墨尔本买家中介的尽职调查，到底在查什么

Consumer Affairs Victoria 发布了一份面向住宅买家的 due diligence checklist，而每一位卖家或 estate agent 都必须在任何 open for inspection 时向潜在买家提供该清单的副本，并在其网站上放上链接或提供副本。它免费、篇幅不长，而大多数买家从不读它。

这不是一份营销文件。它点名的是那些会给买家带来限制或义务的具体问题：噪音、交通与气味等城市生活影响；owners corporation 的要求与费用；growth area 基础设施摊派；洪水与山火风险；乡村地块义务，包括杂草、原生植被与害兽；采矿与地下资源活动；土壤与地下水污染；地界与测量；planning control 与分区限制；建筑安全、报建与 heritage 要求；水、电、燃气与网络接驳；以及买家在合同下的法律权利。

请把它当成议程，而不是答案。每一行都是一个问题，都必须针对这个具体地块转化成一条结论——本页余下的部分，讲的就是这个转化怎么完成。

Sale of Land Act 1962 (Vic) 要求卖方在合同签署前向买方提供一份声明，业内一律称为 section 32。它动辄几十页，是整笔交易中风险密度最高的一份文件——产权限制、covenant、easement、encumbrance、来自公共机构的通知与命令、owners corporation 材料、以及市政接驳信息，全部藏在里面。

读得对，意味着交叉比对而不是快速浏览。一条禁止建第二套住宅的 covenant，只有在你原本打算建时才要命；一条 easement 的影响，取决于它从地块的哪个位置穿过；而一份来自公共机构的通知影响极大，却很容易夹在两份附表之间被漏掉。我们逐条读，把内容与规划报告、地籍图交叉核对，然后用平实的语言写回结论，并在任何东西被签署之前做一次电话说明。

这部法律修订频繁——截至 2026 年 7 月 1 日的在生效授权版本是第 173 版——所以从某个网页抄来的披露清单老化得很快。这也是本页把你指向现行清单与现行法条、而不是复制其中任何一份快照的原因之一。

每一个维州地址都可以从 VicPlan 免费生成一份 planning property report，列出该具体地块所属的 planning zone 以及适用于它的每一个 overlay，底层空间数据每周更新。跑一遍大约一分钟，是最快能弄清一块地上是否有 Heritage Overlay（遗产保护覆盖区）、Bushfire Management Overlay（山火管理覆盖区）、Land Subject to Inundation Overlay（易淹没土地覆盖区）、Environmental Significance Overlay（环境重要性覆盖区）、Public Acquisition Overlay，或者同时有好几个的办法。

最能改变购买决定、同时也最常被买家完全没听说过的，是 Victoria Planning Provisions 第 45.01 条的 Public Acquisition Overlay。它标识拟由公共机构征收的土地——征收机构与征收目的写在各规划方案该条款的附表里——把受影响的土地保留给该用途，并使其上的建筑与工程需申请 permit。如果地块的一部分压在 PAO 下，那么可开发面积与这处房产的未来，就不是售房照片所暗示的样子，再周密的翻新规划也改变不了这一点。

overlay 是起点而不是判决。真正重要的是它对你手上那份计划的实际影响：Heritage Overlay 约束的是拆除与外立面改动，对室内几乎不置一词；Bushfire Management Overlay 改变的是建造标准，因而改变造价；Environmental Significance Overlay 通常管的是植被移除。我们把每一次命中翻译成它对你实际计划的影响，并同时调取该地块在 council 的报建历史——一份被拒的申请，等于告诉你该责任机构对这块地已经作过什么判断。

在我们的委托档案中，一次房屋与虫害检查的费用通常在 $600 至 $1,200 之间，视房屋大小与复杂度而定。这是我们自己档案里的观察，不是公开市场数据——请自己去拿报价。

我们会陪你到场，而不是等 PDF。书面报告是你留存的东西，但真正有用的信息，往往是验房师站在那个部位前面时说出来的话：他有多确定、一处湿度读数是渗漏还是偶发、一道位移裂缝是陈年的还是仍在活动、以及他还想再看哪里。这段对话事后是很难从报告里还原出来的。

检查是第三方费用，由验房师直接收取并按成本转交——我们陪同但不加价。如果某位买家中介把它打包进自己的服务费，请要求单独列出；并且请注意，依 Estate Agents (Professional Conduct) Regulations 2018，持牌人推荐供应商时必须披露与其的个人或商业关系，这包括验房师、conveyancer 与贷款经纪。

可比成交分析只回答一个问题：近期，真正与这套相似的房产，实际成交价是多少。我们以同城区近期的已结算成交为基础，对不同之处逐项调整——土地面积、朝向、状况、格局、在街道上的位置——并在你出价或递交 offer 之前，把它与报价区间放在一起，而不是之后。

我们不公布“我们的客户平均比中位数低买 X%”这类标题数字。本页早前版本给过，而那个数字无法从我们持有的任何东西中复现：它没有样本量、没有时间区间、也没有分母；按澳大利亚消费者法，证明这类主张的责任在我们身上，不在读者身上。我们的替代做法是把整份成交记录公开，让你自己想算什么就算什么。

那份记录是 345 笔结算交易，offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，以 CC-BY 4.0 开放数据发布并带永久 DOI（10.5281/zenodo.20095886）。在这 345 笔购置中，改造后毛收益率的中位数为 5.77%，其中毛收益率的定义是年租金除以“购入价加改造投入”，未扣除 land tax、管理费、保险、维护、空置与贷款利息。

在你作出承诺之前，我们会按三种处理方式给房产建模——原样出租、表面翻新、结构性改造——所用的是该城区、该格局的租金可比案例，以及针对具体施工范围的造价估算。这些是决策输入，不是预测，我们以带可见假设的区间形式呈现，而不是给一个单一数字。

我们唯一公开的结果类数字，是已结算交易的历史中位数。按策略拆分同样这 345 笔、同样 2023 年 1 月至 2025 年 9 月区间：212 笔加建 granny flat（副住宅）的改造后毛收益率中位数为 5.79%，48 笔 rooming house（分租屋）改造为 6.94%，85 笔仅做表面装修的为 5.16%。每一种策略内部的离散度都很大，其中任何一个数字都不构成对任何单一房产的预测。

本页早前版本发布过一个通用收益率阶梯——“不动 3.8%、表面翻新 4.2%、结构改造 4.8%”——既不对应任何房产，也不对应任何数据，已删除。如果有任何顾问针对你还没买下的房子给出一个前瞻收益率，请问清楚它是怎么算出来的，以及租金比预期低 10% 时它会变成什么。

在 private sale 中，Sale of Land Act 给你三个完整工作日的冷静期，起算点是你签字之日，而不是卖家签字之日。在这个窗口内撤销的成本是 $100 或成交价的 0.2%，取其高者。这是一张真实的安全网，而且很短。

它也恰恰在买家最常遇到的那些情形中消失：在公开拍卖上成交，或在拍卖前后三个完整工作日内成交，不适用；主要用于工商业用途的房产不适用；超过 20 公顷的农用地不适用；就同一房产以同样条款重复签约不适用；买家本身是 estate agent 或法人实体也不适用。

这就是全部的排序理由。可比成交要在你出价或递交 offer 之前落地。房屋与虫害检查要安排到其结论落在冷静期之内——或者在没有窗口的拍卖场合，落在拍卖日之前。section 32 审阅与 overlay 核查要在任何东西变为无条件之前完成。在交换合同之后才到手的发现，是你花钱买了却用不上的信息。