邻居",而不是一个招负鼠和杂草的空院子。这种双户共存的关系在这套房里反而是互利的。

你该不该复制这套做法?

如果你在考虑在墨尔本加建 granny flat,下面是我坦诚的判断。

这套策略能跑通需要同时满足四个条件:

1. 地块 550–600 平米以上,侧边车道宽度超过 3 米。没有这个宽度,吊车进不了后院,造价要么暴涨,要么根本做不成 1。

2. 后院中间没有下水地役权穿过。贴着后围栏的地役权没问题——保留 1 米退缩、在前面建就行。但穿过地块中间的地役权会直接杀死项目。

3. 你手里有 $125K–$135K(或者能通过施工贷款拿到)。$110K + GST 的建造成本是可以做抵押的——你可以申请以房产为抵押的施工分贷款——但土壤检测、许可和保险这些前期,现金还是要掏。

4. 你所在的城区能支撑 $340–$390/周的 studio/一房租金。不是每个区都行。市中心的公寓只租 $350 的地方,不会为后院的 granny flat 付溢价。但墨尔本东南、西北、外东——这些独立小户型稀缺、单身工作者需求旺盛的地方——租金一直能落在这个区间。

四个条件全部对齐时,加建 granny flat 是把墨尔本投资房从 3.5% yield 推到 6%+ 最可靠的一条路。这本账在我们每一个项目上都算得通——而我们已经做了几十个。

它不性感,也不会在社媒上爆款。但它光建造成本上就是 18% 的年回报率($19,240 / $110,000),还能把整套房的估值抬 $150K。这才是那种无聊、可复制、真正能攒出财富的策略。