终于有人把 offset account 讲清楚了(包括银行不愿意告诉你的那部分)

如果你在澳洲有房贷,几乎肯定听过 offset account。你的 broker 提过。你的会计师推荐过。买房的朋友聊起来时,把它形容成某种金融作弊码。

但我反复看到的现象是这样的:人们往 offset 里塞钱,然后去看月度还款单,然后一脸懵。"我里面放了 $50,000,为什么每个月还款数字没下来?"

这个困惑太普遍了,所以我决定写一份最终解释。不是银行营销部门那种光鲜亮丽的版本。是真正的版本——包括对投资者其实最要命的那部分,却几乎没人谈起的那段。

读完这篇文章,你会搞懂 offset account 的三个真正优势、两个会坑人的陷阱,以及那一个能在整个投资组合生命周期里给你省下几万块的策略性操作。

offset account 到底在做什么(大白话版)

offset account 是一个和你房贷绑定的日常账户。你可以像普通银行账户一样用它——刷卡、转账、发薪日收工资。

特殊的地方在:银行在计算你每天的利息时,会把 offset 账户里的余额"抵扣"掉你的房贷本金。

举个例子。你欠银行 $800,000。offset 里放了 $200,000。银行只按 $600,000 收利息。那 $200,000 不像存款那样赚利息——它是在让你不用为那 $200,000 的贷款付利息 1。

利息是按日计算的。所以哪怕一笔钱只在账户里放几天就被花掉,也能让你那几天的利息稍微少一点。每一块钱都算数,长年累月效果会复利。

优势一:它比普通储蓄账户省得多

这一点大多数人是"大概懂",但从没认真算过。

当前平均的浮动房贷利率大约是 6.2% 2。最好的储蓄账户利率大约 4.5%,但那是税前。按 30% 边际税率加 2% Medicare Levy,你的税后储蓄回报大约只有 3.06%。

放在 offset 里的钱,相当于"赚"你 6.2% ——因为你没付的,就是那部分利息。而且这是免税的,因为你不是在赚收入,你是在避免一笔支出。

对比一下:

• 储蓄账户:税后 3.06%
• offset 账户:有效回报 6.2%(免税)

差不多是两倍。$100,000 放储蓄账户,一年税后赚 $3,060。放 offset,一年省 $6,200。这个差额——$3,140——如果你把现金放在储蓄账户而不是 offset,就是你主动留在桌上的白捡的钱 1。

银行很愿意让你再开一个单独的"高息储蓄账户",因为这样他们可以把你的存款按 6%+ 的利率放贷出去,付你 4.5%,赚中间的差。当你的钱在 offset 里,银行是亏的,你是赚的。所以这件事他们不会大张旗鼓地宣传。

优势二:完全的流动性(和"多还本金"不一样)

offset account 的替代选择,是直接多还本金(extra repayment)。两者都能帮你省利息。但两者之间有一个关键差别。

如果你直接往房贷本金里多打 $50,000,这笔钱就不归你随手用了。你要用回来——应急、新的投资机会、被裁员——你得去申请 redraw(再提取)。redraw 不一定获批,不是即时到账,而且对投资贷款来说,redraw 出来的钱在利息可抵扣性上还有税务问题 3。

如果放在 offset,你的 $50,000 就好好躺在一个日常账户里。车坏了要 $10,000?转出去就行。那几天你房贷利息会稍微上去一点,但钱是你的、随时可用、流动的。

这份流动性对投资者尤其重要。offset 里的现金同时扮演几个角色:降低现有贷款的利息、充当应急缓冲、以及作为下一套房的购房弹药。一块钱同时干三份活。

"把你的 offset account 当成一把瑞士军刀,"Yan Zhu 说,"应急资金、利息降低器、未来首付——全部在一个账户里。一旦你把这三个功能拆到三个账户里去,你就丢掉了效率。"

优势三:利息按日计算

这是个小点,但值得知道:offset 的利息节省是按日计算的,不是按月。所以如果你15号发工资,大部分账单28号才扣,那中间有 13 天,你的工资就躺在 offset 里帮你降利息。

这也是为什么建议把工资直接打进 offset 账户——而不是先打进单独的储蓄账户再手动转一次。那多出来的几天高余额,在 25-30 年的房贷里复利累积出来,就是一笔相当可观的利息节省 1。

陷阱一:为什么你的还款金额没下来

好,这就是让我写这篇文章的那个问题。"我 offset 里放了钱,怎么还款数字一点没变?"

答案取决于你的贷款类型。

如果你是 P&I(本息还款)贷款: 你的月供是在贷款建立时就锁定好的(利率变动时会调整)。offset 不会让你的月供金额下降。它做的是——在这个固定月供里,改变本金和利息的分配比例。

没 offset 的时候:可能 $2,000 去还利息,$1,500 去还本金。 有 $100,000 在 offset:可能 $1,500 去还利息,$2,000 去还本金。

总还款金额一样。但你还贷更快了,因为每一次还款里,砍实际债务的部分更多了。在一笔 30 年贷款里,这个差别可以让你提前好几年还清房贷,并省下几十万的总利息 4。

如果你是 IO(只付利息)贷款: 这种情况下,offset 是真的会让你的月供减少。IO 模式下你只付利息,如果 offset 降低了计息的本金,你的月供会按比例下降。

这就是为什么聪明的投资者把投资贷款结构设计成 IO,然后把现金放在自住房的 P&I 贷款的 offset 里。IO 的投资贷款利息是完全可以抵税的。自住房 offset 里的现金降低的是不可抵税的利息。两边同时被优化 4。

"我看到借款人最常犯的第一错误,就是把多余的现金放进投资贷款的 offset 而不是自住房贷款的 offset,"Yan Zhu 说,"投资贷款利息是可抵税的——你希望这笔利息被支付出去。自住房贷款利息不可抵税——这才是你要尽量压低的那笔。"

陷阱二:offset account 是要收钱的

天下没有免费的午餐。offset account 通常是跟"professional"或"premium"贷款套餐捆绑在一起的,年费一般是 $250-$400 2。如果你 offset 里的余额很小——比如 $5,000 以下——省下的利息可能还不够这个年费,相当于你花钱买了一个自己用不到的功能。

打平点会根据贷款方和利率浮动,但一般来说:如果你 offset 的平均余额能维持在 $10,000 以上,这笔年费就能赚回好几倍。平均余额低于 $5,000,可能你用一个没有 offset 的基础浮动利率贷款反而更划算。

还要小心固定利率的互动。当你把利率锁定——2021-2022 年很多人都锁了低利率——大多数银行会把 offset 功能在固定部分关掉。你的 offset 里的钱就躺在那里什么也不做,而你还在付年费。

如果你要锁利率,把 offset 里的现金转移到你投资组合里另一个浮动利率贷款上(如果你有),或者在锁定期里放进一个高息储蓄账户。别让它闲在一个被关掉的 offset 里。

策略操作:多套房情形下的 offset "堆栈"

对任何一个有超过一套房的人来说,下面这段才是真正有意思的部分。

假设你有两笔贷款:

1. 自住房:$600,000 P&I,利率 6.1%(利息不可抵税)
2. 投资房:$500,000 IO,利率 6.5%(利息可抵税)

你有 $80,000 现金。放在哪个账户?

答案:100% 放进自住房的 offset。

为什么?投资贷款利息可抵税,相当于政府帮你补贴了 30-37% 的利息成本。你在投资贷款上实际的净利息成本是 6.5% x (1 - 0.30) = 4.55%。

自住房贷款的利息是用税后的钱付的。你在这里省下的每一块钱都是足额的一块钱。所以你每一块 offset 钱在自住房贷款上的有效价值是 6.1%,而在投资贷款 offset 里的有效价值只有 4.55%。

$80,000 在自住房 offset 里一年省 $4,880,在投资贷款 offset 里(考虑税务抵扣后)只省 $3,640。差额——$1,240 每年——在一笔 30 年的房贷里累计超过 $37,000 4。

这是一个很基础的税后优化,但我看到多少借款人——包括那些有会计师的——都做反了,真的挺意外。永远把能动用的现金堆进那笔税务优惠最少的贷款的 offset 里。对大多数人来说,就是自住房贷款。

那些只有投资房、没有自住房房贷的朋友呢?把 offset 放在税后有效利率最高的那笔投资贷款上,然后考虑一下是不是走 IO(把可抵扣利息最大化),现金放进一个 4.5% 的单独储蓄账户会更合算。