真正能每个月往你口袋里塞钱的五种房产

我先给你一个听上去像编的数字。

墨尔本一套 600 平方米的独立屋,毛租金回报率 6.3%。每周租金 $900 澳元。不是 CBD 的公寓,也不是度假短租。是外东南一套普通的城郊独立屋,大约 $730,000 澳元买下。

这是我们目前管理的投资组合里的平均水平。别问——不是,我们不是把房子按床位租给十二个背包客。租客都是家庭。普通人,需要一个屋顶,愿意为一套维护得当、空间又稍微多一点的房子付合理的租金。

窍门不是找一个没人听过的神奇城区。而是要理解,某些房产的结构就是能比别的结构多出一大截收入。具体来说是五种结构。我们团队五种都试过——有的效果惊艳,有的差点让我们破产,还有一种某业主挂了 12 个月也没人要,因为他自己都搞不懂为什么卖不出去。

下面是我们学到的东西。

类型 1:Dual occupancy(双户连体)——我们反复回来的那一种

这是真正的赚钱打法。一栋屋顶之下两套独立的住宅,一张产权,两个独立出入口。想象一下:一栋房子内置一套公寓——但两边都是带厨房、浴室、客厅和独立入口的完整居所。

经济逻辑很简单。你只买一套房产,却收两份租金。

墨尔本东南区——比如 Hampton Park 或者 Cranbourne——典型的 dual occupancy 通常在 $700,000 到 $800,000 之间,地块 600 平方米以上 1。前面的住宅每周租 $400 到 $450。后面那套再加 $350 到 $400。合计租金:每周 $750 到 $850。一笔油漆没刷之前,毛回报率就已经冲到 5.5% 到 6%。

"我们反复回到 dual occupancy,是因为它是唯一一种能在同一资产上同时给你正现金流 AND 资本增值的结构," PremiumRea 联合创始人 & CEO Joey Don 说。"大多数高回报率策略都是以牺牲增长为代价的。这一种不是——因为你买的仍然是成熟城区里的土地。"

关键细节:你要买现成的 dual occupancy,不要从零开始建。从零建一套 dual occ,你的土地占比会跌破 50% 2。你最后会得到一栋昂贵的建筑坐在便宜的土地上,这恰好是最差的公式。我们的做法,是去找一些别人已经转化好的房产——通常被挂得很丑、挂得比应该挂的时间长——然后以折价买下来。

我们的 dual occupancy 交易里大约 30% 是通过我们的中介网络从内部房源(off-market)拿到的 3。大多数卖家根本没意识到他们手上的是什么。

类型 2:那在后院加一套 granny flat 怎么样?

第二种。老实讲,这是大多数人一想到"提升租金"第一反应就会想到的。

卖点很直白:买一套大地块的独立屋,在后院盖一套小的独立生活单元,两边一起出租。主屋每周租 $420 左右。granny flat 再加 $340 到 $390。突然之间,一套 $700,000 的房产每周租金就到了 $760 到 $810。

纸面上数字很漂亮。一套 30 平方米的单间——一室、一卫、小厨房——建造成本大约 $110,000 + GST 4。预期租金:每周 $370 到 $390,含水电。光看建造成本的毛回报率就 18%。大约五年半就能把建造费收回来。

但 YouTube 上那些房产博主通常不会告诉你下面这些。

你的地块需要至少 550 到 600 平方米,并且侧面车道宽度要超过三米 5。那条车道不是可选项——它是起重吊车把材料送进后院的唯一通道。没有吊车通道,就没法建。我们勘察的房子里,差不多 40% 在我们还没看户型图之前就卡在这一关。

然后是银行的问题。贷款方通常不会按完整建造成本给 granny flat 估价。你花了 $110,000 建起来,银行估价师可能只在你的房产估价里多加 $100,000 到 $150,000 6。不错,但别指望第一天就能再融资把每一块钱都拿回来。

我们的建议:小点建。从"每一块钱的回报"角度看,30 平方米的单间每次都能跑赢 60 平方米的两居。情侣和单身白领是你的目标租客——他们不需要第二间卧室,并且愿意为"私密、独立"多付一点溢价。

再提一点。电表装一个分表读数器就行,$500 到 $1,000。无论如何,不要去电网公司申请一个正式的独立电表。那笔钱要 $20,000+,第一年的回报全部蒸发 7。

类型 3:Rooming house(分租屋)——高回报、高运营,眼睛要睁大

Rooming house 是回报率之王。这一点没有争议。但它带着一堆附加条件,你要是不注意,这些条件会把你勒死。

概念是这样:拿一套标准的三卧独立屋,把每间卧室改成带独立门锁的准"自成一体"房间。租客共用厨房和卫生间。每个房间每周租 $180 到 $250 8。一套三卧的独立屋,整租出去是每周 $420,改成六间的分租屋后,能拉到每周 $1,080 到 $1,500。回报率:8% 以上。

改造成本可控。基础改造 $6,500 到 $10,000——扩浴室、加无障碍坡道、消防升级、每扇门加锁 9。利润率非常大。

但。

维州把 rooming house 分成两类。Class 1a:三份以下租约——不需要特殊许可证,也不需要到 local council(地方议会)登记。Class 1b:四份以上租约——触发完整的议会登记、年度检查,以及对《Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2021》的合规要求 10。合规负担是真的。灭火器、接市电的烟感、防盗锁、足够的照明、通风要求。少一项罚款就能把几个月的租金抹平。

还有一个坑:银行讨厌 rooming house。大多数贷款方把它当作商业房产处理,这意味着更高的利率、更低的 LVR。如果你指望银行把提升后的租金算进下一套房的借贷能力里,你可能会失望。

"关于 rooming house,我对每个客户都讲同一句话:如果你有时间、愿意把它当生意经营,回报是惊人的。如果你想躺在海滩上收被动收入,这玩意儿不是," Joey Don 说。

我们做过几十起这种改造。成功的那些,所在的区有大量国际学生、医护人员、宁可每周付 $220 住工作附近一个房间也不愿意付 $350 住四十分钟外一间工作室的年轻白领。失败的那些,在城区根本没有合租租客池。

还有,拜托你——永远不要以溢价去买一套"已经做好的" rooming house。这策略的全部意义,就在于把一套被低估的独立屋转化出来。如果卖家已经把 rooming house 的回报率定进价格里,你就失去了你的全部优势。

类型 4:短租——小心操作

Airbnb、Stayz、Booking.com。每晚 $300 的海边小屋,听起来爽得没法拒绝。

有时它真的就是爽得没法拒绝。

短租可以带来非常夸张的毛收入——尤其是海边房产、大型场馆附近的房产,以及内城区旺季的公寓。澳网期间 MCG 附近的两卧公寓,每晚 $400 很常见,而同一套在普通长租合同下每周也就 $400 11。

问题出在"可以"这两个字上。短租收入是颠簸的、不可预测的,而且运营成本高。墨尔本的短租管理费平均占毛收入的 18%-20% 12。你需要每次住客之间的专业清洁($80 到 $150/次)、不断更换的床品,以及能处理"凌晨两点住客开不了锁"这种电话的人。

然后是监管风险。维州在持续收紧短租规则,部分议会已经开始要求许可证,州政府也在讨论额外的征费 13。如果你的现金流模型是建立在 Airbnb 报价之上的,那就是建在沙子上。

我们的看法:短租是副业,不是投资策略。如果你的房产在长租合同下本来就能拿到不错的回报,你偶尔在旺季切换一下——没问题。但专门为了 Airbnb 去买房?一旦把空置、管理、损耗和监管风险算进去,数字几乎不成立。

我们客户组合里的房产,没有一套是靠短租作为主要现金流来源的。

类型 5:商业地产——大首付,大租客

商业地产是派对上没人聊的那种"闷声发财选手"。

原因很简单:入场门槛很高。商业贷款通常要求 30% 到 50% 的首付,利率比住宅高 1 到 2 个百分点,如果你的租客走了,你可能要对着连续 12 个月的空置账单看——零租金收入,全额持有成本 14。

但只要跑得通,跑起来真的很猛。

商业租约是 net lease——租客承担所有持有成本,包括 council rates、保险、land tax 和建筑维护。一套 5% 到 7% 净回报率的商业地产是真的 5% 到 7%,因为上面没有任何扣减。对比一下住宅:毛回报率 5%,把市政费、保险、管理费、维修、空置都扣完,剩下也就 3% 到 3.5% 15。

甜点位是医疗和相关健康租约——诊所、牙科、理疗师。这类租客会签长期租约(通常 5 到 10 年带续约选择权),在装修上投入很大,而且因为患者群地理锁定,基本不搬。在同一地点开了 15 年的 GP 诊所,不会走。

但这是一个留给口袋够深、够有耐心的投资者的游戏。对处在财富积累阶段的客户,我们的建议是:先守住住宅。等你的投资组合产生的被动收入足以让你拿得出 $200,000+ 的首付、并且能在六个月空置期内不动声色时,商业才有意义。

对大多数读到这里的人,真正该下功夫的是前三种。

那你到底该买哪一种?

五种全试过、也看着客户在每一种上成功或失败之后,下面是我们诚实的排名:

Dual occupancy 是最全面的选手。现金流强,资本增值稳,管理相对简单。如果你能在一个成熟城区找到一套土地价值不错的,这是房产投资里最接近"免费午餐"的东西。

加建 granny flat 是最划算的加值动作——前提是你已经(或者正在买)一套 550 平方米以上、有侧面通道的独立屋。18% 的建造成本回报率没什么好反驳的。

Rooming house 是回报率之王,但需要主动管理。当成生意,不要当成被动投资。

短租 是补充收入,不是主策略。

商业地产 是资金充足的投资者的进阶玩法。

共同点是什么?每一种策略,都只有在"土地买对"的前提下才真正好用。购价的 80% 应该是土地价值——这条规则适用于我们所有的投资 16。建筑只是收租的载体,土地才是财富生长的地方。

如果你刚起步,只有一套房的资本,那我会把钱放在墨尔本东南区的 dual occupancy 上。我们自己的钱就放在那儿。