墨尔本首次购房买家中介——以及你首先该拿到的那几项

First Home Owner Grant 是 $10,000，由 State Revenue Office of Victoria（维州税务局）发放。它仅限新房：新建或从未被居住过，且此前未被出售、出租或用于短租——这包括「大幅翻新」的房子以及在拆除后重建的房子。房产估值须不超过 $750,000，且至少一位申请人须把它作为 principal place of residence 居住至少 12 个月，起算时间为交割或竣工后 12 个月之内。如果你买的是二手房，这一项拿不到。

首次购房者的印花税豁免或减免是另一项，由同一机构管理，而且因为不限新房，对大多数墨尔本买家来说更值钱。应税价值不超过 $600,000 完全不缴 land transfer duty，$600,001 至 $750,000 之间减征。条件是：买家须为自然人（不能是公司或信托）、年满 18 岁、且为澳洲公民或永久居民；购买须按市场价进行；并且至少一位买家须在交割后 12 个月内开始、连续 12 个月把该房作为 principal place of residence 居住。空地的自住时限为拿到 occupancy certificate 起 12 个月或交割起 36 个月，以先到者为准。

第三项是联邦层面的。澳洲政府 5% 首付计划——此前叫 Home Guarantee Scheme，再往前叫 First Home Loan Deposit Scheme——允许符合条件的首次购房者以最低 5% 首付购房且不需支付 Lenders Mortgage Insurance，符合条件的单亲家长最低 2%。截至 2026 年 8 月 31 日，该计划没有收入上限，名额不限，也没有排队，并且适用于新旧的独立屋、联排别墅与公寓。房价上限存在且按地区不同，请查你要买的那个区域的当期上限。

本页早前版本写的是这个首付计划有 $125,000（单身）/ $200,000（伴侣合计）的收入上限。那些上限已于 2025 年 10 月 1 日取消。我们选择把这条更正明写出来，而不是悄悄改掉，因为读过旧版本的首次购房者可能因此以为自己不符合资格——而事实上是符合的。

补贴与印花税优惠是分别审核的，测试标准也不同，混乱大多出在这里。在墨尔本买一套 $650,000 的二手房，你拿到的是减征的印花税、拿不到补贴。买一套 $700,000 的新联排，两项都可能拿到。而不论哪一种，买到 $780,000 就两项都没有，因为两项都止步于 $750,000——这意味着略高于门槛的一笔交易，可能比略低于门槛的贵出相当一截，而这道算术值得在你定上限之前做，而不是之后。

自住条件是人们通常在交割之后、而不是之前丢掉的那一项。补贴与印花税优惠都要求产权上的某一位在交割后 12 个月内开始、连续 12 个月把该房作为 principal place of residence 居住。买下来立刻出租，或者第八个月搬去外州，都会让这项权益处于风险之中。如果你的计划有可能变，请在签字之前和你的 conveyancer 说，而不是等 State Revenue Office 来信之后。

资格还取决于此前的持有情况，而这个测试比多数人以为的更宽：你或你的配偶／伴侣在 2000 年 7 月 1 日之前持有过的房产，或者在 2000 年 7 月 1 日当天或之后、在你们任一人持有或部分持有的房子里连续住满六个月，都可能让你出局。请拿你自己的历史去对 SRO 的资格页面，而不是靠推测。

最后，以上都不是建议。首付计划是否适合你、该借多少、以及用哪家贷款机构或哪款产品，都是信贷问题——PremiumRea 不持有 Australian Credit Licence，也不推荐贷款机构或贷款产品。请把这些带去持牌贷款经纪或直接问贷款机构；印花税与补贴的资格问题请带去你的 conveyancer 或注册税务代理。

说实话：最强的那一项不是议价，而是在时间压力下的城区与房产选择。首次购房者通常是在一个自己从未交易过的市场里、用周末的时间、面对一群以此为职业的人，做人生最大的一个决定。最能帮上忙的工作是：一份写下来的需求书、一份基于已结算可比成交（而不是挂牌要价）搭出的候选清单，以及一个在情绪部分开始之前就定好的最高价。

第二件是尽职调查的排序，而这正是冷静期规则起作用的地方。私人协议交易里你有三个完整工作日，自你签字之日起算——不是卖家签字之日——撤销的成本是 $100 或成交价的 0.2%，取其高者。拍卖则完全没有冷静期，拍卖前后三个完整工作日内成交也没有，所以 section 32 审阅、规划与 overlay 核查、房屋与虫害检查，全都必须在落槌之前落地。

我们不会告诉你能省多少。本页早前版本给过我们首次购房委托的平均节省金额；那个数字无法从我们公开的任何东西中复现，而按澳大利亚消费者法，证明它的责任在我们身上，所以它被删除了，而不是另找来源圆回来。我们会说的是我们收多少——固定 $12,500 + GST——以及那通免费的 30 分钟电话之所以存在，一部分正是为了在答案是「你不需要我们」时把这句话说出来。

我们确实加不了多少的情形：你在那个城区长大、房型也很熟；你已经锁定了某一套具体房产、只想要拍卖当天的帮助（那是 $2,500 + GST 的仅代拍档）；或者这次购买的驱动因素本来就不是价格——学区、离家人近——优化本身并不是目标。

与我们 $15,800 + GST 标准委托完全相同的端到端流程：书面需求书、城区候选清单、on-market 与 off-market 房源搜寻、看房、尽职调查、议价或拍卖代拍，以及交割协调。价格更低，是因为首次购房的需求通常更窄——一两个城区、自住标准、更紧的价格带——而不是因为哪一步被拿掉了。

不在服务费内、也不应该被任何人打包进去的：conveyancer、房屋与虫害检查（在我们的委托档案中通常为 $600–$1,200）、向 State Revenue Office 缴纳的 land transfer duty、任何贷款经纪或银行费用，以及自交割起的保险。如果某位买家中介的报价把第三方成本混在自己的数字里，请要求单独列出。

两件我们不会做的事。就我们带你看的房产，我们不接受卖方中介、开发商或建筑商的任何报酬——请向你接触的任何机构书面索要这一条款。以及我们不就融资、也不就「作为一项财务决策该不该买」提供建议；我们不持有 Australian Financial Services Licence，也不持有 Australian Credit Licence。

一：读 Consumer Affairs Victoria 的 due diligence checklist。卖家或其中介在每一次 open for inspection 时都必须让你拿到它，它免费，而且点名了会给买家带来限制或义务的具体问题——planning control 与分区、洪水与山火风险、报建与 heritage、owners corporation 义务、污染、地界、市政接驳，以及你在合同下的权利。

二：直接到主管机构页面上核对你自己对补贴、印花税优惠与首付计划的资格，而不是通过任何网站上的摘要——包括这一页。门槛会动，你读到的是哪个版本很要紧。

三：在免费的 Consumer Affairs Victoria 持牌 estate agent 公开注册表上核实你正在考虑的任何买家中介。委托书上的公司与真正经手你这单的那个人都要查；注册表会显示牌照状态（含暂停与注销），以及任何影响该持牌人的法庭或仲裁庭命令。