买家中介 vs 地产中介 —— 到底有什么区别?

real estate agent，也就是卖方中介（selling agent），由卖家聘请并支付报酬，其法定义务是为卖家争取最高价格。买家中介（也称 buyer's advocate）由你聘请并支付报酬，其义务是为你争取最低价格。当卖方中介在开放看房时"帮"你的时候，他其实在为这笔交易的另一方工作。

由你支付。买家中介不从卖家处收取任何佣金，这正是他们能够 100% 站在你这一边的结构性原因。卖方中介由卖家支付，通常为售价的 1.5%–3%；买家中介由你支付，投资房为固定的 $15,800 + GST，自住房为 0.8%–2%。

卖方中介会有选择地释放信息以推高价格 —— 常见说法是"看房的人很多"、"马上还有另一份 offer"。这不算失职，这本来就是他被雇来做的事。买家中介提供的是客观市场数据、可比成交（comparable sales）以及房子的缺点，因为付他钱的人正是最在意这些缺点的人。

卖方中介受过的训练是用紧迫感、竞争氛围与情绪压力把成交价推到最高。买家中介的方向相反，用建筑检查报告、交割弹性与可比成交分析作为筹码。我们每年 200 笔以上的成交记录显示，平均每笔议下 $30,000–$80,000。

可以 —— 这正是结构性差异之一。卖方中介只带你看他自己的房源；买家中介搜索的是整个市场，包括从不出现在 Domain 或 realestate.com.au 上的 off-market（未公开）房源。我们约 30% 的成交来自 off-market，并且按我们的经验，其中约一半的成交价低于银行估价。

是的 —— 在澳洲，这两个称呼指的是同一个角色、同一种执照。两者都是指由买家聘请并支付报酬、只为买家工作、不从卖家处收取佣金的持牌房产专业人士。

主要是因为他们没有意识到对方是有人代表的。在法庭上，控方和辩方各有自己的律师。在房产交易中，卖家有 real estate agent —— 而大多数买家走进去时无人代表，去和一位受过完整训练、目标恰好相反的专业人士议价。

卖方中介的 1.5%–3% 已经计入交易结构，由卖家从售价中支付 —— 你不请人代表自己并不能省下这笔钱。另请买家中介，在投资房交易中要花 $15,800 + GST，而我们自己的记录中平均议价空间为 $30,000–$80,000，此外还有尽职调查所避免的错误。