我装了一块 $7,200 的电池,电费账单降到了零。完整配置在这里。

我手上管着不少把电费含在租金里的房子。在维州,只要一套房里有多组租约共用一个电表——我们投资组合里每一套双户和 rooming house(分租屋)都是这种情况——就必须这么做 1。

其中一套房的月电费高达 $500。租客每周交 $1,450 的总租金(里面包含 $250 的水电),也就是说每个月有 $1,000 直接进了电力公司口袋。太阳能板白天的发电覆盖掉了日间用电,但傍晚和夜间的消耗依然让我不断失血。

于是我装了两套电池做测试。一套 SAJ,一套 FoxESS,两套都是 30kWh 的储能容量。每套大约 $7,200 2。然后我搭配了一个提供免费充电时段的电力套餐。结果:电费为零。不是减少,是零。

这篇文章会把我到底做了什么、经济账怎么算、以及任何一套已有太阳能的房子怎么复制这套做法,一一讲清楚。

大多数人不知道的免费电力套餐

维州目前有两家电力零售商提供带免费用电时段的套餐。

OVO Energy 提供「Free Three」套餐:每天上午 11:00 到下午 2:00 免费用电 3。在这三小时里,不管你用来跑房子、充电动车还是给电池充电,用多少都不要钱。

Globird Energy 提供的更好:上午 10:00 到下午 2:00,四个小时免费 4。概念一样,多一个小时。

两家套餐都有一笔每日 supply charge(固定服务费),通常在 $1.00 到 $1.50 之间。免费时段之外的每 kWh 价格和其他零售商相当。

但关键在这里:如果你的电池够大、逆变器功率够高,你就可以在免费时段把电池一次性充满。然后从下午 2:00 到第二天早上,整个房子都靠电池供电。第二天再来一遍。

数学上要求逆变器至少 10kW。这是电池从电网充电的速率。30kWh 的电池通过 10kW 逆变器充,三小时充满——正好和 OVO 的免费时段对齐。如果用 Globird 的四小时窗口,更大的电池也能充满。

我给一套房选了 OVO(我的地址下日供应费更低),另一套用了 Globird。到底选哪家,要看你具体的地址——在两家网站上输入你的 NMI(National Meter Identifier)就能看到各自的费率。

电池的安装配置和真实表现

我装的这两套设备,相对于 Tesla Powerwall 或 Sonnen 属于预算级,但也不是廉价的山寨货。SAJ 和 FoxESS 都是有澳洲代理和售后保障的成熟厂家。

每一套系统:30kWh 磷酸铁锂(LFP)电池配 10kW+ 混合逆变器。单套安装总成本大约 $7,200 5。

SAJ app 的设置很简单。在设备设置里选「Time of Use」模式,输入你的免费充电时段(OVO 是 11:00 到 13:59,Globird 是 10:00 到 13:59)。系统接下来就会在这些小时里自动从电网充电,其余时间放电给房子供电。

运行了两周之后,结果和计算完全一致。电池在免费时段充满。房子从下午到夜里全程靠电池跑。等到第二天免费时段开始,电池刚好低到可以再充满一次。

每日电费:只有 supply charge。OVO 上大约每天 $1.17。耗电费为零。

每月花费:大约 $35 的 supply charge,而之前是 $500。每年节省大约 $5,580。

在 $7,200 的投入上,回本期大约 15 个月。回本之后就是纯现金流提升——每周大约额外多 $100 的有效租金收入 6。

这件事对投资房现金流的意义

对一套普通的单户出租房来说,电费是租客的问题。他们自己开账户,自己付。房东不用管他们是在交 $200 还是 $400。

但对任何共用电表的多户出租——包括每一套没有独立电表的 granny flat、每一套 rooming house 改造、每一套 dual-key 结构——电费是房东承担的,然后通过「包水电租金」收回来 7。

在我们的投资组合里,包水电的房子通常每组租约加收每周 $20 到 $35 的电费。一套四户的 rooming house,每周就是 $80 到 $140 的水电收入,而实际电费在冬天取暖高峰期可能高达每周 $100 到 $125。

利润空间很薄。一旦有意外的用电高峰——某个租客 24 小时开电暖,或者车库里被人插了一台挖矿机——整套水电账户就可能从打平变成亏损。

一套太阳能加电池系统把这个变量彻底去掉了。不管租客怎么用电,电费都稳定在固定的 supply charge 上。租金里那笔水电部分就成了纯利润。

一套每周收 $250 水电溢价、跨多组租约的房子,把实际电费消除之后,每周能给有效现金流加上 $200 以上,也就是每年 $10,400。代价是 $7,200 的电池投入。

我不知道还有哪一项房产改进能跑出 144% 的首年回报。不是装修。不是 granny flat。不是涨租。就是一块电池。

谁应该做、谁不应该

这套策略适用于已经装了太阳能板的房子(我们组合里大部分都有),而且你在替租客付电费。电池是在现有太阳能上的追加,不是替换。

如果你没有太阳能板,预算大约 $5,000 到 $8,000 装一套 6.6kW 的板子,再加 $7,200 的电池。高用电量的房子,总投入 $12,000 到 $15,000,回本期 18 到 24 个月。

维州政府目前对电池提供补贴,根据资格条件能把前期成本减少 $2,000 到 $4,000 8。这些补贴不会永远在。分配预算一年比一年少。

如果你是我的客户,别自己跑去买电池。先找我聊。我们通过供应商关系谈下来的量价,比零售报价便宜 $1,000 到 $2,000 一套。

如果你不是客户但是看我的内容——也可以联系我。我愿意分享供应商信息,帮你拿到有竞争力的报价。这是那种数字好到所有人都应该做的罕见情况,而大多数人没做的原因只是因为没人告诉他们这种免费电力套餐的存在。

现在你知道了。

安装流程和你可以预期的情况

电池系统的物理安装,由一位合格的太阳能电工做一天就能完成。电池本体挂在外墙上(通常在车库或者房子侧面),接到现有的太阳能逆变器上,或者像我装的这种混合系统,直接替换掉现有的逆变器。

我选的 SAJ 和 FoxESS 都是磷酸铁锂(LFP)化学体系,这是目前住宅使用中最安全、最耐用的电池化学类型。LFP 电芯不会发生热失控(老式锂电池的起火风险),耐温范围更宽,在 6,000 个充放循环之后仍保留 80% 以上的容量——大致相当于每天一次循环使用 16 年。

两套都附带 10 年厂家质保,覆盖故障和容量衰减。在 6,000 个循环内,质保期大致落在电池预期使用寿命之内。

两个品牌的 app 界面算是实用,但谈不上漂亮。SAJ 的 app 提供太阳能发电、电池电量、电网导入/导出、家庭用电的实时数据。Time of Use 配置(设置免费充电时段的地方)藏在设置菜单的第三层,但配置好之后运行稳定。FoxESS 功能类似,界面略干净一点。

我每周查一次这两个 app 来确认充电模式是不是正常。系统是完全自动化的——一旦配置好,就会在免费时段自动充电、在高峰时段放电,不需要任何人工干预。前两个月我一条报警或错误通知都没收到。

给已有太阳能的房子提个醒:要确认现有太阳能系统的输出不会超过电池系统的输入能力。一套 6.6kW 的太阳能配 10kW 混合逆变器刚好——日间太阳能给电池充电,如果不够,免费时段电网继续充。如果太阳能板阵列太小(4kW 以下),免费时段的电网充电就成了主要充电方式,依然能用,但在过渡时段对太阳能的利用就没那么充分了。

多户出租房能源成本的整套策略

这套电池方案只是我们在管理组合里推进的一套更大的能源成本优化策略中的一环。

完整堆栈是这样的:

第一层:太阳能板(最小 6.6kW 系统)。白天产生免费电力,抵消高峰用电,剩余电量送进电池。成本:政府补贴后安装价 $4,000 到 $6,000。

第二层:电池储能(最小 30kWh)。捕获太阳能剩余电量,并在免费时段从电网充电。为夜间和傍晚供电。成本:$7,000 到 $8,000 安装价。

第三层:热泵热水系统。把现有的燃气或电加热热水器换成热泵,主要在太阳能发电时段工作。热泵的效率是电阻加热的三到四倍。维州政府目前对热泵安装提供最高 $1,000 的补贴。补贴后成本:$2,500 到 $3,500。

第四层:智能能源管理。一套全屋能源监控(成本 $200 到 $400)按回路跟踪用电,识别浪费。再配上高耗电设备上的智能插座,总用电量可以在不改变租客行为的前提下降低 15% 到 20%。

四层加起来的总投入:大约 $14,000 到 $18,000。多户出租房每年能源成本节省:$6,000 到 $8,000。回本期:2 到 2.5 年。

回本之后,每一块节省下来的能源费都直接进入房东现金流。一套每周 $1,200 租金、包水电溢价 $250 的房子,消除实际能源成本之后,这 $250 从打平变成纯利润。十年持有期里,累计能源节省 $130,000——够建一整套 granny flat。

我们目前正在 15 套房产上推进这整套能源堆栈作为概念验证。早期结果证实了模型。12 个月之内,我预计我们会把它作为所有新客户的标准交割后服务推出。

政府补贴和正在关上的那扇窗

维州的 Solar Homes 计划目前为住宅太阳能电池安装提供 $2,850 的补贴,资格要求包括房产价值、家庭合计收入门槛,以及必须已有太阳能板系统。补贴以销售折扣的形式抵扣,把合格安装的前期成本从 $7,200 降到大约 $4,350。

联邦政府也通过 Renewable Energy Target 计划提供小规模技术证书(STC)。这些证书实际上通过给安装商可交易的积分,对太阳能板和电池的安装成本做折扣,安装商再把这部分折扣以价格下调的形式转给消费者。一套 30kWh 电池系统的 STC 折扣大约是 $1,200 到 $1,800,取决于安装区域和当前证书价格。

两种补贴叠加后,一套 30kWh 电池系统的实际自付成本降到 $2,550 到 $3,150。按前面讲的 $5,580 每年的节省,补贴后的回本期不到七个月。

不过维州补贴计划有固定的预算额度,正在被逐步消耗。每年可用补贴数量随着计划接近结束日期而减少。STC 计划也在逐年递减,证书乘数每年下降,整个计划将在 2030 年结束。

实际含义是:你每拖一个月,安装的实际成本就因为补贴减少而上升一点。今天补贴后 $3,000 能装下来的一套系统,12 个月后如果维州的补贴分完,可能就要 $5,000。

在我们管理的组合里,我们优先把电池装在那些包水电电费最高的房子上。回报最高的装最先。到补贴用完的时候,我们的组合已经吃掉了绝大部分可用的激励,并且在房东承担水电的那些房子上锁定了几十年的零成本电力。

如果你在维州持有一套包水电的出租房,申请补贴装电池的窗口现在还开着。但它不会一直开着。