可比成交小样本：中位价能说明什么，不能说明什么

统计旁必须有样本范围

可比成交小样本中位价总结的是选入的观察，不是市场全部房产。展示合格成交事件数、期间、地域规则和目标产品。若只有一宗，中位价就是那一宗成交价格。出现一个统计值，不能证明价格水平稳定，也不能自动预测另一套房的结果，观察范围应始终可见。

先逐宗核对

核对价格来源、contract date、建筑形态、配置、状态、产权，以及成交时是否建成。CAV 价格指引提到similar properties（相似房产）。1 样本少时，中位价会掩盖重要差别。保留逐项比较表，让买家能看到哪些真正接近、哪些只提供背景，而不是只接受一个汇总数字。

解释缺失数据的影响

严格过滤可能排除卫浴数、形态或成交价未知的记录，留下的样本可能偏向更新、宣传更积极或资料更完整的产品。列出缺失类别和已知覆盖限制。未公开价格不等于零价格成交；没有筛到记录不等于市场没有相关交易。缺失与真实不存在必须使用不同状态。

重复交易与独立房产分开

同一房产可能在期间多次出售。研究价格可保留不同事件，但不能把事件数说成独立建筑数。用于开发比较时，还要检查各次交易之间产品是否改变。后来的建成品成交与早期买地成交，即使同一地址，也不应自动进入同一个产品组。

敏感性比较不能偷偷换问题

严格产品组与更广组可以比较，但必须分别标出纳入规则。测试排除异常项或更换期间时，保留原始结果。不要不断放宽条件直到出现喜欢的数字。不同组之间的差别，应帮助解释不确定性，而不是允许你挑最乐观的值当成结论。

购买结论仍须附条件

稀疏结果可以支持继续检查或索取材料，不能替代针对房产的 valuation、法律审查或范围完整的预算。把已有支持的观察范围与未解决假设一起展示。找不到近似产品时，应说明证据缺口，不要通过没有依据的精确调整制造确定感。

买家常见问题

一宗成交中位价能可靠估计市场吗？

它只描述一宗选入成交，相关性取决于产品相似程度和证据。

未知成交价应记为零吗？

不应。价格缺失单列，并说明覆盖限制。

继续核查证据

用开发证据专题建立带来源的问题表，再查阅Development Insights 方法与当前工具。这些文章解释研究方法，不公开专有成交数据库，也不证明 approval、valuation 或未来结果。