墨尔本买家中介 vs buyers advocate：法律上没有区别

Consumer Affairs Victoria 是给这个行业发牌并实施监管的机构，它在给购房者的指引中写道：“A buyer’s agent, also known as a buyer’s advocate, is a licensed estate agent who, for a fee, acts for a buyer instead of a seller.” 这就是全部答案，出自唯一一个其答案具有权威性的机构。同一页还要求买家在委托前到公开注册表上确认对方确为持牌 estate agent。

法律条文与之一致。Estate Agents Act 1980 (Vic)——授权版本第 134 版，2025 年 11 月 26 日起生效——只设一种 estate agent 牌照和一种 agent’s representative 资格。它没有定义 “advocate”，没有为这个词另设类别，也没有给它附加任何不同的义务。Consumer Affairs Victoria 的公开注册表按持牌人、牌照号、董事、分支机构与代表来组织；整张表里没有任何一个字段用来记录一家机构对外用的是那两个词中的哪一个。如果这个区别在法律上存在，它就会出现在那里。

称呼也不改变行为标准。Estate Agents (Professional Conduct) Regulations 2018（SR 49/2018）约束的是持牌人，Consumer Affairs Victoria 把这些义务归纳为：以客户最佳利益行事——除非这样做违法、不合理、不正当或违背客户指示；公平、诚实、善意并尽己所知所能行事；不得因代理他人而使自身利益与客户利益冲突；同一笔交易不得同时向客户与消费者收取佣金；推荐供应商时须披露与其的个人或商业关系；未经授权不得使用或披露客户的保密信息。以上每一条，对自称 advocate 的从业者同等适用。

“advocate” 带有独立代表与顾问工作的意味，因此把自己定位成策略顾问而非交易执行者的从业者更偏好它。“agent” 则是被搜索得更多的词，也是法律条文里用的词。两者没有谁更正当。

我们没有墨尔本本地的关键词占比数据，也不会去编——本页早前版本给过这两个搜索词之间一个具体的百分比拆分，那个数字没有任何来源，已删除。我们能说的只是自己接触到的情况：客户两个词都用，而且经常在同一段对话里换着用。

PremiumRea 两个词都用，好让买家不论输入哪一个都能找到我们。这是一个搜索层面的决定，不是对服务本身的主张；你看任何一家机构的用词选择，也该这样读。

服务范围。有的委托是端到端的：需求梳理、策略、on-market 与 off-market（公开挂牌与非公开）房源搜寻、尽职调查、议价或拍卖代拍、以及交割协调。有的是局部的——只做拍卖代拍，或者只做筛选与估值而不负责议价。两个称呼下都在卖这两种。请把服务范围逐条写进委托书。

代表哪一方、收谁的钱。关键条款不是称呼，而是该从业者是否仅代表你，以及是否拒绝就其带你看的房产收取卖方中介、开发商或建筑商的任何报酬。行为规章本身已经禁止同一笔交易向客户与消费者双向收佣，并要求披露与所推荐供应商的商业关系——但委托书才是你和对方之间把这件事写死、可执行的地方。

收费模式。固定费、按房价百分比（通常设最低值）、或预付金加成功费。称呼完全不告诉你是哪一种。Consumer Affairs Victoria 要求中介在你签 authority 之前告知佣金与费用可议，并填写 rebate statement 披露其将收到的任何回扣或折扣——回扣依法不得由中介留下。签任何东西之前，先要书面收费表。

证据。追问任何业绩或省钱说法背后的依据是什么。各家真正拉开差距的正是这一项，而称呼对此完全沉默。

我们的收费标准是公开发布而不是电话里报的，而且不论你是用哪个词找到我们的都一样：全案购置不论房价一律 $15,800 + GST，首次购房委托 $12,500 + GST，SMSF 购置 $18,500 + GST，仅拍卖代拍 $2,500 + GST。

我们的成交记录以开放数据形式公开：345 笔结算交易，offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，以 CC-BY 4.0 发布并带永久 DOI（10.5281/zenodo.20095886），可下载 CSV 或 JSON。在这 345 笔购置中，改造后毛收益率的中位数为 5.77%，其中毛收益率的定义是年租金除以“购入价加改造投入”，未扣除 land tax、管理费、保险、维护、空置与贷款利息。这是已结算交易的中位数，不是对任何单一房产的预测。

2026 年 8 月 31 日，我们打开了另外六家墨尔本买家中介的公开网站——Cate Bakos Property、Cohen Handler、Wakelin Property Advisory、Property Mavens、National Property Buyers、Aus Property Professionals——在其中任何一家都没有看到可下载的逐笔成交数据集，也没有看到公开的收费金额。这是关于那六个具体网站在那一天的观察，不是对整个市场的断言，也不是对他们工作质量的评判；如果你找到某家墨尔本机构公开了同等的数据集，请告诉我们，我们会把它写在这里。

换句话说：请按数据行来判断我们，而不是按抬头上写的是哪个词。

在 Consumer Affairs Victoria 公开注册表上，同时搜索你将要签约的那家公司和真正经手你这单的那个人——两者经常不是同一个实体，而只有注册表能把它们关联起来。不要看到一个绿勾就停：注册表会显示牌照的授予、交回、注销与暂停日期，以及任何影响该持牌人的法庭或仲裁庭命令。

然后读委托书，读四件事：他们仅代表你；就其带你看的房产不接受卖方中介的任何报酬；完整费用、是否随房价浮动、以及触发付费的条件；搜索超出约定周期后会怎样。

不论用哪个称呼，无牌从事 estate agent 业务，依 Estate Agents Act 1980 (Vic) 第 12 条，个人最高 12 个月监禁或 500 个 penalty unit，公司最高 1,000 个；按 2026–27 财年每单位 $209.10 计，即 $104,550 与 $209,100。花五分钟查注册表，是你能拿到的最便宜的保护，而名片上的那个词替代不了它。