墨尔本买家中介尽职调查流程到底查什么

我们的团队会全程陪同你参加每一次建筑与白蚁检查，确保没有遗漏任何问题。根据房产大小和复杂程度，这类检查费用在 $600 到 $1,200 之间。我们会帮你问那些关键问题——结构隐患、湿度读数、白蚁活动——让你不会在过户后突然面对 $40,000 修复账单。

检查当天，我们会用照片和书面报告记录所有发现。如果白蚁检查员发现白蚁活动，我们会量化风险：比如，治理和修复费用可能在 $5,000 到 $15,000 之间。每一项金额都会在你报价前详细沟通。

我们会协调检查在冷静期结束前完成，帮你争取议价或退出的主动权。仅 2023 年，我们就有 22% 的检查房产发现问题，帮客户避免了大量意外支出。

我们会分析同一城区近 6 到 10 套已成交房产，对比土地面积和房况。如果类似房产均价 $1,150,000，而你的目标房产报价 $1,200,000，我们会深挖原因——是 $50,000 厨房翻新，还是土地面积大 15%？

我们的流程会对每套对比房逐项调整：比如新装修浴室加 10% 溢价，后院面积小则减 $30,000。所有数字都会体现在专属报告里。

我们会在你出价前把分析结果给你，这样你清楚自己是按市场价买房，还是有溢价风险。2024 年，我们的客户通过对比分析，通常比区域中位价低 4-7% 成交。

Section 32（卖方声明）文件可能长达 60 多页，充满特殊条款和细则。我们的买家中介会逐条阅读——重点关注分区异常、PAO 披露和产权限制。

每个特殊条款都会与 council 记录和规划 overlay（覆盖区）交叉核对。如果出现 PAO（公共征收覆盖区），我们会重点提示风险：真实案例中，有客户 $120 万买房漏看 Section 32 里的 PAO 条款，结果 11 个月后 council 征收了 30% 土地，损失 $360,000。

我们会用通俗易懂的方式总结所有发现，重点标出如限制性契约、负担等内容。所有客户都会收到书面报告和电话讲解，签约前充分沟通。

墨尔本的房产最多可能有 54 种 council overlay（覆盖区）——从 HO（遗产保护覆盖）、BMO（防火管理覆盖）到 PAO（公共征收覆盖）等。我们会逐条排查每一个 overlay，重点关注洪水区、未来道路拓宽等风险。

我们会向 council 申请规划许可历史，核查 2010 年以来的所有批准或被拒项目。如果房产 2018 年曾申请第二套住宅但被拒，我们会提醒这类隐患——往往会影响开发潜力，金额高达 $150,000。

我们会用 council GIS 工具将 overlay（覆盖区）直观映射到你的房产上，并总结所有影响。例如，环境重要性覆盖区（ESO）可能限制砍树，合规费约 $5,000。

买房前，我们会在周二早上 7 点实地步行——这时垃圾桶已推出，租客上班，路边停车最紧张。实地考察能看到邻居房屋类型、道路噪音和垃圾情况。

我们会统计每户路边车辆数（一般为 2-4 辆），记录垃圾桶溢出比例（高密度街区约 15%），并留意主干道噪音。这些因素每年可能影响租金回报率高达 0.5%。

所有发现会写入书面报告给你——让你清楚这条街是否符合预期，还是可能因垃圾和噪音每年多花 $3,000 维护费。

我们会基于三种装修情景测算租金回报率：原样出租、简单翻新、结构性大翻新。例如，什么都不做的情况下，回报率可能是 3.8%（$1.2m 年租金 $45,600）；如果投入 $40,000 做简单装修，回报率可能提升到 4.2%。

全结构翻新成本约 $120,000，回报率有机会提升到 4.8%，但前提是市场能接受更高租金。我们会分析区域内 6-10 套同类房产租金，确保每个数字有依据。

我们的测算会在你做决定前提供，让你清楚每种方案的成本、回报及与区域均值的比较。这都包含在我们 $15,800 + GST 的固定服务费里。