为什么一站式重要
大多数房产投资人要跟 5–7 个独立专业人士打交道:买家中介、贷款经纪人、过户律师、建商、装修工、物业经理、会计师。每一次交接都带来延迟、误沟通和成本超支。
我们的集成服务链:
- 买家中介($15,800 + GST): 策略、选房、尽调、议价、过户
- 装修团队($10K–$50K): 轻度到中度装修、合规升级
- granny flat 建造($110K–$200K): 设计、审批、建造、OC
- rooming house（分租屋）改造（我们已完成的 48 笔改造：工程费中位数 $84,668，实际区间 $70,532–$99,820）: 多户出租配置与合规。⚠️ 本页此前写的 $6,500–$10,000 相差一个数量级 —— 那描述的是在卧室门上加一把锁，并不构成 rooming house 改造，该数字已撤回。
- 物业管理(4.90%–8.90% + GST): 租客筛选、收租、维修、VCAT
- 施工监督($3,000): 施工监管、进度款安全
- 再融资支持: 银行重估协调、净值提取策略
复利优势: 一个团队包办所有环节时,每一步都为下一步优化。我们的买家中介专挑有 granny flat 潜力的房。我们的建商按最大化租金回报来设计。我们的物业经理按具体配置来定价。没有缝隙,没有意外。
完整的投资时间线
典型的端到端服务是这样的:
第 1 月 —— 策略与搜寻:
- 30–45 分钟策略会议(预算、目标、借贷能力)
- 基于增长数据和回报目标选择城区
- 开始选房(市场 + off-market)
第 2 月 —— 购买:
- 3–4 套短名单,附尽调报告
- 议价(平均省 $30K–$80K)
- 签合同,开始过户
- 建筑与虫害检查($450–$550)
第 3 月 —— 交割与装修:
- 交割完成(合同后 30–60 天)
- 开始轻度装修: 刷漆($6,200)、地板($62/m²)、合规($2,000)
- 工期: 2–3 周
第 4–5 月 —— granny flat 建造:
- 拿到 Building Permit
- 开工(5 周到 4 个月)
- 4 阶段付款
第 5–6 月 —— 招租:
- 装修期间主屋就位租客
- 拿到 OC 后 granny flat 入住
- 合计周租: $950–$1,200
第 6–9 月 —— 再融资:
- 带 granny flat 重估
- 80% LVR 提取净值
- 拿回的资金投入下一套
这条时间线承诺了什么、没承诺什么。 上面的顺序是我们的作业流程，不是对你的结果的预测。重估能否支持净值（equity）释放，取决于估价师的意见和你的 lender 的决定，不是你花了多少钱的算术结果 —— 我们不持有 ACL（澳大利亚信贷牌照），也不推荐 lender 或 LVR。至于结果端，诚实的基准是我们公开发布的记录: 345 笔成交（2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算）改造后毛租金回报率中位数为 5.77%，其中 84% 达到 5% 或以上。这是历史数据，不是对可复制性的承诺。
业绩基准
⚠️ 本节此前发布过一张按价位分档的回报率表（"$800K 以下 6%+"、"$800K–$900K 5.5%+"），以及"5 年内建起 3–5 套、每套 5.5–8% 回报"的组合预测。两者均已撤回: 前者无法从我们的成交记录中复现，后者是对未来事项的陈述，我们无法证实。下面是记录真正显示的内容。
记录本身，以及去哪里核对。 下列每一个数字都由我们以 CC-BY 4.0 开放获取方式发布的 345 笔已结算成交计算得出（2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算，估值日期 2025 年 11 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。有疑问就把数据下载下来自己重算。
改造后毛租金回报率（n=345）:
- 中位数: 5.77% · 平均 5.90% · 实际区间 3.51%–9.05%
- 达到 5% 或以上: 84%（345 笔中的 291 笔）
- 达到 8% 或以上: 345 笔中仅 14 笔（4%） —— 这个记录里确实存在高回报，但属于尾部，任何把它当作"典型"来引用的说法，引用的都是尾部
按对房产做了什么划分:
- 加建 granny flat（副住宅）—— n=212，回报率中位数 5.79%，建造支出中位数 $105,000，购入价中位数 $649,730
- rooming house（分租屋）改造 —— n=48，回报率中位数 6.94%，工程费中位数 $84,668（区间 $70,532–$99,820），周租中位数 $1,150
- 仅做表面装修 —— n=85，回报率中位数 5.16%，工程费中位数 $4,500
购入价与租金（n=345）: 购入价中位数 $676,730 · 周租中位数 $850 · 地块面积中位数 652 m²。
议价: 历史上的议价结果落在低于要价或银行估价 $30,000–$80,000 的区间。这是过往委托的记录，不是预测，我们不对任何一笔具体购买承诺特定的议价金额。
物业管理（运营指标，不是回报承诺）: 1:50 的管家与物业比（行业通常接近 1:170）、四点租客筛选（财务、信用、推荐人、签证），以及分四个部门的支持团队。
以上均为已完工项目的历史结果。不是预测，不是我们承诺复制的目标，也不构成任何建议。