财务与税务

澳洲房产税务抵扣 —— 能抵的和不能抵的(2026)

作者：PremiumRea Investment Team· Editorial Team发布于 2024-07-22

Worked examples, not forecasts

Yields, returns, build costs, rents, ROI percentages, payback periods, refinance outcomes, and "before / after" comparisons shown in guides, articles, and marketing materials are illustrative examples based on past PremiumRea transactions or standard scenarios. They are not projections of what any particular property will achieve for any particular investor. Actual outcomes depend on purchase price, loan structure and interest rate, renovation cost, vacancy, maintenance, council rates, land tax, insurance, depreciation, personal tax position, and broader market movements — none of which are guaranteed.

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当年 100% 可抵扣的费用

这些支出在发生当年可完全抵扣应税收入:

房贷利息(最大一块):

只付利息贷款: 100% 的还款都可抵扣
P&I 贷款: 只有利息部分可抵扣
$560K IO 贷款 @ 6.5%: 每年 $36,400 可抵扣

年度持有成本:

地税: 约 $2,000/年(因土地价值和权属结构而异)
Council 物业税: 约 $2,000/年($1,300–$3,298 视议会而定)
水费与服务费: 约 $650/年
建筑与房东保险: 约 $1,500–$2,900/年

物业管理:

管理费: 收租的 4.90%–8.90% + GST
招租费: 新租客入住时 1–2 周租金
营销: REA 挂牌 $217 + GST,已租标牌 $163 + GST

维修和维护(视情况):

刷漆: 维持可抵扣(改善就不行)
水管维修: 可抵扣
虫害处理: 可抵扣
园艺维护: 可抵扣

安全合规:

燃气安全检查: 约 $250(每 2 年)
电气安全检查: 约 $250(每 2 年)
烟雾报警器检查: 约 $100(每年)

不能抵扣(计入 CGT 成本基数)

这些成本当年不能抵扣,但会计入房产的成本基数,最终卖房时降低资本利得税(CGT):

购买成本:

印花税: 约房价 5.5%($700K 约 $37,000)
买家服务费: $15,800 + GST
过户/法律费用
建筑与虫害检查: $450–$550

贷款成本:

本金偿还(只有利息可抵)
LMI(房贷保险): $15,000–$18,000
贷款申请费

资本性改造(增值项目,非维持):

新装厨房: $12,000–$15,000
granny flat 建设: $110,000+
卫生间装修: $15,000
结构修复: $30,000+

重要区分: 换一个坏水龙头 = 维修(可抵扣)。整套升级成设计师款五金 = 资本性改造(当年不能抵,但可按折旧摊)。

折旧 —— 不用花钱的税务抵扣

折旧让你就建筑与固定设施的"磨损"申报税务抵扣 —— 不用花一分钱现金。

建筑折旧: 每年建造成本的 2.5%

一套 $110K 的 granny flat 每年产生 约 $2,750 建筑折旧
37% 边际税率: 每年税务好处约 $1,018
45% 边际税率: 每年税务好处约 $1,238

固定设施折旧(Division 40):

地毯: 10 年有效寿命
热水系统: 12 年有效寿命
空调: 10 年有效寿命
厨房电器: 12 年有效寿命

折旧报告: 请 quantity surveyor 出一份报告($600–$800)。这份报告会识别所有可折旧项目,你的会计师据此做税务申报。在典型投资房上,每年折旧抵扣可达 $5,000–$15,000。

实际效果:

房产年租金收入: $28,600
支出(利息、税费、保险): $42,550
现金亏损: $13,950
折旧(非现金): $5,000
合计税务亏损: $18,950
45% 税率退税: $8,528(不含折旧时是 $6,278)

常见问题

投资房的哪些支出可以在当年全额抵扣？

最大的一项是房贷利息 —— 以 $560K、6.5% 只付息计算，约为每年 $36,400。此外还有约 $2,000 的土地税、约 $2,000 的市政费（各市政区间为 $1,300–$3,298）、水费与服务费、房东保险、按实收租金 4.90%–8.90% + GST 计的物业管理费、招租费与营销费用，均可在支付当年抵扣。

在税务上，"维修"和"资本性改良"怎么区分？

换掉一个坏掉的水龙头属于维修，可在支付当年抵扣。把全屋水龙头升级为设计款则属于资本性改良 —— 不能当年抵扣，但可按年折旧并计入 cost base。以维持现状为目的的刷漆可抵扣；作为整体改良一部分的刷漆通常不可。

哪些房产支出是计入 cost base 而不是当年抵扣的？

约为购买价 5.5% 的印花税（$70 万约 $37,000）、$15,800 + GST 的买家中介费、过户与法律费用、$450–$550 的建筑与虫害检查、$15,000–$18,000 的 LMI、贷款申请费，以及 $12,000–$15,000 的厨房或 $110,000 以上的 granny flat 等资本性改良。这些减少的是出售时的应税增值额，而不是当下的收入。

折旧如何降低投资房的税负？

折旧让你在当年不实际支出的情况下，为建筑与固定装置的损耗申报抵扣。建筑部分按建造成本每年 2.5% 折旧，因此一套 $110K 的 granny flat 每年产生约 $2,750 的折旧，在 37% 边际税率下约合 $1,018。

Division 40 的装置折旧是什么？各项的有效年限是多少？

Division 40 涵盖的是设备与装置，而不是建筑本体。常用的有效年限为：地毯 10 年、热水系统 12 年、空调 10 年、厨房电器 12 年。每一项按自己的折旧表计算，而不是按建筑折旧率计算。

申报折旧一定要请 quantity surveyor 出报告吗？

由 quantity surveyor 出具的折旧表费用为 $600–$800，会列出所有可折旧项目，形成你的会计师据以申报的折旧计划表。该报告费本身也可抵税。是否值得委托取决于房产的年份与装修情况 —— 请询问你的会计师。

折旧与现金亏损在一套典型投资房上是怎么叠加的？

按本指南的算例：一套房年租金 $28,600、支出 $42,550，现金亏损 $13,950。再加上 $5,000 的非现金折旧，税务亏损总额变为 $18,950 —— 抵扣额大于实际掏出去的现金，这正是折旧收益的运作机制。

维州房东的安全合规费用可以抵扣哪些？

每两年一次约 $250 的燃气安全检查、每两年一次约 $250 的电气安全检查，以及每年一次约 $100 的烟雾报警器检查，均可在支付当年抵扣。它们同时也是强制项目，无论如何都要花。PremiumRea 不是注册税务代理。

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