我们花 $820K 买了套房,把它做成了每周 $1,200 租金的资产

我带你看一套房,是去年春天我实地走过的。位置在 Lloyd Avenue,开车到 Fountain Gate(墨尔本第二大购物中心)大约十分钟。那种每隔一家门口就停着一条船、草坪每周六早上被修得整整齐齐的街区。

从街上看,就是一套标准的 90 年代三房砖饰面房。没什么特别的。realestate.com.au 上大多数买家会直接划过去——它拍出来不好看。

我们以 $820,000 澳元买下。

现在它每周产出 $1,120 到 $1,200 的租金,分三个独立单元。单就买入价算,毛回报率 6.5%——这还没算进这块地将来的开发潜力。

这就是一套 rooming house(分租屋)改造。也是少有人谈、但真正能积累财富的策略之一。

为什么选这套房,而不是隔壁那套?

不是每套房都能改成多户出租。在错的房子上硬做,等着你的就是亏掉 $50,000,外加在 VCAT 的黑名单上留名。

让这套房站得住的,是这几点:

土地面积:727 平方米。 远高于我们 550-600 平方米的下限。更关键的是,它有 20 米的临街面宽——这个数字非常罕见。同样大小的地块,大多数只有 15-16 米的面宽。多出来的宽度给了你足够的空间安排独立入口,也为将来的三地块 subdivision(分割土地)留下了可能 1。

格局:原本就有天然分隔。 房子原本就有一条自然的分界线:一条长走廊,一边是卧室,一边是起居区。改造成多户单元时,现有的墙体和水管位置决定了你 80% 的装修成本。如果你得动污水管或者搬厨房,成本会从 $80K 爆到 $130K。这套房的湿区集中在两个区域,意味着我们可以做出三个自成一体的单元,主污水立管一根都不用动 2。

侧向通道:3.5 米。 够宽,吊车能进——这对未来建 granny flat(副住宅)或者分地块建房都很关键。同时也够宽做一条独立的人行入口通到后院那户,这样租客不用共用一个正门。

分区:GRZ1(一般住宅区一类)。 不是 NRZ——NRZ 会限制密度。GRZ 允许我们计划做的这种内部改造,不需要 Planning Permit(规划许可),前提是你保持在 1a 建筑分类的三户上限之内 3。

这四项我是在安排实地看房之前就会核对的。任何一项不过,我直接放弃。

三户单元:我们建了什么,租金多少

改造总投入大约 $80,000 到 $90,000。这是包括材料、人工、Building Permit(建筑许可)和合规事项的全包价。下面是每户单元的情况。

Unit 1——房子前部,标准户型。 大约 20 平方米。一个厨房、一个浴室、一个带内嵌衣柜的卧室。这是改造起来最简单的——基本上就是原来的主卧加上相邻的浴室,沿着一面墙装一组小厨房。我们从侧边通道开了一个独立入口。租金:每周 $320。

Unit 2——房子中段,面积最大的一户。 厨房、洗衣间、两个卧室、浴室。这是最高配的一户——它保留了原本的厨房(换了把手和挡水板,大约 $1,500),还有原本较大的浴室。入口就是原来的正门。租金:每周 $450。

Unit 3——房子后部,granny flat 风格。 厨房、浴室、空调、一个卧室。在原本的娱乐室和后廊位置改造出来,加了一套独立浴室和一个紧凑型厨房。入口从后院进,走的是那条宽敞的侧道 4。

合计周租:$1,090 到 $1,200,看签约时的市场情况。写这篇文章时,三户全部有人住,合计租金稳定在 $1,120。

我直说了吧:装修质量不是 Instagram 内容。饰面干净、实用、合规——不奢华。SPC 地板每平方米 $62,基础橱柜,标准水龙头。租客不是来付石英台面的钱,他们付的是——在一个空置率 1.5% 的城区里,有一个自己独立的私密单元,而不是跟陌生人合住一套房 5。

合规框架(大多数人就是栽在这里)

维州的租赁法对多户出租物业有明确规定,处理不好,等着你的就是罚款、强制整改,或者把你拖到 VCAT 的租客。我把规矩讲清楚。

根据维州建筑法规,一套标准住宅(1a 分类)可以在一张产权证下有最多三个独立租约,不需要在 council 注册为 Rooming House 3。三个租约,三份合同,三组互不相识的租客。这种模式由 Consumer Affairs Victoria(消费者事务局)管,不归 council 管,也不需要 Planning Permit。

一旦你做到第四户或更多,就跨入了 1b 分类——需要注册的 Rooming House——这一步会触发 council 注册、《残障歧视法》(DDA)合规要求(包括轮椅可通行的浴室、紧急出口标识、灭火器,以及年度检查)。成本和复杂度陡然上升 6。

我们永远停在三户。

我们做了的合规事项:

• 烟雾报警器:硬线连接、联动,装在每一户和每条走廊。成本:约 $1,200(含安装)。
• Safety Checks(安全检查):燃气 $250、电气 $250、烟雾报警 $250。这是维州任何租约开始前的强制要求 [7]。
• 独立计量:我们给每户装了电子电表(子计量),总成本大约 $800。我们没有去申请独立的官方电表——那样会触发两次额外的 council rates 账单,并且要花 $20,000-$30,000 的接入费。我们改用「含账单」的租金模式(bills included) [8]。
• Building Permit:通过私营的 building surveyor(建筑监察师)为内部改造申请,成本约 $3,000。

「我看到最常见的合规错误,就是房东为了多赚租金做到四户,」Joey Don 讲,「你从 1a 跨到 1b,突然之间要装无障碍坡道、应急照明、去 council 注册、每年审计。多那 $300 一周根本覆盖不了 $30,000 的合规成本。」

把全部数字摊开给你看

好,完整的投资账本来了。

购置:

• 购买价:$820,000
• 印花税(stamp duty,5.5%):约 $44,000
• 律师 / conveyancer(过户律师)费:约 $2,500
• 建筑与虫害检查:$550
• 买家服务费:$15,800
• 购置总成本:约 $882,850

装修:

• 内部改造(三户):$80,000-$90,000
• Safety Checks 与合规:约 $2,500
• 子电表:约 $800
• Building Permit:约 $3,000
• 装修总成本:约 $86,300-$96,300

全包总成本:约 $969,150 到 $979,150(就按 $975,000 算)

收入:

• Unit 1:$320/周
• Unit 2:$450/周
• Unit 3:$320-$350/周
• 合计:$1,090-$1,120/周 = $56,680-$58,240/年

年支出:

• 贷款利息(只付利息 4.5%,$656K,80% LVR):约 $29,520
• 物业管理(多户出租 8.9% + GST):约 $5,554
• Council rates:约 $2,800
• 水费服务费:约 $1,200
• 保险:约 $2,200
• 维护预留:约 $2,000
• 地税(land tax,个人名下):约 $1,900
• 支出合计:约 $45,174

年净现金流:约正 $11,500-$13,000 4

也就是说,所有成本扣完之后,每周大约 $220-$250 落袋。初始现金投入大约 $195,000(20% 首付 + 印花税 + 装修),现金回报率(cash-on-cash)大约 6%。而这还没把折旧的退税算进去——每年还能多省 $3,000-$5,000 的税。

从第一天起就是正现金流。不需要靠负扣税(negative gearing)。不用赌市场涨。这个资产自己养活自己,每月还往你账户里打钱。

没人提但很关键的开发红利

真正让这笔交易变得特别的,是下面这部分。727 平方米、20 米临街面宽的地块,有三地块 subdivision 的潜力。

我在附近见过一个案例:一个建商买了一块 800+ 平方米的地,大约 $800,000。他在上面盖三栋联排别墅。其中一套已经以大约 $1,000,000 卖了楼花。三套总建造成本大约 $120 万,总投入大约 $200 万。三套合计卖价约 $300 万。也就是说,这个开发项目赚了大约 $80 万 9。

我们这套房还没到那一步。我们现在是在收租金、攒净值、等这片区域进一步成熟。但五到七年以后,当这个城区继续绅士化、联排别墅需求继续上升,开发这一手就在那儿等着。20 米的临街宽度意味着我们可以保留前面的主屋,在后面建两个新单元,每一户都通过宽敞的侧通道独立通向街道。

策略很清楚:现在买来收现金流,熬过周期,等数字要求你动手的时候再开发。rooming house 改造给了你持有期间的粮草。土地本身负责资本增值。开发这个选项是你的出口——也可以是下一关的入口。

这就是我说「买地,房子白送」的意思。$820,000 的买入价,你买的其实是 727 平方米 GRZ 分区的土地——这块地顺便每周给你赚 $1,120,让你有时间慢慢想接下来干什么。

这套打法能复制吗?

能。但有前提。

你需要一套格局合适、土地面积合适、分区合适、侧通道合适的房子。这就直接筛掉市场上 70% 的房源。你还需要 $80,000-$100,000 的现金做装修(银行不会给 rooming house 改造放贷款——这笔钱必须是自己的)。另外你还得有一支懂多户出租合规的管理团队,因为一份 Safety Check 或者一份租约结构出了问题,整套安排都可能瓦解。

我们在墨尔本管理大约 300 套房产,property manager 和房源的比例是 1:50。行业平均是 1:170 10。在 1:170 的比例下,你的 PM 是在到处救火。1:50,他们才是在管理。这差距会体现在租客质量、维护成本和空置天数上。

如果你有资金、有耐心找到合适的房子、有团队把后端撑起来,墨尔本东南区 $800K-$900K 价位的 rooming house 改造,可以做出 6%+ 的回报率,并且带着实打实的开发潜力。

这套打法我自己做过十几次了。数字很稳,执行可复制。而这场住房危机——说句实话——帮我们把每一户新做出来的单元,在上架两周之内都填满了。

那套没人愿意多看一眼的 $820,000 房子,现在一周赚的钱比大多数人整个租赁组合还多。这就是游戏。