在 Melbourne 住了 14 年,这 9 件事没人提前告诉你

Melbourne 又登顶了一次「全球最宜居城市」榜单。我看到标题,心里第一反应是:这话你去跟我的取暖账单讲。

我从 Shanghai 搬来这里差不多 14 年了。那次排名 Shanghai 排第二,我看到的时候还偷偷得意了一下。但排名是一回事,真正住下来是另一回事。

十几年里我在这座城市买过各种房子,也从 Toorak 到 Tarneit 认真走过每一个城区。关于 Melbourne 我攒下了一些真相——这些东西旅游局的宣传册上肯定不会印。有些你可能听说过,有些大概会让你意外。看完你就能理解,为什么这座城市的人一边天天抱怨,一边死活不肯走。

1. 这里的天气是真的疯

Melbourne 有个外号叫「一天四季」。很多人以为是夸张说法。不是。

早上 7 点:7 度。你穿着羽绒服出门。中午 12 点:26 度。你汗透了衬衫,开始后悔今天出门居然穿了秋裤。下午 3 点:横着下雨。你没带伞,因为气象局早上说的是「多云」。晚上 8 点:又冷了。

这里的冷锋移动速度极快——温度可以在 15 分钟里跌 15 度。这不是年度奇观,是每隔一周就要上演一次的节目,3 月到 11 月期间尤甚。

你的衣柜必须什么都有。羽绒服、短裤、雨衣、防晒、围巾——同一天全部塞进包里带出门。在任何别的城市这都荒谬,在这里属于基本生存。

对房产投资者来说,这套天气其实有实际意义。隔热好、朝北采光、有正常暖气的房子出租得更快,租金也更高。在 Victoria,没有能正常工作的暖气甚至不能合法出租——这是最低标准 1。当初在我们 Narre Warren 的房子前排队的租客?他们问卧室之前,先问了暖气。

2. 城区鄙视链真实存在,而且毫不讲情面

Melbourne 的城区与其说是城区,不如说是不同的国家。

东部走廊——Toorak、Kew、Camberwell——是老钱 Melbourne。林荫街道、遗产老宅、以及以 2 开头、后面跟着六个零的房价。Box Hill 大约 30% 的居民出生在 China。你在 Glen Waverley 或 Doncaster 走一圈,可能会忘记自己在哪个国家。

海湾沿线——Brighton、St Kilda——靠海景收溢价。Brighton 的沙滩更衣棚(bathing box)每间卖超过 $400,000。没水,没电,就是沙滩上一间刷了漆的木头小棚子,四十万澳元。

西区和远东南区是可负担性真正落脚的地方。现在很多人对这些区不屑一顾,但 gentrification(中产化)正在悄悄渗透。今天「太远」的城区,五年后就是「你看涨了多少」。

每一个居民都觉得自己住的那片最好。但钱会说真话。我们的投资策略聚焦于中位价 $600,000 到 $800,000、人口增长强劲、土地供给受限的城区 2。不是那些光鲜的邮编,而是普通家庭真正需要房子的地方。

3. 房价把「最宜居」变成一句讽刺

Melbourne 房屋中位价 $977,000。接近一百万。

公寓中位价 $642,000。也谈不上便宜。

作为对比,Sydney 独立屋均价 $1,607,000——贵了 64%。也就是说,Melbourne 在澳洲两大城市里算「便宜」的那一个,这件事本身就已经足够说明澳洲住房市场的现状。

每周租金也不温柔。独立屋中位 $580/周,公寓 $560 左右 3。

如果你是首次置业者(first home buyer),Victoria 的优惠其实在全澳算好的。新建房可以拿到最高 $10,000 补贴。$600,000 以下的房子免印花税(stamp duty)。叠加联邦的方案,总共能省下 $50,000 以上 4。

坏消息是:省下这 $50,000 之后,你在大多数城区依然买不起房。

我给你算一笔没人会替你算的账。Victoria 全职中位周薪约 $1,741。税后大概每月 $5,800。一套公寓的租金 $2,400。吃饭、交通、日用 $1,500。每月能存下的不到 $2,000。

中位价独立屋 20% 首付是 $195,400。每月存 $2,000,相当于连续八年不吃不喝。如果有伴侣一起,时间减半。5% 首付的方案可以再缩短。但根本现实是:在 Melbourne 买房,要么两份收入,要么家里帮忙,要么接受一个很长的跑道。

「数据告诉你的故事,跟生活方式杂志上讲的不一样。」PremiumRea 联合创始人 Yan Zhu 说。「Melbourne 是一座住着很棒的城市,但也是一座买第一套房需要策略而不只是工资的城市。」

4. 赚得不错,花得更多

Victoria 全职中位周薪大约 $1,425。年收入税前大约 $90,000 5。

账面上看过得去。实际上,Melbourne 最擅长的就是用各种方式把钱从你口袋里掏出来。

光是咖啡文化就是一个预算杀手。这座城市有超过 2,000 家咖啡馆,95% 是独立经营的。每一家都烘自己的豆子,每一杯 flat white 收你 $5.50。你说你打算自己在家做咖啡。你不会的。

周六 brunch。周五 laneway bar 喝酒。周日逛市集。Fed Square 上有免费音乐,但不知怎么回事最后还是花了 $80 在 Uber 和冲动消费上。Melbourne 的文化供给是真的世界级,同时也会笑着把你银行账户掏空。

好消息是:Melbourne 外食价格比 Sydney 便宜大约 17% 6。于是你反而花得更多,因为你觉得自己在捡便宜。经典的反向心理学。

最大的就业部门是医疗、专业服务和教育。IT 和金融也很强。新移民第一份工作往往不好找,但一旦站稳,就业稳定性是没问题的。

5. 大学密度高到脚下都是

Melbourne University、Monash、RMIT、Deakin、Swinburne、La Trobe。这座城市的大学密度已经到了有点离谱的地步。

你走在 CBD 里,随时会绊到一个赶着交作业的学生。每一家咖啡馆里至少有一个人在 MacBook 上写论文。这些学校的图书馆系统加起来,非常能打。

对带孩子的家庭来说,这么密集的教育选项本身就是一个吸引力。对房产投资者来说,这意味着国际和本地学生带来的租赁需求是一条稳定的管道——不过我还是建议避开 Clayton 或 Carlton 这种纯粹学生导向的区域,这些地方公寓供给过剩、人流动太快,会压制资本增值 2。

6. 海滩是有的(勉强)

Melbourne 有海滩。St Kilda,Mornington Peninsula。还行。

但 Melbourne 夏天的海水温度在 12 到 20 度之间。Sydney 是 22 到 25。你跟 Sydney 人提 Melbourne 海滩,他们会礼貌地对你笑一下——那种「我尊重你的感受,但我不同意你的版本」的笑。

不过,St Kilda 码头大约有 1,400 只小企鹅,每天日落时摇摇摆摆上岸。免费围观。Bondi 有企鹅吗?没有。一只都没有。

我们不比水温。我们比企鹅数量。Melbourne 赢。

7. 风景很美(两小时车程外)

Great Ocean Road。Yarra Valley 酒庄。冬天 Mt Buller 滑雪。

Melbourne 周边的风景是真的绝。代价是:这些地方开车都至少要两小时。

每一次周末出行都遵循同样的剧本。「想去吗?」「想啊。」「早上 6 点出发?」「要不下周末再说。」但你真的出发的时候,确实值得。

Melbourne 周边永远处于一种「太远了」和「还好来了」的拉扯里。跟它的房产市场一模一样。

8. 电车系统是氛围感,不是可靠性

Melbourne 有全球最大的电车网络。250 公里轨道,480 辆电车,每年 1.6 亿人次 7。

CBD 的免费电车区段是真的实用——市中心范围内免费搭乘。好用到我愿意为了省 $5 多走 20 分钟。

但电车时刻表最好理解成「建议」而不是「承诺」。「每 5 分钟一班」在现实里可能是 3 分钟或 15 分钟,取决于谁也说不清的因素。电车自己也不知道它在哪,也不觉得需要跟你解释。

对有孩子的家庭有一个好消息:从 2023 年起,18 岁以下儿童乘坐所有公共交通免费。如果你家有上学的孩子,这是一笔实在的省钱。

9. 天天抱怨,从来不走

这就是 Melbourne 悖论。

天气乱。房价离谱。生活成本蚕食存款。电车不靠谱。海滩冷。

然而。

住了 14 年,有人问我要不要搬走,我连想都不用想。餐饮场景非常出色。文化生活又深又广。医疗系统在运转。学校够强。空气干净。人也有意思。

Melbourne 是那种你明知道它一堆毛病还是爱它的城市。你抱怨它的方式,跟你抱怨家里人一样——大声、频繁、完全没有要真的离开的意思。

如果你正在考虑搬过来,请睁着眼睛来。生活方式是真的,房价也是真的。做好相应的规划。

还有,带上羽绒服。和短裤。和一把伞。同一天。