为什么买"已经带 granny flat"的房子,反而比自己建更贵

所有人都想买一套已经带 granny flat 的房子。双重租金的吸引力是立刻可见的:从第一天起就是两份租金收入,没有施工的麻烦,也不用等 4 个月的施工期。

但市场正在告诉我们:带现成 granny flat 的房子,比同等条件下不带的要贵 $50,000-$80,000 澳元。一套 Coolaroo 带一个 20 sqm granny flat 的房子,最终成交价 $725,000 ——比 $550,000 的指导价高出 30%,现场 40 组看房。

与此同时,重新建一套全新的 30 sqm granny flat,造价是 $110,000 + GST。完工后估价上抬 $150,000-$180,000,净 equity 创造 $40,000-$70,000。

那个以 $725,000 成交买了"带 granny flat"的买家,付的是全价。而另一个以 $620,000 买了可比地块、然后自己建的人,既创造了 $70,000 的 equity,又拿到了一套全新的、带有全新 OC 的副住宅。

这里还有一个没人提的问题:合规。

OC 问题

墨尔本大多数的现成 granny flat,都没有 Occupancy Certificate(入住证)。它们要么是在没有正式许可的情况下建的,要么当初拿了 BP(建筑许可)但 OC 从来没有最终批下来。

没有 OC,你在法律上就不能把 granny flat 出租。如果 council 发现一个未登记的住宅正在被出租,处罚里包括被要求强制拆除这栋结构。

OC 是可以补办的——一个 building surveyor 可以评估现有结构,如果达到现行标准就可以出证。费用 $2,000-$5,000,合规结构大约 1-2 周能办下来。

但问题是:很多老 granny flat 达不到现行标准。层高不够、通风不足、电气不合规。把它们拉到 code 上,surveyor 费以外还可能再花 $5,000-$15,000。

一套全新的 granny flat 在建成时就自带 OC,没有合规风险,没有补办成本,也没有不确定性。

"买一套带现成 granny flat 的房子,感觉像是走捷径。实际上你是在为别人的施工付溢价,同时把别人的合规风险也接了过来。" —— Joey Don,PremiumRea

什么情况下买现成 granny flat 是划算的

也有例外。如果一套带现成 granny flat 的房子,定价和不带 granny flat 的同类房子一样或者更低——比如卖家没意识到它的价值,或者 OC 问题把其他买家吓跑了——它可以是一个合法的捡漏机会。

我们给一个客户在 Bundoora 以 $930,000 拿下一套房。街对面那套一模一样但不带 granny flat 的,同样卖 $930,000。相当于我们这个客户白拿了一个 granny flat,剩余价值大约 $60,000-$70,000。补办了一份 OC($3,500)之后,整套房产生 $800+/周 的双重租金收入。

教训是:不要为现成 granny flat 付溢价。如果市场还没给它定价,那就买;如果市场已经给它定了 $50K-$80K 的溢价,那就花 $110K 自己建,创造 $40K-$70K 的 equity。

常见问题

建一套 granny flat 要多久? 纸面流程(土质测试、图纸、建筑许可):1-2.5 个月;施工 3-4 个月。从启动到拿到 OC 总计 4.5-6 个月。

Granny flat 可以租给任何人吗? 可以。2024 年起,维州取消了"granny flat 住户必须是亲属"的要求,任何租客都合规。

我的地块太小怎么办? 最低推荐 550-600 sqm,同时 side driveway 要超过 3 米宽(吊车卡车需要进入)。地块小于 500 sqm,granny flat 的施工在技术上就变得很难,而且可能批不下来。