各自为谁工作?
这是大多数买家忽略的最重要一点:
Real Estate Agent(卖方中介): 由卖家雇佣并付钱。他们的法定义务是帮卖家拿到最高价。当他们在 open inspection 上 "热心" 帮你时,其实是在跟你的钱包作对。
Buyer's Agent(买家中介): 由你雇佣并付钱。他们的法定义务是帮你拿到最低价。他们代表的是你,不是卖家。
打个比方:法庭上,控方和辩方各有自己的律师。但在房产交易里,卖家有专业的卖方中介 —— 多数买家却没人代表,直接和一个以榨取最高价为生的专业人士对谈。
一目了然的主要差异
忠诚: 卖方中介服务卖家。买家中介只为你服务 —— 100% 站你这边,从卖家那里不拿一分钱佣金。
信息: 卖方中介会有选择地放出信息来抬价("关注度很高" "还有一个报价即将进来")。买家中介则提供客观的市场数据、可比成交分析、以及对房产缺陷的诚实评估。
议价: 卖方中介被训练用紧迫感、竞争感和情绪压力把售价顶到最高。买家中介用建筑检查报告、交割灵活度、市场数据和无条件报价来把你的购买价压到最低。
房源: 卖方中介只给你看他们自己的挂牌房源。买家中介搜寻整个市场 —— 包括那些从不出现在 Domain 或 RealEstate.com.au 的 off-market 房源。经验上,50% 的 off-market 物业低于银行估价成交。
费用: 卖方中介由卖家支付(房价的 1.5–3%)。买家中介由你支付(投资房固定 $15,800 + GST,或自住房 0.8–2%)。