白板法:我们如何在 30 分钟内分析一个城区

我们推荐给客户的每一个城区,都会过一套标准化的分析框架。我们管它叫「白板法」,因为一开始我真的是在团队会议上在白板上画出来的。

这套框架有七个数据点。任何一个不过,这个城区就被淘汰。没有例外,没有直觉,没有「但是感觉不错」。只看数据。

下面就是这套框架。你自己可以用它去评估澳洲任何一个城区。

七个指标

**1. 土地供应。**这个城区里还有可开发的空地吗?如果有——尤其是大规模的 greenfield 新区——这条直接不过。无限供应 = 没有稀缺溢价。查规划方案里是否有 UGZ(Urban Growth Zone)或者类似的划定,这些都标志着持续的 greenfield 开发。

**2. 空置率。**低于 2% = 租赁需求健康。低于 1% = 危机级别的供不应求(房东市场)。高于 3% = 供应过剩风险。数据源:SQM Research,每月更新。

**3. 中位上市天数。**房子卖得多快?30 天以内说明需求强劲。60 天以上说明买家在犹豫。数据源:CoreLogic 或 Domain 的城区画像。

**4. 可负担性比率。**中位房价除以中位家庭收入。6-8 倍是甜蜜点——对首次置业者和年轻家庭够便宜,同时又贵到能把投机性的 H&L 套餐排除在外。10 倍以上 = 可负担性被拉紧。5 倍以下 = 可能存在经济疲软。

**5. 人口年龄结构。**我们瞄准 25-44 岁年龄段占主导或在增长的城区。这是「组建家庭」的年龄段——也是产出最强住房需求的那一类人口。中位年龄在 50 以上的城区,大概率已经进入「空巢/换小房」阶段。数据源:ABS Census 和 .id 的人口预测。

**6. 自住率。**多大比例的住宅是自住的?65% 以上 = 社区稳定,价格底部扎实(自住业主不会恐慌抛售)。50% 以下 = 投资者占主导,下行时波动更大。数据源:ABS Census。

**7. 公寓/unit 密度。**住宅存量里公寓或 unit 占多大比例?10% 以下 = 独立屋主导的市场,带稀缺溢价。20% 以上 = 中密度供应,会压制独立屋价格的增长。数据源:ABS Census 的住宅结构数据。

「七个数字,三十分钟。如果你花 30 分钟都找不到一个城区的数据,那你根本没装备好在那里投资。如果数据过不了这七条,那你也没那个论据在那里投资。」—— Joey Don,PremiumRea

我们目标城区的打分

给你看三个我们的核心城区怎么过的:

Hampton Park:

1. 土地供应:没有。全部被分配。通过。
2. 空置率:0.8%。通过。
3. 上市天数:22 天。通过。
4. 可负担性:5.8 倍。通过。
5. 年龄结构:30-39 段是最大群体。通过。
6. 自住率:72%。通过。
7. 公寓密度:3%。通过。 结果:7/7。

Cranbourne:

1. 土地供应:几乎没有。外围有一些开发,但核心区已经分配完。通过。
2. 空置率:1.1%。通过。
3. 上市天数:25 天。通过。
4. 可负担性:5.5 倍。通过。
5. 年龄结构:25-39 段为主导。通过。
6. 自住率:68%。通过。
7. 公寓密度:5%。通过。 结果:7/7。

Point Cook(一个失败的例子):

1. 土地供应:大片 UGZ,数以千计的地块在开发中。不通过。 结果:第一条就被淘汰。我们不再往下分析。

常见问答

这些数据去哪里找? 空置率:sqmresearch.com.au。上市天数:domain.com.au/suburb-profile。可负担性:ABS 的中位收入数据加 CoreLogic 的中位房价。人口年龄:profile.id.com.au 或 ABS Census QuickStats。自住率和住宅结构:ABS Census QuickStats。

一个城区在某一项上不过,还能是一个好投资吗? 很少。这七个指标的设计是「集体必要」的。一个人口画像很好但土地供应无限的城区(比如 Wyndham)会跑输大盘。一个土地稀缺但人口老化的城区(比如 Rowville 的某些片区)会原地停滞。七条必须全过。

这些指标多久核查一次? 空置率每月变——每次买房前都查一次。人口数据跟着 Census 更新(每 5 年一次)。土地供应变化通过规划方案修订公布。大多数指标每 12 个月做一次完整刷新就够了。