墨尔本买家中介 vs 地产中介——到底谁在为你工作

地产中介——即卖方中介或挂牌中介——由卖家通过 authority to sell 聘用，报酬从卖家的交割款中支付。维州不设佣金费率：费率在授权书中议定，而 Consumer Affairs Victoria 要求中介在客户签署之前告知其佣金与费用可议。当费用按成交价百分比计（这很常见）时，房子卖得越贵中介赚得越多。那正是卖家花钱买的激励，完全正当——只不过它并不指向你。

买家中介（也叫 buyers advocate，在维州两者可互换）由买家聘用并付费。Consumer Affairs Victoria 把这个角色定义为“一名收费代表买家而非卖家行事的持牌 estate agent”。PremiumRea 收固定费：不论房价一律 $15,800 + GST，首次置业委托 $12,500 + GST，SMSF 购置 $18,500 + GST，仅拍卖代拍 $2,500 + GST。按百分比收费的买家中介也存在；我们宁愿自己的费用不随你花的钱上涨，但无论哪种，钱都是由你付给你自己的代表。

所以当你在周六早上走进开放看房，门口那位中介由卖家付费、对卖家负契约义务。他热心、乐于助人，而且并不在替你议价。这不是什么隐藏议程——这就是这个角色被发牌确立的结构；Consumer Affairs Victoria 之所以专门写给买家的指引，部分原因正是「误以为对方在代表自己」这个问题足够普遍。

Estate Agents Act 1980 (Vic) 设了两类资格。完整的 estate agent 牌照允许持牌人独立经营、开办中介公司、雇用代表并持有信托账户。agent’s representative 在持牌 estate agent 的监督下工作，不能作为主体独立经营。这两类在交易的买卖双方都存在；没有哪一类是「买方牌照」或「卖方牌照」。

牌照本身不规定持牌人代表交易的哪一方——那是通过委托书或售房授权书逐单确定的。一位持牌 estate agent 完全可以在一套房产上代表卖家，在另一套无关房产上代表买家。他们不能做的，是在同一笔交易里代表双方：依 Estate Agents (Professional Conduct) Regulations 2018，持牌人不得因代理他人而使自身利益与客户利益冲突，且同一笔交易不得同时向客户与消费者收取佣金。

同一套规章给两种角色附加同样的义务：以客户最佳利益行事——除非这样做违法、不合理、不正当或违背客户指示；公平、诚实、善意并尽己所能行事；推荐供应商时披露与其的个人或商业关系；未经授权不得使用或披露客户的保密信息。投诉路径也是共享的——执业行为投诉走 Consumer Affairs Victoria。对你重要的不是牌照，而是站在你面前的这个人此刻处在哪一份合同里。

还有一条边界值得随身带着：牌照背后的赔偿机制 Victorian Property Fund，赔的是中介挪用或侵占信托款项与财物造成的损失。Consumer Affairs Victoria 明确说明，仅因执业不当、错误建议或对房产的不实陈述，索赔不能成立。牌照保护的是信托账户里的钱；无论哪一侧，它都不为判断力兜底。

诚实的版本是结构性的，不是统计性的。第一是议价：不管你有没有人，那笔交易里都有人在议价，而如果你没有代表，房间里唯一的专业议价者是和对方签约的。在我们自己的委托档案中，相对最初要价的节省金额通常落在 $30,000 至 $80,000 之间——但「最初要价」并不是我们公开数据集中的字段，所以这个区间来自我们的记录，无法通过那个 DOI 独立复现。请把它当成我们的观察，而不是市场费率，也不是对你这笔交易的承诺。

第二是可比成交的纪律。没有代表的买家通常只有一个参照点——卖这套房的中介给出的报价区间——而真正重要的分析，是真正可比的房产近期实际结算了多少，并按土地、状况与位置逐项调整。这种分析任何愿意花时间的人都能做；问题在于绝大多数买家不会做，而主动提出帮忙的那个人站在对面。

第三是渠道。有一部分房产从未公开挂牌就成交了，走的是机构之间的关系。买家中介机构能看到其中一部分流量；没有代表的买家看到的是门户网站。我们不会公布「我们此刻手上有多少个 off-market 机会」这类滚动数字，因为那不是公司之外的任何人能核实的数字。

第四，也是最难定价的：最终买下的到底是哪一套。真正昂贵的错误很少是「为对的房子多付了一点」，而是「把错的房子买得很漂亮」。卖方中介挂的是房子，没有任何理由把你引向另一个城区。买家中介的工作里明确包含一句「这套不符合你的需求，我们再等」。我们不会给这个论点安上增长百分比；本页早前版本这么做过，用具体的年增长率去对比「衰退」与「可比」城区，那是我们无法证实的前瞻性预测，已经删除。

打到我们策略电话的咨询里，大约三分之一并不需要完整委托，我们会在电话里直说。常见情形：你已经锁定了某一套具体房产，只想要议价或拍卖代拍的帮助——那正是 $2,500 + GST 拍卖代拍档存在的意义；你在预算上限买房的理由并不是财务性的（学区、离家人近），优化本身不是目标；或者你在自己已经很熟的城区买熟悉的房型，是自家片区里的第二、第三次出手。

代表价值在结构上最高的情形：首次投资者、在陌生城区买房的首次置业者、已就基金取得持牌建议的 SMSF 受托人、海外居民买家，以及那些存款周期长到「一次买错会显著推迟下一次」的人。

还有一条对我们同样适用的边界：PremiumRea 不持有 Australian Financial Services Licence，也不持有 Australian Credit Licence。是否通过 SMSF 或家族信托购买、是否借款与借多少、以及用哪家贷款机构或哪款产品，都是持牌财务顾问、注册税务代理与持牌贷款经纪的问题。estate agent 牌照不授权做这些——交易的哪一侧都不授权。

在谈任何具体房产之前先问：「你是这套房的卖方中介，还是代表买家？」卖方中介会告诉你他代表卖家——他们受过这样的训练，因为行为规则要求他们诚实行事并维护卖家利益，装成别的样子两条都违反。买家中介应当说自己代表买家、不收卖家的钱。任何说自己在同一笔交易里「买卖双方都做」的人，描述的是规章不允许的事。

然后落到纸面上验证。在任何买家中介的委托书里，找一条明确条款：就其带你看的房产，该中介不接受卖方中介、开发商或建筑商的 spotter’s fee（介绍费）或任何其他报酬。PremiumRea 的委托书里有这一条；请向每一家竞争对手书面索取他们的版本，而不是口头认可。

最后核实牌照本身。Consumer Affairs Victoria 公开注册表免费，会显示牌照号及授予、交回、注销与暂停日期、公司持牌人的董事、其雇用的代表，以及任何影响该持牌人的法庭或仲裁庭命令。抬头上的公司和你实际打交道的个人都要查——交易的两侧都要查。