我在 Hampton Park 买了 30 套房。下面说说为什么数字依然成立。

我先把那个让我爱上这个城区的数字摆出来。

91%。

根据 REIV 数据,这是 Hampton Park 房屋中位价过去十年的增长 1。穿过 COVID 封城,穿过把别的市场打死的加息周期,穿过那种让差一点的城区直接横盘的经济不确定性。91 个百分点。

而中位价依然停留在 $620,000-$650,000 这个区间——对那些想要 $700K 以下入门、底下还有真土地的投资者来说,这正是甜区。不是 townhouse。不是公寓。是一栋实实在在的独立屋,坐在 500+ 平方米的土地上,而政府没办法再造出更多土地。

自从我们开始把目光放在墨尔本远东南以来,我个人买入或帮客户买入的 Hampton Park 房产已经超过 30 套。下面我来一步步说,为什么数字一直成立。

宏观数据告诉你什么(以及它隐藏什么)

先把头条数字说完。Hampton Park 距墨尔本 CBD 大约 42 公里,位于 City of Casey——澳洲人口增长最快的市政区 2。

2022 年初的关键数据:

• 房屋中位价:约 $630,000 [1]
• 10 年增长:91%
• 中位上市天数:24 天
• 空置率:1.5%
• 人口增长(Casey LGA):过去 5 年年均 3.2% [2]
• 自住率:约 72%
• 家庭中位收入:$78,000 [3]

24 天的销售周期很有意义。意思是房子不会停留。挂出来,被看,被买走。实操层面,如果你周五在 realestate.com.au 上看到一套吸引你的,周一上面就已经有三个 offer 了。

1.5% 的空置率,在租赁市场分析师认为「平衡」的 2% 阈值之下 4。低于 2%,房东就有定价权。我见过 Hampton Park 的房子在挂出来出租后 48 小时内收到 40-60 个询问。这不是平衡市场。这是一个供应被饿出来的市场。

但宏观数字隐藏了一件事:Hampton Park 不是一个城区。视乎你在哪里下手,它至少是三个。

三个 Hampton Park(以及该锁定哪一个)

北片区,大致在 Hallam Road 和铁路线之间,是 1980 年代和 90 年代初的老房子。地块更大——600 到 800 平方米很常见。Weatherboard 和砖外墙。这些是开发潜力最高的房产。侧边通行,深后院,成型的前花园。如果你买房是为了加 granny flat 或将来 subdivision,这就是你的猎场。

中段,Pound Road 和 Hampton Park Shopping Centre 周围,什么都有。一些 90 年代,一些 2000 年代初。地块面积稍微缩小——典型 500 到 600 平方米。如果有 3 米以上的侧边通行,加 granny flat 还是可行的,但北片的老房子一般会留给你更多操作空间。

南端,靠近 Lynbrook 和 Glasscocks Road 之外的新区,主要是 2000 年代和 2010 年代建造。地块更小——350 到 500 平方米。这些房子更新,维护少,但土地占比被压缩了。在南片用 $650,000 买一栋 400 平方米地块上的房子,你付的更多是建筑、更少是土地。这违背我们的核心投资思路 5。

我几乎只在北片买。地块更大,房子更老(意思是相对于土地价值,收购价更便宜),开发潜力是内置的。

「Hampton Park 北片,你经常能看到 700 平方米的地块,$650,000 的购房价里,土地就值 $520,000 到 $560,000,」PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。「土地占比 80-86%。基本上等于房子白送你。」

Hampton Park 和邻居比起来怎么样?

这是每个做过基本研究的客户都会问的问题。「为什么不是 Cranbourne?为什么不是 Narre Warren?为什么不是 Berwick?」

问得好。我把内部跑的对比表给你看。

房屋中位价(2022 年初):

• Berwick:约 $830,000
• Narre Warren:约 $720,000
• Cranbourne:约 $660,000
• Hampton Park:约 $630,000 [1]

Hampton Park 是这个集群里最便宜的入门点。但关键在于——他们用的是同一套基础设施。同一条铁路线(Cranbourne/Pakenham 走廊)。同样的高速公路接入(Monash 和 South Gippsland)。同样的购物目的地(Fountain Gate 离 Hampton Park 十分钟车程,而它是墨尔本继 Chadstone 之后第二大的购物中心)6。

当一个城区比邻居便宜,但共用同样的基础设施和就业腹地时,就会出现定价套利。资本会从贵的城区流向便宜的城区,因为买家被挤出来了。这就是「价格势能」效应——在 Berwick 和 Narre Warren 突破 $750K 时,Hampton Park 受益于外溢需求。

这种事我是亲眼看着发生的。两年前,一位客户想在 Narre Warren $680K 的预算内找房,但 600+ 平方米的根本找不到。我们改去 Hampton Park,$615K 拿下一个 680 平方米地块,加了 granny flat,现在他们每周收 $920 的合计租金 7。每个季度都给我发一条感谢短信。

$650K 在这里到底能买到什么?

我给你描绘一下在 Hampton Park 北片 $650K 价位的真实房产。

你看的是一栋 1990 年建的砖外墙房子,640 平方米。三房一卫一车库。厨房自从 Keating 当总理之后就没动过。地毯也早就过气了。后院是块空白画布——平整,够深,侧门宽到货车都能进。

房子能住。不漂亮,但能住。投资者按现状出租,每周大约 $420-$450。$10,000 的装饰性翻新——内墙刷漆,地毯撕掉换 SPC 地板($62/平方米),换厨房把手和挡水板——把租金拉到 $500-$530 8。

但真正的价值不在房子。在那 640 平方米平整的土地,带 3.2 米侧边通行。这够后院加一个 30 平方米的 granny flat,我们建造价 $110,000 加 GST。Granny flat 租金:每周 $370。合计周租金:$870-$900 9。

总投入:$650K + $10K 翻新 + $110K 建造 = $770K。 年租金:$870/周 × 52 = $45,240。 毛回报率:5.9%。

在一个光土地就以每年 7-9% 增值的城区里,你一边赚 5.9% 的回报率,底下的资产一边在涨。这就是建立财富的双引擎。

我真正担心的风险

如果我说零风险,那是骗你的。是有的。诚实面对它,比假装一切完美更有用。

第一个风险:邻近新区的供应过剩。Cranbourne East 走廊——Botanic Ridge、Clyde——以一定速度在生产新的 house-and-land 套餐,偶尔会软化整片区的租赁需求。这些新建房吸引一类特定买家(想要新房的家庭,经常是用补贴的首次置业者),但当它们供应过多时,一部分租赁需求会从成熟城区被分流走。到目前为止,Hampton Park 的空置率还没受到实质影响,但值得盯着 4。

第二个风险:基础设施滞后。Casey 增长的速度比基础设施跟得上的速度快。学校满了。火车挤了。Hallam Road 走廊高峰期就是停车场。如果政府不按人口需求的速度投资交通和社会基础设施,宜居性会受影响,最终会盖住价格增长。Cranbourne 线复线项目预计 2024 年完成,是这一片最大的基建机会 10。

第三个风险:利率敏感度。Hampton Park 的买家和租客主要是中等收入家庭。这些家庭对加息感受非常深。可变利率持续在 4-5%,会增加财务压力,可能推高租金欠缴,也可能让一些租客付不起市场租金。这可以通过严格的租客筛选来管理——我们会拒绝任何租金占家庭税前收入超过 30% 的申请人——但是是个真实的考量 11。

这些都不是 dealbreaker。它们是需要主动管理的因素,而这正是我们做的事。

结论

Hampton Park 不会赢任何城区选美比赛。这里没有林荫大道,没有手作咖啡店,没有让房产摄影师心动的遗产街景。

它有的是更好的东西:基本面。

十年增长 91%。中位售出 24 天。空置率 1.5%。$650K 以下入门,600+ 平方米土地。侧边通行让 granny flat 加建可行。基础设施在改善。一群需要房子住的人。

我买房不是因为我喜欢这个城区。我买房是因为数字成立。而 Hampton Park 的数字一直成立。

如果你手上有 $650K,想要一个土地占比高的投资,产生 5-6% 回报率,有真正的开发上行,我在墨尔本东南走廊还没找到更好的风险调整后选择。把每条街都开一遍。看那些房子。自己算账。数据会讲故事。