豪宅区 vs「便宜」区:聪明钱真正去的地方

我要给你看一个会让人不舒服的数字。

Glen Waverley——Melbourne 最炙手可热的城区之一,中位房价 $1.6 million,顶尖学校,成熟的华人社区,街景漂亮——2021 年的毛租金回报率大约 2.5% 1。扣掉地税、保险、管理费和维护,净回报接近 1.2%。

Hampton Park——一个被大多数房产论坛形容为「还有点粗糙」的外东南区——独立屋毛回报率 4.8%。扣完同样的费用,净回报大约 3.1% 2。如果再加上 granny flat 或者双宅改造,我们投资组合里好几套房的毛回报率能冲到 6% 到 7%。

换句话说,一套 $700,000 的 Hampton Park 房子,比一套 $1.6 million 的 Glen Waverley 房子每年产生更多的收入。而且 Hampton Park 的投资者需要的首付还不到一半。

我来 Melbourne 这十年,大部分时间都住在富裕城区。我却选择投资那些所谓「便宜」的区。下面是原因。

富裕城区逃不开的「可负担性天花板」

有一个指标,比学校评分、犯罪数据、基础设施投入都更准确地预测房产的长期增长。它是「月供收入比」 3。

当一个城区的月供超过中位家庭税前收入的 30%,需求就会撞墙。家庭没法再挤。首次置业者被彻底挤出去。留下的买家只有换房和缩小住房这两类——一个更小的池子,竞争不那么激烈。

Glen Waverley 的比例是多少?超过 45%。Box Hill?42%。Doncaster East?38% 4。这些城区对驱动长期需求的中产家庭来说,已经达到或越过了可负担性天花板。

Hampton Park 的比例?22%。Cranbourne?24%。Narre Warren?26%。这些城区还有空间。中位家庭买得起,意味着需求强劲,意味着价格还有上涨空间 5。

「在我的研究里有一个魔法数字:30%。一个城区的月供压力一旦超过家庭收入的 30%,价格增长就会停滞。这是一个必要条件——单独不够,但如果这个比例已经爆红,那这个城区很多年都不会涨。」Yan Zhu 说。

这不是臆测。看 Glen Waverley 过去十年的涨幅:48%。听起来还行——直到你看 Hampton Park 的十年涨幅:62%。「便宜」的城区领先「富裕」的城区 14 个百分点——期间还产生了两倍的租金回报率 6。

那安全呢?便宜=危险吗?

这是我最常听到的反驳。我完全理解——没人想在一个让租客都觉得不安全的城区持有房产。

但数据讲了一个更复杂的故事。

是的,统计上看,中位收入低的城区犯罪率更高 7。这是真的。但犯罪类型的差别非常大。外围城区大多数是财产犯罪——偷车、入店行窃、破坏公物。这些让人烦,但不会实质影响你的投资回报或租客留存。

同时,Melbourne 近几年最严重的几起暴力事件,倒是发生在富裕城区。Kew East 和 Mount Waverley 都出过登上全国新闻的入室抢劫案。逻辑非常简单:如果你是劫匪,你会去有值钱东西的地方。

我不是说安全不重要。我是说,邮编的声望和实际的租客安全之间的相关性,没有大多数人以为的那么强。而你为「安全城区」付出的租金溢价,相对于真实的风险降低来说,是巨大的。

我们的做法:看街道级的犯罪数据,不是城区级的平均值。Hampton Park 一条安静的小死胡同,可能比 Glen Waverley 一条繁忙的主干道更安全。数据是公开的——维州警方按 postcode 发布 8。用它。

「无聊」城区的投资逻辑

我们买入的那些城区——Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren、Frankston、Boronia——共同具备四个富裕城区通常没有的特征:

1. 可负担性头顶空间:月供压力比低于 30%。价格撞到天花板之前还有涨幅空间。
2. 高土地占比:总价的 80% 以上是土地价值。建筑折旧,土地不折旧。Hampton Park 一套 620sqm 的 $700,000 房子,单位成交价里的土地价值,比 Glen Waverley 一套 550sqm 的 $1.6 million 房子还要高 [9]。
3. 强劲租赁需求:年轻家庭、基本服务岗位工人、新移民需要负担得起的住房。外东南区的空置率在 2021 年大部分时间里都低于 1.5% [10]。这些租客不会离开,因为他们没有更便宜的地方可去。
4. 改造潜力:大地块加上侧边车道,可以加建 granny flat,把回报率从 4% 推到 6% 以上,而不用改变地理位置 [11]。

富裕城区卖的是声望、生活方式、学校。但声望不会替你还月供。生活方式是你给自己买的——不是给你的投资组合买的。

我认识的最聪明的投资者,住在富裕城区,投资在平价城区。他们对「家」和「资产」的区别从不含糊。

买任何城区之前,先看这一个指标

打开 ABS Census QuickStats,找到这个城区 12。看中位家庭收入。然后按当前利率计算中位房价对应的月供,除以月家庭收入。

超过 30%?这个城区已经撞到可负担性天花板。价格可能维持,但很难跑赢大盘。

低于 25%?真的还有增长空间。未来十年的资本增值会出现在这里。

25% 到 30% 之间?可以接受,但要留意利率敏感性。

一个数字。三分钟算出来。足以让你避开房产投资里最常见的错误:在自己想住的地方买,而不是在数字跑得通的地方买。