我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。

我站在墨尔本东南一块 $800,000 澳元角地的后院里,看到的是三份租金——而大多数人看到的是一栋房子。

这套房产是一栋 620 平方米土地上、标准的四居室砖贴面房。角地位置,带副街通道——这是让后面所有操作成为可能的关键细节。主屋有些旧,但结构没问题。后院够大,侧车道宽度超过 3 米。

六个月之内,这套房产开始每周从三个独立的租客群体里收 $900 澳元。总投入——购入+装修+granny flat——大约 $930,000 澳元。那是 5.0% 的毛回报率,而且这块房产还带着额外 $150,000 到 $200,000 澳元净值的未来 subdivision 潜力。

下面我带你一步步走一遍。

第一步:granny flat($110,000 澳元 + GST)

后院可以通过原有的侧车道从副街直接进入。这对 granny flat 施工是硬性条件——送材料的吊车卡车至少需要 3 米宽的通道。

我们委托建造了一间 30 平方米的一居 studio。建造总成本:$110,000 澳元 + GST。从文件启动到拿到入住证明,大约用了 4.5 个月。

成本分项:

• 建筑许可与 surveyor 费用:约 $3,000 澳元
• 土壤检测:约 $4,400 澳元
• 施工(30 平方米标准规格):$110,000 + GST
• 子表安装(便于分表计费):$2,000 澳元

按维州规划规则,60 平方米以下的 granny flat 不需要 planning permit,只需要 building permit。这一条省掉了几个月的审批延迟,也省掉几千块的规划顾问费。

拿到入住证明之后,我们以每周 $370 澳元含账单的价格挂牌,8 天内租给了一位单身专业人士。子表让我们实时监控实际能耗,而那笔打包进租金里的大约 $30/周通常会给房东留下一点小结余。

「一间 $110K + GST 的 30 平方米 granny flat,拿回每周 $370 澳元的租金——单看建造成本毛回报率 18%。在 2025 年,这种回报率在其他地方很难找到。」——Joey Don,PremiumRea

第二步:主屋内部重组($12,000 澳元)

主屋是四居两卫、后部有一个独立的起居区。我们把内部布局重组成两个互不打扰的生活区域——这套做法我们叫 dual-key,或者叫「一变二」。

涉及的工作:

• 在前后两部分之间加一扇可上锁的内门($2,000 澳元)
• 在后部起居区加一个基础简易厨房——台面、水槽、炉灶、小冰箱位($5,500 澳元)
• 后部做一次表层翻新——刷漆、浮铺地板($4,500 澳元)

总成本:$12,000 澳元。没有移动结构墙。除了一个水槽接口之外没有新的管道。按维州建筑规则,单一工种下 $10,000 以下的工作不需要 building permit,我们把工作分给不同工种(橱柜、水电、油漆)以保持合规。

前部——三间卧室、一个卫生间、厨房和前起居区——以每周 $380 澳元租给了一个年轻家庭;后部——一间卧室、一个卫生间、简易厨房和后起居区——以每周 $150 澳元租给了一位单身租客。

主屋合计每周 $530 澳元。

全貌:$930K 总投入换每周 $900

每周租金合计:

• 主屋前部:$380
• 主屋后部:$150
• Granny flat:$370
• 合计:每周 $900 澳元

总投入:

• 购买价:$800,000
• 印花税:约 $44,000
• Granny flat:约 $121,000(含 GST 和许可费)
• 主屋重组:$12,000
• 合计:约 $977,000 澳元

毛回报率:($900 × 52)÷ $977,000 = 4.8%

但有意思的地方在这里。完工后银行估价大约 $1,050,000 澳元——反映了 granny flat 对整体价值的贡献。按 80% LVR 做再融资,可以在原有贷款之上释放大约 $63,000 澳元的净值。这相当于把 granny flat 建造成本的一半多一点作为免税现金拿回来。

而且我们还没算 subdivision 潜力。这块带双街正面的角地,是未来做两块分割的候选地——后地块上已经建好了 granny flat,一旦拿到分割批文,可以作为独立地块以 $350,000 到 $400,000 澳元卖掉;带原有主屋的前地块继续值 $600,000 到 $650,000 澳元。

分割后合计价值:$950,000 到 $1,050,000 澳元,再加上持有期间收到的 $130,000 澳元租金。总投入不到 $1 million,这就是一个教科书式的「人造财富」例子。

角地不只是房产。它是一块金融工程的操作台。而在墨尔本东南,如果你知道去哪找,这类角地今天仍然在 $750,000 到 $850,000 澳元的价位段有货。

常见问题

墨尔本东南的角地要怎么找? 大多数在线挂牌里不会标注「corner block」。我们团队在筛选流程中会用地图分析把它们识别出来——在推荐给客户之前,我们会把每一套房产的地块形状对着航拍图核对一遍。

「一变二」内部重组合法吗? 合法。按维州规则,一份产权最多可以承载三份独立租约而不触发 rooming house(分租屋)注册要求,前提是每一份租约都有独立的生活设施。我们的配置是在原有建筑体量内创造两个独立空间。

如果我一次性付不起 granny flat 的建造款呢? 交割之后,一旦拿到建筑许可和固定合同价,可以申请建造贷款(side loan)。银行会按「as-if-built」(建成后)价值评估物业,也就是说这笔建造贷款是用未来的建成后价值作担保的。