公寓 OC 尽调：怎样用 AI 找证据，再逐页人工核对

AI 能帮助检索很厚的 owners corporation 文件包，但不能证明资料齐全、扫描金额读对了，或法律责任分配正确。真正有用的成果是证据与待解问题清单，而不是没有依据的“可以买”。

Yan 的 8 月公寓审查文案明确提醒：“对于 AI 给出来的信息，一定要人工再去审核一遍。”下面的流程就以这一点为核心。

先查究竟涉及几个 OC

让过户律师结合分割图和产权文件检查。同一开发项目可能涉及多个 owners corporation，公共区域和义务各不相同。合同里第一份 certificate，不一定是唯一需要看的文件。1 2

列出购买的 lot 及所有影响它的 OC，再将证书、预算和收费通知逐一配对。问题不只是“一年物业费多少”，而是“这一个 lot 通过哪些主体承担哪些义务”。

CAV 说明了 OC 应保存的记录和出售相关资料。3 请求当前 certificate 及附件、近期会议纪要、财务报表、预算、收费通知、维修计划、保险，以及相关缺陷或争议资料；由过户律师确认合适的查阅及披露流程。

为文件建立目录和时间覆盖表。会议纪要或附件缺失时，要明确标记。对不完整资料检索后说“没有找到缺陷”，只说明提供的文件中没有找到，不能证明不存在。

可以使用这样的提示词：

只审阅提供的文件。每项收费、拟议工程、缺陷、保险限制和争议，列明文件名、日期、页码、简短原文，以及看得清的金额。区分讨论、提议、已通过决议、账单和已完成工程。标记缺失或看不清的信息；不能因没有提供记录，就推断没有问题。

使用工具前确认有权处理相关资料，并减少无关个人姓名及联系方式。提取后打开每一个引用页；遇到扫描件，要同时检查原始页面和可搜索文字。

按每一个 OC，比较可用资金、已通过预算、维修计划和拟议额外支出。4 5 银行余额不代表全部可以拿来修新缺陷，因为可能已经有其他义务需要支付。

不要将整栋维修估计直接除以公寓套数，就称作本户确定责任。让律师核对适用分摊规则、lot liability 和决议。初步估价、已批准征费与已付款发票也要分开，并标记每个金额的时间和不确定性。

阅读保险 schedule、除外责任及相关理赔资料，不默认建筑保险覆盖全部缺陷或屋内一切损失。6 确认哪些风险与 excess 仍由业主承担。

争议要区分投诉、立案申请、听证、命令、和解与实际追回款项。对 builder 提起程序，不等于维修资金已经到账。有未解决工程时，请求最新工程意见及资金安排；CAV 公寓清单也要求关注相关争议及建筑信息。7

逐项写明补附件、核对征费、建筑检查或法律咨询等动作。不要让漂亮的 AI 摘要把未解决事项藏起来。保留原始来源，使另一位审阅者也能追溯。

持有预算计入持续物业费和有证据支持的工程安排，并与购买、持有及出售费用一起评估。8 可继续结合Section 32、现金流账本、.id 区域资料和SQM 市场检查。两套公寓资料完整度不同，比较时必须说明。

不能。AI 可提取和组织信息，但完整性、法律解释和建筑实体仍需其他检查。

可能。应核对产权与分割文件，并取得所有相关 OC 的记录。

不能。还要比较已有支出承诺、维修需要、拟议工程、资金及相关决议，余额本身不能证明未来不用加费。

本文结合下列已发布视频中的实务问题，并按本文核验日期补充官方资料。视频中的个案价格、预测和概括不能直接当作其他物业的结论。