房产赚了多少钱？把现金流、净资产和落袋利润分开算

一套房可以同时出现负现金流、净资产增加，却没有已经实现的资本利润。这是三个不同指标。再融资可以拿到现金，但同时增加偿债义务；借来的钱不是租金，也不是已经落袋的投资收益。

Yan 的投资回报文案说得清楚：“杠杆不会凭空创造回报，它只会把你的收益和亏损一起放大。”判断买房或装修成果时，应始终保留这个区别。1

第一本账：继续持有所需的现金

从真正收到的租金开始，而不是假定全年满租。扣除管理、招租、rates、保险、维修、相关 OC 费用、业主承担的水电及其他运营支出，再计入贷款付款和计划资本开支。2

贷款利息与本金分列。两者都消耗现金，但还本金同时降低债务。现金流表漏掉本金，可能低估家庭每月需要补多少钱；把全部本金当成已经损失的运营费用，又会误述资产负债。

毛租金回报不是业主到手收益。水电分表和OC 资料清单解释了两类可能影响持有预算的成本。

Equity 是评估资产价值减去未偿还的相关抵押债务。写明估值来源与日期：中介意见、自动估值、银行估值和完成交易，是不同证据。

装修花出去的钱，不会自动一比一进入市场价值。比叫价少付了一笔，也不能直接证明买入瞬间就赚到了。要查状态、合法用途及可比成交，才能解释所谓增值。

追加抵押借款时，现金与债务一起增加，交易本身不会让你凭空更富。贷款方还会评估信用及借款条件，而不是只看表格上的净资产数字。1 3

建立从买入到卖出的完整账本，包括买价、印花税、法律费用、施工与改善、持有、融资及出售费用。对账持有期间租金，并由会计确认适用税款。2 4

投资者实际投入和收回的现金另列，解释其中借款的作用。比较不同工期项目时，要写清日期和现金发生时间，不能将一次短期成功简单假设为全年无间断重复。

同一笔钱只能计算一次。比如售价已经体现新奶奶房的价值，就不能再把假定的加建估值作为第二条利润加进去。完整项目报价清单有助于减少改善成本遗漏。

税务处理和现金支付的时点可能不同。可抵扣不等于整笔费用全部退回，预计税务利益到账前也不能支付今天的发票。应按持有主体、资金用途和交易取得当前专业意见；本文不计算个人的可扣利息或资本利得税。

Offset 在利息计算中有自己的作用，也不能与 redraw 或投资收益混为一谈。5 核对账户确实关联，并比较实际节省与账户成本。Offset 指南补充了 ASIC 当前检查发现。6

投资计划先记录目标、时间、流动性需要和可承受损失。7 再测试租金降低、空置、维修、融资成本提高及延迟出售。涉及开发时，审批与完成工程分开，申请不能当作成品或已实现价值。8

提前决定什么证据会让你降出价、改设计或放弃。区域数据提供背景，却不能替代具体物业的这三本账。

不是。它是带有对应债务的借款现金。底层物业价值变化是另外一项、往往尚未实现的计量。

可能。资本价值与持有现金流不同，家庭仍须支付等待未来出售期间的现金义务。

测算偿还贷款所需现金时应包含，但与利息分列，因为还本金同时减少债务。

本文结合下列已发布视频中的实务问题，并按本文核验日期补充官方资料。视频中的个案价格、预测和概括不能直接当作其他物业的结论。