买下一套自带 granny flat 的房子:为什么它从第一天就跑出了 6% 的回报率

这个问题我每周至少要被问两次:我该买一块地自己盖 granny flat(副住宅),还是直接找一套已经盖好的?

说实话,看情况。但上个季度我们刚交割了一套墨尔本东南的房子,后院的 granny flat 早就立在那儿了——Occupancy Certificate 齐全、Building Permit 齐全,一整套手续都有——账算下来,反而比我们自己从零开始盖还划算。

下面我把整件事的来龙去脉讲一遍。

这单生意:我们到底买了什么

房子在东南远郊走廊。黄先生(化名,隐私为重)找到我们的时候,手上大约有 $250K 存款,PAYG 税前年收入 $14 万出头,需求很清楚:第一天就要正现金流,不想在施工周期上耗时间。

我们给他找到的是一块 600 多平米的地,前面一栋三房木板外墙的主屋,后院一套独立一房的 granny flat。granny flat 大约 45 平米——厨房、卫浴、卧室、小起居区都齐全。盖好大约四年了,OC 在案。

成交价:$753,000 澳元。卖家那边的中介原本挂牌 $780K–$810K。我们给出一个无条件报价、60 天交割,最终以 $753K 成交。比那个挂牌区间低了 $27K–$57K 1。

「granny flat 之前一直以 $320 一周租给一位独居退休老人,他住了两年,零拖欠,」PremiumRea 联合创始人 & CEO Joey Don 说,「主屋当时也租出去了,$600 一周。合起来:第一天就是 $920 一周。不用施工,不用等。」

$753K 的本金、$920 一周租金,毛回报率:6.35%。而墨尔本独立屋目前的中位毛回报率大概在 3.2% 左右 2,这个数字会让会计师抬头看你两眼。

为什么买一套已有 granny flat 的房子,可能比自己盖还划算

墨尔本现在盖一间 granny flat,看面积大小,造价在 $110,000 到 $160,000 外加 GST 之间。标准 30 平米的一房版本大概 $110K + GST。60 平米的两房版本就要到 $160K + GST 3。除此之外,还有土质测试($4,400)、Building Permit($3,000)、施工方保险($5,500),外加开挖时撞到硬岩的永恒风险——运气不好再加 $2,000–$5,000。

周期呢?走流程得花一到两个半月。之后施工大概三个月。从交割到 granny flat 产生第一块钱租金,总共得等 4.5 到 5.5 个月。

黄先生这套房子直接跳过了上面所有步骤。现成的 granny flat 在成交价里含的折旧残值大约是 $60,000–$70,000——远低于新建需要的 $121,000 以上(加上 GST 和各种隐藏费用之后)。而且因为两套住宅都已经在租,从交割日开始他的现金流就是正的。

账其实很简单。自己盖的话:

• 买入价:大约 $680K(不含 granny flat)
• 施工:大约 $121K(30 平米,打包)
• 总投入:大约 $801K
• 施工 5 个月期间损失的租金:大约 $7,200
• 盖完之后合计租金:$920/周
• 以 $808K 计算的有效回报率:5.92%

买现成的:

• 买入价:$753K(已含 granny flat)
• 施工:$0
• 总投入:$753K
• 损失租金:$0
• 合计租金:$920/周
• 以 $753K 计算的回报率:6.35%

买现成的这条路,在每一项指标上都赢。总成本更低、回报率更高、零施工风险、施工期内零空置。

但有个坑(永远都有坑)

自带 granny flat 的房子很少。这是老实讲。我们每周在墨尔本东南筛大概 40 套房子,里面带后院独立住宅的可能就两三套。这两三套里,手续齐全的可能就一套。

手续才是关键。墨尔本很多 granny flat 是在没有 Building Permit、没有 OC 甚至完全没手续的情况下盖起来的。前屋主的表弟是个木工,他抽个长周末就给你搭起来了——大概就是这个路数。

这种我看着就慌。

没有 OC,你就不能合法地出租 granny flat。如果硬租出去,万一出事——火灾、人员伤亡,随便什么——保险是不赔的。Terri Scheer 的房东险在申报环节会明确问你是不是多户出租,你没披露,人家就直接废掉你的保单 4。

所以我们在上门看房之前,会先查三件事:

1. 议会记录里有没有 Building Permit?
2. 有没有 Occupancy Certificate?
3. 如果两样都没有,那栋附加结构是不是七年前就盖好了(因为维州 Section 32 不要求披露七年前的建筑工程)?

对于第三种情况,我们会让买家买一份 Title Insurance(产权保险)——一次性费用大约 $700–$1,000,终身保障。如果哪天议会真的因为无证加建找上门,保险公司出面处理 5。我们有一位客户买的房子,Section 32 显示一个 10 平米的阳光房无证加建,已经盖了十年多。我们花 $800 买了 Title Insurance,到现在没出过事。

我们是怎么筛选带 granny flat 的房子的(四重筛子)

挂牌上写「second dwelling」的房子不一定都值得买。下面是我们的筛选流程。

第一道——土地面积和通道。 地块至少要 550 平米,granny flat 这套打法才跑得通。侧边车道必须宽于三米——这是为了独立车辆进出,也是为未来开发留活口。吊车都开不进侧边,你就没法盖。没法盖,以后也没法开发 3。

第二道——合规状态。 我们调议会记录,查 BP 和 OC。两样都没有的话,我们评估风险(结构年龄、施工质量、临街可见度)。Title Insurance 作为兜底。

第三道——租金验证。我们让自己的租赁团队分别对主屋和 granny flat 做可比分析。卖家声称的 $920/周要能对得上真实的市场数据。这一单,当地三房主屋的可比租金在 $580–$620/周,独立工作室 granny flat 的可比租金在 $310–$340/周。$920 是真的——其实还略偏保守。

第四道——地役权和覆盖区核查。 一块地中间走了排污管 easement(地役权)的 granny flat,基本废掉。我们会确认 easement 都在后界位置(该在的地方),并确认后院没有受到 Heritage Overlay(遗产保护覆盖区)、Bushfire Management Overlay 或 Special Building Overlay 影响 6。

交割之后发生了什么

黄先生是星期四交割的。原有租客都没动。两份租约随交割一起过户——我们盯着卖家那边的 PM 把所有文件交接齐全,我们自己的租赁团队(Jacqueline 手里大概管 50 套房,所以响应速度很快)当天就接管了。

交割后第七天,第一个月的租金就进账了。零空置。没有施工噪音。没有议会上门。

主屋他花了大约 $8,000 做了一些小工作——外门按维州 Minimum Rental Standards 的要求换了 Deadlock,燃气安全检查、电气安全检查,走廊补漆。任何一套投资房都要做的标准合规事项 7。

granny flat 啥都没花。前屋主维护得很到位。

打包总成本:$753,000 买入 + $8,000 合规费 = $761,000。 合计周租金:$920。 毛回报率:6.28%。 扣掉物业管理费(双户 6.90% + GST)、保险($2,100/年)、市政费($2,000/年)和水费($650/年)之后的净回报率:大约 5.1%。

「按当前 80% LVR(贷款价值比)的只付利息贷款利率——大约 6.5%——算下来,每周的持有成本大约 $740,」Joey Don 说,「租金是 $920。每周正 $180。一年 $9,360 进你口袋,还没算折旧抵扣。」

对比一下墨尔本平均的投资房,现在每周大概在出血 $200–$400 的负现金流。这一单,完全是另一个世界。

你该自己盖,还是买已有的?

说清楚,我不是让你永远别盖 granny flat。我们自己监过几十个项目,手法对的话,账算得非常漂亮。30 平米、$110K + GST,每周产生 $370–$390 租金(含水电),单看施工成本的毛回报率大约 18% 3。作为一个加法策略,这个很难被超越。

但如果你找到一套自带合规 granny flat、总价又合理的房子,你就直接跳过五个月的空档期,把施工风险清零。

澳联储(RBA)2025 年 2 月把现金利率下调 25 个基点至 4.10%,市场在 Q3–Q4 还在继续定价进一步降息 8。你每多等一个月不收租金,就是白白丢在桌上的钱——而且在降息周期里,房价是往上走的。等你 granny flat 盖完,你本来能买到的房子,跟到时候的价差可能就是 $20K–$30K。

我的建议是:告诉你的买家中介,两种都愿意考虑。网撒大点。如果冒出来一单自带 granny flat 的好房子,数字对,就抓住。如果没有,就买你能找到的最好的地自己盖一间。这两条路最终都指向同一个结论:双租金收入的模型,是你在大多数投资人还卡在 3% 的市场里做到 6% 回报率的方式。

2025 年墨尔本什么类型的房子能做到 6% 回报率?

我把框架列在这里,因为被问得太多了,干脆写下来。

2025 年墨尔本要做到 6% 毛回报率,你必须在同一个产权上实现双租金收入。就这一条。一套 $700K 的独立住宅,租金 $500–$550/周,回报率 3.7%–4.1%。按当前利率,你是亏的。

双租金的选项:

1. 自带 granny flat(就像黄先生这单)——$700K–$800K 买入,合计租金 $900–$950/周。
2. 新建 granny flat——$700K 买入 + $121K 施工,五个月后合计租金 $850–$920/周。
3. 内部改造(rooming house(分租屋)思路)——$750K–$850K 买入 + $65K–$100K 改造,合计租金 $1,000–$1,200/周。这种房子银行不按住宅评估,按商业贷款估价处理 [9]。

三条路都能到或超过 6%。怎么选取决于你的现金储备、风险偏好,以及你是想要银行好接受(granny flat)还是最大化回报率(rooming house)。

我们在 PremiumRea 每买一套房都遵循同一条铁律:土地价值必须超过买入价的 80%。那套 $753K 的房子?根据该区域近期空地成交数据,土地价值大约 $620K。建筑和 granny flat 合起来作为折旧结构,大约值 $133K。土地与价格比:82%。这就是甜点区。

建筑每年折旧。土地不会。十年之后,黄先生这块地的价值会比他今天的整个买入价还高。granny flat 只是那台在你等待过程中帮你还房贷的引擎。