刚拿到PR就想买房？这可能是你最糟糕的第一步

拿到澳洲PR,对一个移民来说是人生中分量最重的时刻之一。申请、等待、不确定——熬了好几年,那封信终于到了。PR批了。

很多人第一反应就是:买房。安顿下来。扎根。向自己、也向家人证明,你在澳洲"熬出头"了。

这种本能我完全理解。但有件事我必须告诉你,它可能会帮你省下 $100,000 甚至更多:拿到PR就立刻买自住房,从财务角度来看,几乎总是最糟糕的第一步。

下面说说为什么,以及你应该怎么做。

情绪陷阱

新PR持有者通常会栽在三种情绪偏差上,结果就是做出糟糕的买房决定:

1. 紧迫感偏差。 签证身份吊了好几年,人会有一种把"稳定"立刻锁死的冲动。表现出来就是——急着买,看中第一套差不多的房子就按要价成交,不谈判,也不愿意再等等合适的机会。

2. 身份焦虑偏差。 在"好城区"买房——通常是华人或印度人聚集的区——等于向圈子里宣告"我成功了"。但这些城区(Glen Waverley、Box Hill、Doncaster)溢价严重,投资回报平平。

3. 老家逻辑。 在国内,买房是文化刚需,越早买越好。但澳洲和中国的房产市场,底层逻辑根本不是一回事。中国的城市土地是国有的,70年使用权;澳洲是永久产权,投资逻辑建立在地价比重、租金回报率和一套完全不同的税务结构上——这些在国内都不存在。

三种偏差叠加,结果往往是这样:一个刚拿PR的人,在 Box Hill 花 $1.2 million 买了一套三房 townhouse,$35,000 的印花税(stamp duty),地块小得可怜,租金回报率 2.5%。五年后房子涨了15-20%——但持有成本已经把大部分涨幅吃掉了。

"拿到PR是你在澳洲财务旅程的起点,不是终点。最糟糕的一件事,就是把全部积蓄砸在一套"有面子"的房子上,然后眼看它跑输大盘十年。" — Yan Zhu,PremiumRea

新PR持有者的第一年操作指南

第1-3个月:把财务打理清楚。

• 在四大行开一个日常账户和一个高息储蓄账户。
• 如果是打工,积累3个月的payslip(申请房贷的关键材料)。
• 如果是自雇,立刻注册ABN和GST——大多数银行要看18-24个月的经营记录。
• 如果雇主的super供款没顶到上限,可以开始自愿补充。

第3-6个月:拿贷款预批。

• 找mortgage broker或者银行经理评估你的借贷能力。
• PR持有者在澳洲贷款产品上是完全待遇——利率、LVR(贷款价值比)、条件都和公民一样。
• 想清楚策略是走自住房(可以用首次置业者优惠),还是走投资房(没有首置优惠,但有负扣税 negative gearing 的好处)。

第6-12个月:执行"先投资,后自住"策略。

• 买下你的第一套投资房:$650,000-$750,000,500+ sqm 的独立屋,位置在墨尔本东南。
• 在你真正想住的那个城区租房:inner east、东南区,或者任何契合你生活圈的地方。
• 你的投资房能产生 $450-$550/周 的租金(普通出租),或者 $800-$900/周(翻新加 granny flat 之后)。
• 你自己生活的租金开销大概 $500-$600/周。

投资房在给你产生收入,租房给你保留灵活性。你没有被某个城区或一笔压力很大的房贷锁死。至于首次置业者优惠?留着——两三年后,你用投资组合积累下来的净值去买真正的自住房时再用。这个优惠跟着人走,不会过期,也不要求一定是你买的第一套房。

这个顺序——先投资,再自住——是一个新PR持有者能做出的、对财富最友好的一个决定。它反直觉。它让人觉得"不对劲"。但它确实管用。

常见问题

PR持有者能享受首次置业者优惠吗? 能。PR和公民享受的条件完全一样。维州 $600,000 以下的房子免印花税(stamp duty),$600,000-$750,000 之间可享减免。这个优惠是跟着"人"走的,不一定要用在你买的第一套房上——也就是说,你可以先买投资房,几年后再用这个优惠买自住房。

PR持有者要多交印花税吗? 不用。PR持有者和公民缴同样的印花税。那个8%的海外买家附加税,只针对非居民(临时签证持有者和海外买家)。

临时签证买了房,转PR后会怎样? 临时签证只能买新房或空地(而且要 FIRB 批准)。转成PR不会倒过来改变房产的分类。所以从投资角度说,等拿到PR再去买二手独立屋,才是更划算的做法。