澳洲住房危机,其实是聪明投资者这辈子最大的红利

1964 年,Donald Horne 写下《The Lucky Country》(幸运之国)这本书,其实本意是在骂人。大多数人没听出那层讽刺——他想说的是,我们靠的是自然资源和运气,而不是真的在认真把什么东西做好。

六十年过去,澳洲的房市把他这句话坐实到他自己都想象不到的地步。

过去几年,我在 Melbourne 东南走廊买下了 200 多套房。每一笔交易走到最后,数字讲的都是同一个故事:澳洲养不起自己的居民,缺口只会越来越大,而看懂这种结构性失衡的投资者,在那边默默把跨代财富攒起来——另一部分人则还在 Twitter 上吵政府应不应该"做点什么"。

这不是一篇末日文,这是一本操作手册。

那些让人不太舒服的数字

Demographia 2022 年的《International Housing Affordability》报告把 Sydney 排到全球第二难以负担的市场,仅次于 Hong Kong。Melbourne 紧随其后,家庭收入中位数的 9.7 倍 1。作为对比,只要超过 5.1 就被归为"严重无法负担"。我们大概在 2003 年就冲破了这条线,之后再也没回来过。

但这个数字其实还没说完——它是中位数,意味着有一半市场比它更糟。

Anglicare 2021 年的《Rental Affordability Snapshot》把全国超过 74,000 份出租房源拿去对照最低薪员工的负担能力。结果呢?对领 JobSeeker 的人来说,全国能住得起的房源不到 1%。在 Greater Melbourne,一个拿最低薪的单身人士,从 12,800 套房里面能够负担的只有整整 42 套 2。四十二。

25–34 岁的自有住房率,从 1971 年的大约 50%,一路掉到 2021 年人口普查时的 37% 3。这不是一个周期,这是一次结构性坍塌。整整一代人被挤出了有房阶层,然后全部涌进租赁市场抢同一批房子。

那危机里的机会到底在哪?

就在这里,仔细看。

当供应跟不上需求——当 Melbourne 大多数中环区域空置率长期低于 2%、一套出租房开放看房涌进 100 个人、租金中位数十二个月涨 12%——两件事会同时发生。

第一,租金飞涨。不是慢慢涨,是砰地一声往上跳。我 2021 年底帮一个客户在 Hampton Park 以 $585,000 澳元买下一套房,交接前的周租是 $550。我们做完一次大约 $13,000 的表面翻新——刷墙、换地板、换厨柜把手——周租直接跳到 $950 4。这不是笔误。九百五十刀。翻新成本不到五个星期就收回来了。

"住房危机不是发生在投资者身上的事,"上个月我跟一个客户说,"它是为了投资者而发生的。每一个买不起房的人都会变成租客。而每一个租客,都需要一个屋顶。"

第二,地价持续上涨。因为土地造不出来。公寓可以盖(Melbourne 确实在拼命盖,光在建的就有 3 万套),但成熟城区里现有独立屋底下那块地,是永久固定的供应。当我在东南走廊用 $738,000 澳元买下一套房,而其中 80% 是地价——我买的其实不是一栋房子,我买的是一块稀缺、不可复制的资产,碰巧上面有一栋建筑物 5。

为什么这场危机自己修不好(而这恰恰是你的机会)

National Housing Finance and Investment Corporation 估算过,澳洲每年需要新建 163,400 套住宅,才能跟上人口增长。2021 年我们大概只建了 140,000 6。这种缺口是每年叠加的。每多一年供应不够,缺口就更大一点,现有房源的压力就更紧一层,租金再往上抬一级。

为什么建不够?三个原因,而且短期内一个都不会消失。

第一,NIMBY(邻避主义)。每次 local council(地方议会)想把某块地 rezoning(地块重新分区)做高密度,本地居民都跳脚。我在 Knox 和 Casey 的 council 规划会上坐过,居民花两个小时抱怨一个 800 平米地块分成三块的方案。八百平米。一个明明非常缺房子的城区。那个许可最后审了 14 个月。

第二,建筑成本。2020–2022 年木材涨了 60% 7。混凝土、钢材、人工,全部在涨。建筑商一家接一家倒,因为他们是用 2019 年的报价在交 2022 年的工程。这直接意味着新房供应更少,现有房源压力更大。

第三,移民。澳洲 2022–23 年预计接收 235,000 名永久移民,加上疫情后重新起动的国际学生潮 8。这些人都要地方住,大多数先租房,而且相当一部分租在成熟城区。他们到底要去哪?

Melbourne 操作手册:买地,房子送的

PremiumRea 的投资哲学非常简单粗暴。我们只买土地价值超过总价 80% 的房子 5。建筑会折旧,土地会升值。你付的是地价,就站在历史正确的一边;你付的是砖块和高档厨房,那你是在给熵做慈善捐款。

最远的东南走廊——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick——就是这个思路跑得最猛的地方。你现在还能以 $600,000 到 $800,000 的价格,在这里买到一块 600 平米、带一栋现房的地。光是那块地,按最近的空地成交价,本身就值 $500,000 到 $650,000。也就是说,那栋房子基本是白送的。

还有一个关键:这些城区的空置率低于 1.5%。Hampton Park 连 COVID 封城期间都没爬过 2% 9。空置这么紧,作为房东你就有定价权。再叠一个第二收入来源——周租 $370 的 granny flat(副住宅),或者做个轻度改造把一套住宅变成两套——现金流方程式就直接从负翻到非常正。

"买了两百多套之后,你会对哪种房子一个礼拜就能租掉有一种直觉," PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。"秘密不在房子上,在房子底下那块地,和周围的租赁需求。"

我们如何把一套 $762K 的房做到每周 $935

讲一笔 Narre Warren 的真实案例。

客户以 $762,000 澳元买下,现房坐在 650 平米的地块上,侧面通道超过 3 米宽——这是能把吊车开进后院的魔术数字。我们在后院盖了一套 30 平米的 granny flat,成本 $110,000 澳元外加 GST,从审批到完工大约四个月 10。

主屋周租 $565,granny flat 周租 $370。合计每周 $935,年租金收入 $48,620。算上购房加建造总投入 $872,000,毛回报率约 5.6% 11。

但很多人没看到第二层:granny flat 不只是收入,它还是一项资产。银行重估时,$110,000 的造价通常能给估价加上 $150,000。也就是说你可以再融资,把建造成本免税套出来,然后在下一套房上再做一次。

冲一遍,重复一次,滚动放大。

这套玩法能成立,完全靠的是住房危机。如果空置率有 4–5%、租客有的是选择,你是不可能把一个 30 平米的 studio 喊到 $370 的。但当 100 个人挤在一次看房上,一套干净、合规、独立门户、全新的 granny flat,在严重缺货的市场里就是奢侈品。

那市场"调整"了怎么办?

这个问题我每周都被问。问的人通常是从 2015 年开始就一直在"等跌"的那批。

我老实讲:下一季度账面上跌 5% 我完全不在乎。真的不在乎。因为我们不是靠单纯的资本增值买房——我们买的是第一天就能覆盖所有持有成本的现金流。

如果客户的房子在银行系统里从 $762K 降到 $720K,其实什么都没变。租客还是照样给 $935 一周。贷款还是照样覆盖。granny flat 还是照样产租。那块地还是照样稀缺。

房子不像股票。你不会因为房价波动被 margin call。只要你的现金流能覆盖利息、市政费、保险、管理费,任何周期你都能扛得过去。更何况你买的还是结构性供应不足、空置率低于 1.5% 的城区——那份现金流不会跑。

"只买能自己养自己的房子"——这是我们的金科玉律。不是"只买会涨的"。会涨是额外奖金,能自给自足才是底线 5。

需求端补贴反而在帮倒忙(而这对你也是好事)

讲个会气到政策研究者的事:政府每推出一个"住房可负担性"方案,实际效果都是把房价往上顶。

First Home Owner Grant?给市场上每一个首次置业者的预算加了 $10,000 到 $25,000,然后立刻被资本化到房价里面 12。疫情期间的 HomeBuilder 方案?在一个本来就缺建筑商的市场里砸了一堆 $25,000 补贴,结果把建造成本直接拉爆。

新的 Victorian Homebuyer Fund 允许买家只出 5% 首付,政府拿走最多 25% 的股权。听起来很大方。实际上它只是在不扩大房源的情况下把买家池子扩大,结果就是更多人抢同样数量的房子 13。

这些方案无一例外地都在扩大需求,却没人去管供应。这就是最基础的经济学。买家多了 + 房子没变多 = 房价涨。房价涨了 = 买不起的那批人租金更高。

作为投资者,你可以不喜欢这种动力学,但忽略它就是蠢。

接下来怎么走

澳洲的住房危机不是 bug,是 feature。整套系统本来就把住宅房产当作家庭积累财富的主要工具。要改变这件事需要的政治勇气,Canberra 现在谁都拿不出来。

所以危机会继续。供应会继续落后于需求。租金会继续涨。空置率会继续紧。而那些手里有资产——尤其是手里有成熟城区稀缺土地——的人,会继续变得更有钱。

你可以对这件事很生气。很多人确实很生气,他们也有权这么生气。社会成本是真实的,而且非常难看。

不过如果你现在在读一个房产投资博客,我姑且假设你来这里是为了积累财富,不是来写住房政策。而澳洲房产的财富积累公式,从来没有比现在更直白:

1. 在需求大过供应的地方买地
2. 叠一个第二收入来源(granny flat、改造、双住宅)
3. 让结构性短缺替你把租金回报抬起来
4. 把净值增长再融资出来,然后重复

幸运之国,说得对。