买家中介到底做什么?
买家中介(buyer's advocate)是持牌房地产专业人士,只为买家服务。和代表卖家的卖方中介不同,买家中介的法定义务是帮你拿到最好的交易。
我们的端到端服务包括:
- 策略会议: 财务分析、借贷能力评估、投资策略选择(负扣税、granny flat、rooming house 或 SMSF)
- 选房: 数百个挂牌房源 + off-market 机会筛选 —— 每轮推出 3–4 套短名单
- 尽职调查: 每套 8+ 小时,包含产权搜索、分区核查、覆盖区检查、洪水评估、地役权图、坡度分析
- 视频巡房: 跨州客户可获得每套短名单房产的详细视频巡房报告
- 议价: 无条件报价策略、交割期杠杆、可比成交分析
- 过户: 律师费已含 —— Section 32 审阅、合同起草、交割协调
- 交易后支持: 对接装修团队、granny flat 施工、物业管理
我们每年完成 200+ 套交易,这种议价筹码和中介关系,个人买家根本无法匹敌。
off-market 房源 —— 我们的秘密武器
我们大约 30% 的交易来自 off-market —— 这些房从不出现在 Domain 或 RealEstate.com.au。
为什么 off-market 很重要:
- 50% 的 off-market 房产以 低于银行估价 成交
- 没有其他买家竞争
- 卖家为了换取快速、确定的成交而接受更低价格
- 没有拍卖压力或情绪化出价
我们如何拿到 off-market:
- 墨尔本 500+ 卖方中介的直接关系
- 上架前就触发匹配条件的中介网络警报
- 卖家主动接洽 —— 想安静成交、不开 open inspection 的卖家
- 预上市访问 —— 公开广告前的首看权
例子: 一套银行估值 $720K 的 Cranbourne 房产,通过 off-market 以 $665K 拿下 —— 这 $55,000 的省钱 比我们的整套服务费还多三倍。
对于投资人,off-market 访问可以说是买家中介最有价值的单项服务。
尽职调查流程 —— 每套 8 小时
多数买家只在 open inspection 花 20 分钟,凭"感觉"做决定。我们对每套短名单房产花 8+ 小时分析:
产权与权属检查:
- 担保权益、caveat、限制
- 地役权图(中央下水道 easement 会毁掉 granny flat 潜力)
- Single Dwelling Covenant(走 VCAT 移除需 $30K–$50K)
覆盖区与分区分析:
- 洪水区(SBO/LSIO): 保险翻倍、难以转卖
- 山火区(BMO): 不能做 Airbnb、保险昂贵
- Heritage Overlay: Level 1–2 限制改动
- 分区类型: GRZ(首选)、NRZ(受限)、RGZ(高端)
实物评估:
- 100m 内高压电线(健康风险 + 零增值)
- 坡度分析(每 1 米增加约 $50K 施工成本)
- 公租房距离
- 交通噪音(>45–50 分贝为红灯)
财务建模:
- 500m 内可比成交
- 来自我们物业管理团队的租金评估
- 土地价值比计算(目标 >80% 土地价值)
- 基于基建管道的 10 年增长预测
立即否决的红线:
- SBO(洪水区)
- 100m 内高压线
- 中央下水道 easement
- 严重坡度 >3m
- Heritage Overlay Level 1
- 垃圾填埋场附近