First Home Owner Grant(FHOG)与印花税优惠
First Home Owner Grant: 新房低于 $750,000 可领 $10,000 补贴
印花税(stamp duty):
- 房价低于 $600,000: 100% 豁免(完全不用交)
- 房价 $600,000–$750,000: 递减优惠
- 房价高于 $750,000: 按正常税率(约 5.5%)
Victorian Homebuyer Fund(VHF): 政府作为共享股权合伙人最多出 25% 的房价。
- 你的首付: 仅 5%($700K 房产对应 $35,000)
- 政府出资: 25%($175,000)
- 银行贷款: 70%($490,000)
- 最高房价: $950,000
- 要求: 首年必须自住
聪明的 VHF 策略: 用 VHF 买,住满 12 个月,再通过再融资赎回政府那部分股权。在 $93.5K 出资水平下,每年节省的利息大约 $14,000。
Rentvesting 策略 —— 我们的首推
如果你是有投资目标的首次置业者,我们强烈建议用 Rentvesting(租住投资策略),而不是先买梦想房:
Rentvesting = 在你想住的地方租房 + 在数据合理的地方买投资房。
为什么? 自住房和投资房的选房标准几乎完全相反:
- 梦想房: 离公司近、街区好、装修过的厨房、个人口味
- 投资房: 大土地(500+ sqm)、土地占比 85%+、高租金回报、增长型城区
两者想兼得就只能两头妥协。你心仪内城区的 $700K 房可能租金回报 3%、且几乎零增长空间。而同样 $700K 在 Cranbourne 或 Hampton Park 能跑到 5%+、还有 granny flat 加成和 8% 的资本增值。
具体方案: 在你喜欢的地段租一套好公寓(每周 $400–$500),买一套 $700K 的投资房每周收 $600+ 租金。投资房自己养活自己,同时累积净值(equity)。5 到 7 年后,净值增长就能资助你的梦想房首付。
首付与借贷能力
需要准备多少钱?
- 20% 首付(标准): $700K 房对应 $140,000
- 10% 首付 + LMI: $70,000 + $1,500–$1,800 LMI(房贷保险)
- 专业豁免(护士、会计师): 10% 首付,免 LMI
- VHF 方案: 只要 5%($35,000)
借贷能力经验法则: 大约是你税前年收入的 5 倍。
- $100K 薪资 → 借贷约 $500K
- $150K 薪资 → 借贷约 $750K
- 每年每 $10K 的租金收入可以增加 $5,000–$6,000 的借贷能力
情侣策略,最大化借贷: 把房子 1 登记在一人名下(债务分配干净),另一人保持干净信用用于房子 2。这样可以把两套房的总借贷能力最大化。