当年 100% 可抵扣的费用
这些支出在发生当年可完全抵扣应税收入:
房贷利息(最大一块):
- 只付利息贷款: 100% 的还款都可抵扣
- P&I 贷款: 只有利息部分可抵扣
- $560K IO 贷款 @ 6.5%: 每年 $36,400 可抵扣
年度持有成本:
- 地税: 约 $2,000/年(因土地价值和权属结构而异)
- Council 物业税: 约 $2,000/年($1,300–$3,298 视议会而定)
- 水费与服务费: 约 $650/年
- 建筑与房东保险: 约 $1,500–$2,900/年
物业管理:
- 管理费: 收租的 4.90%–8.90% + GST
- 招租费: 新租客入住时 1–2 周租金
- 营销: REA 挂牌 $217 + GST,已租标牌 $163 + GST
维修和维护(视情况):
- 刷漆: 维持可抵扣(改善就不行)
- 水管维修: 可抵扣
- 虫害处理: 可抵扣
- 园艺维护: 可抵扣
安全合规:
- 燃气安全检查: 约 $250(每 2 年)
- 电气安全检查: 约 $250(每 2 年)
- 烟雾报警器检查: 约 $100(每年)
不能抵扣(计入 CGT 成本基数)
这些成本当年不能抵扣,但会计入房产的成本基数,最终卖房时降低资本利得税(CGT):
购买成本:
- 印花税: 约房价 5.5%($700K 约 $37,000)
- 买家服务费: $15,800 + GST
- 过户/法律费用
- 建筑与虫害检查: $450–$550
贷款成本:
- 本金偿还(只有利息可抵)
- LMI(房贷保险): $15,000–$18,000
- 贷款申请费
资本性改造(增值项目,非维持):
- 新装厨房: $12,000–$15,000
- granny flat 建设: $110,000+
- 卫生间装修: $15,000
- 结构修复: $30,000+
重要区分: 换一个坏水龙头 = 维修(可抵扣)。整套升级成设计师款五金 = 资本性改造(当年不能抵,但可按折旧摊)。
折旧 —— 不用花钱的税务抵扣
折旧让你就建筑与固定设施的"磨损"申报税务抵扣 —— 不用花一分钱现金。
建筑折旧: 每年建造成本的 2.5%
- 一套 $110K 的 granny flat 每年产生 约 $2,750 建筑折旧
- 37% 边际税率: 每年税务好处约 $1,018
- 45% 边际税率: 每年税务好处约 $1,238
固定设施折旧(Division 40):
- 地毯: 10 年有效寿命
- 热水系统: 12 年有效寿命
- 空调: 10 年有效寿命
- 厨房电器: 12 年有效寿命
折旧报告: 请 quantity surveyor 出一份报告($600–$800)。这份报告会识别所有可折旧项目,你的会计师据此做税务申报。在典型投资房上,每年折旧抵扣可达 $5,000–$15,000。
实际效果:
- 房产年租金收入: $28,600
- 支出(利息、税费、保险): $42,550
- 现金亏损: $13,950
- 折旧(非现金): $5,000
- 合计税务亏损: $18,950
- 45% 税率退税: $8,528(不含折旧时是 $6,278)